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Familienheimschaukel - Steuerfreie Übertragung

Erwerb zu Lebzeiten vom Ehegatten oder Lebenspartner ohne dass eine Steuerzahlung anfällt

01. November 2022

Beim Kauf einer Immobilie in Spanien ist der Erwerb über eine deutsche entprägte Kommanditgesellschaft die bevorzugte Struktur. Damit die Gesellschafter ohne Darlehensstrukturen an der Gesellschaft beteiligt werden, wird häufig nach einer Möglichkeit gesucht das Vermögen ohne Berücksichtigung des Güterstands auf einen Partner zu übertragen. Gerne erläutern wir die von uns empfohlene Möglichkeit der "Familienheimschaukel" an folgendem Beispiel: 

Ehepartner A möchte Ehepartner B das Einfamilienheim im Wert von 1 Million Euro und zusätzlich einen Betrag in Höhe von 1 Million Euro schenken. Der Steuerfreibetrag ist bereits ausgeschöpft. Die Lösung kann, (teilweise) angelehnt an die „Güterstandsschaukel“, die „Familienheimschaukel“ darstellen. Anders als bei der Güterstandsschaukel, bleibt der Güterstand der Ehegatten hierbei jedoch unberührt.

  1. Ehepartner A ist Eigentümer des Einfamilienheims, in dem die Eheleute wohnen. Ehepartner A überträgt das Einfamilienheim nun schenkungsweise an Ehepartner B. Der Erwerb des Einfamilienheims ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG steuerbefreit und wird auch nicht auf den Steuerfreibetrag angerechnet.
  2. Nach einigen Jahren verkauft Ehepartner B das Einfamilienheim an Ehepartner A zum Verkehrswert (zurück) und erhält dafür den Kaufpreis. Der Verkauf löst keine Schenkungssteuer (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG) aus, da der Erwerb entgeltlich erfolgt. Zudem fällt keine Grunderwerbssteuer (§ 3 Nr. 4 GrEStG) an, da der Erwerb unter Ehegatten grunderwerbssteuerfrei ist und letztlich auch keine Einkommenssteuer (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG), da die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird.
  3. Wieder einige Jahre später schenkt Ehepartner A Ehepartner B erneut das selbstgenutzte Einfamilienheim. Dieser Vorgang ist erneut steuerbefreit (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG) und es gibt keinen Objektverbrauch (so R E 13.3 Abs. 5 ErbStR 2019).

Ergebnis: Ehepartner B ist nun Eigentümer des Einfamilienheims im Wert von 1 Millionen Euro und des Verkaufserlöses aus Schritt 2 in Höhe von 1 Millionen Euro, ohne dass hierfür eine Steuerzahlung angefallen ist.

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