Älter als 65 Jahre und Resident auf Mallorca: Ist mein Hausverkauf in Deutschland steuerfrei?

Jörg Jung: 
PlattesGroup-FAQ Teil 2. Ich stelle die Fragen bzw. Sie, liebe Hörerinnen und Hörer und einer, der sich damit auskennt, der beantwortet diese. In diesem Fall Christian Plattes von der PlattesGroup. Hallo, ich grüße Dich.

Christian Plattes: 
Hallo Jörg.

Jörg Jung: 
Ja, eine erste Runde FAQ haben wir ja schon hinter uns und Sie können gerne natürlich auch Ihre Fragen an die PlattesGroup zum Thema Immobilien- oder Steuerrecht in Spanien oder Deutschland und Spanien. Das greift ja eins ins andere über. Gerne weiterhin stellen und wir werden die dann auch immer regelmäßig nicht nur von unseren ganzen Expertinnen und Experten direkt beantworten lassen, sondern auch in diesen Podcastfolgen, die wir da planen. Jetzt FAQ Teil 2 und lieber Christian, ich habe wieder was ganz, ganz Tolles für dich vorbereitet. Sei gespannt. Frage Nummer eins zum Beispiel: Ist die Beratung der PlattesGroup auf Mallorca begrenzt oder ist eine Beratung für das spanische Festland auch möglich?

Christian Plattes: 
Definitiv auch möglich. Also unser Sitz ist hier auf Mallorca auf der schönsten Insel der Welt. Aber grundsätzlich betreuen wir Mandanten in ganz Spanien und haben das auch in der Zukunft weiter vor.

Jörg Jung: 
Jetzt wird es ein bisschen komplizierter, mein lieber Christian: Wenn ich eine GmbH habe, die Verluste macht und ein Einzelunternehmen mit Gewinnen, muss ich dann Wegzugsteuer bezahlen? Ich könnte ja die GmbH auch liquidieren und hätte dann zum Zeitpunkt des Wegzugs nur ein Einzelunternehmen. Sehr knifflig.

Christian Plattes: 
Das ist eine sehr interessante Frage, die ich leider nicht beantworten kann. Warum? Also wir sind ein spanisches Steuerbüro und wir konzentrieren uns aufs spanische Recht. Die Fragestellung geht auf die deutsche Wegzugsbesteuerung mit der deutschen GmbH und als Einzelunternehmer in Deutschland. Und da sind wir leider nicht qualifiziert genug, um so eine kompetente und professionelle Antwort zu geben. Da würde ich in der Tat empfehlen, einen deutschen Rechtler heranzuziehen, der das dann mit einer Kompetenz und Professionalität dann auch beantworten kann.

Jörg Jung: 
Was die Wegzugsteuer angeht, gerne bei der PlattesGroup anfragen, weil zusammen mit deutschen Steuerberatern geht natürlich dann im meisten Fall auch irgendeine Struktur, die sich dann daraufhin bezieht, dass man die Wegzugsteuer in irgendeiner Form hinkriegt. Das auf jeden Fall. Frage Nummer 3: Wenn ich ein Darlehen in Deutschland aufnehme, wie kann ich dann sicherstellen, dass die Zinsen auch in Spanien bei einer fremd vermieteten Immobilie steuerlich abgezogen werden können? Dafür braucht es ja einen Zusammenhang zwischen Anschaffung und Finanzierung. Vor allem wird die deutsche Bank, also nicht die "Deutsche Bank" als "Deutsche Bank", sondern eine deutsche Bank ja auch nicht ins spanische Grundbuch eingetragen, so dass es für das spanische Finanzamt auch gar nicht nachprüfbar ist.

Christian Plattes: 
Das ist eine Frage, die wir sehr oft kriegen bei Hauskäufen, bei Umbauten, bei den Bauten von neuen Häusern. Ja, also ich kaufe ein Grundstück und werde darauf bauen. Und das ist in der Tat eine Frage, wo es sehr viel Graubereich gibt bis zu Klarheit. Aber auf was man sich immer verlassen kann, ist, wenn ich das Geld, das ich aufnehme, für den Kauf der Immobilie benutzt habe, also wenn es auch wirklich einen Geldfluss gibt, der von Bank zu mirund zu dem Verkäufer geht oder Bank zu mir und zu den Dienstleistern, also der das Haus dann baut, umbaut, wie auch immer, dann kann ich das Geld bzw. die Finanzierung anrechnen.

Hier ist aber auch ganz wichtig zu bemerken, dass wenn ich jetzt beispielsweise 1 Million als Darlehen aufnehme, davon 800.000 € für die Umbauten oder für den Bau benutze oder wie auch immer, dann wird es schwieriger für die Anrechnung, weil das Finanzamt dann sagt, ja okay, das wurde ja nicht ausschließlich dafür benutzt. Ja, dann ist man in der Diskussion mit dem Finanzamt und das möchte man nicht. Wir haben gute Gründe und Argumente, um dann diese 800.000 wenigstens noch anzurechnen. Aber diese Diskussion, die sollte man versuchen zu vermeiden. Ja, ich gehe jetzt mal davon aus, dass diese Person eine Privatperson ist. Geht bei der Fremdvermietung. ja. Dann kann ich die Zinsen gegenrechnen, die Tilgung nicht. Das gilt in Deutschland glaube ich auch so.

Jörg Jung: 
Vermögenssteuer auch.

Christian Plattes: 
Genau. Also wenn ich jetzt aus vermögensteuerlicher Brille mir das anschaue, kann ich auch diese Finanzierung dann gegenrechnen. Beispiel: Ich habe jetzt eine Immobilie von 2 Millionen, habe eine Finanzierung von 1, 5, ist mein Nettovermögen 500.000. Und dann werde ich darauf dann besteuert oder nicht, je nachdem welchen Freibetrag ich dann nehme. Es gibt hier auf den Balearen für 2023 noch ein Freibetrag von 700.000. Euro genauso wie in der staatlichen Vermögensteuer. Auf den Balearen wird aber für 2024, also für die Vermögensteuer-Erklärung 2024, wo der Stichtag 31.12. ist, gibt es einen erhöhten Freibetrag von 3 Millionen. Also in beiden Fällen würden dann bei einem Nettovermögen von 500.000 € keine Vermögenssteuer anfallen.

Jörg Jung: 
Noch mal zur Erklärung: Also die Vermögensteuer 2024 wird dann entsprechend am 31.12., das ist immer der Stichtag, diesen Jahres berechnet. Fälligkeitstermin ist dann aber im nächsten Frühjahr 2025. So, dann haben wir eine weitere Frage: Was passiert beim Verkauf meiner deutschen Immobilie, wenn ich bereits auf Mallorca Resident bin und dort arbeite und steuerpflichtig bin? Ich bin beim Verkauf bereits älter als 65 Jahre. Was passiert dann beim Verkauf?

Christian Plattes: 
Diese Person spricht an auf den steuerfreien Verkauf ab 65 Jahren von dem Erstwohnsitz. Ja, wenn ich hier in Spanien älter als 65 Jahre alt bin und spanischer Resident bin, darf ich meinen Erstwohnsitz steuerfrei verkaufen. Jetzt ist in dieser Fragestellung, dass er eine deutsche Immobilie verkauft. Diese deutsche Immobilie ist in Deutschland und somit nicht der Erstwohnsitz und somit unterliegt es leider den Abgeltungssteuersatz hier in Spanien zwischen 19 und 28 %.

Jörg Jung: 
Also ist auch hier dann auf jeden Fall geraten, den spanischen Steuerberater einen deutschen Steuerberater schätze ich mal dann mit einzuschalten. Dass man hier von Spanien das auch in Deutschland mit der deutschen Immobilie und hier in Spanien dann steuerlich alles rumkriegt. Also ist es dann wieder genau diese Wichtigkeit, dass man mit den deutschen Beratern und mit den deutschen Behörden und den spanischen gleichsam kommuniziert. Das ist ein typischer Fall.

Christian Plattes: 
Das ist eins zu eins ein Klassiker. Die Immobilie ist in Deutschland, also hat das deutsche Finanzamt Besteuerungsrecht und dieser Steuerpflichtige lebt hier in Spanien. Also hat Spanien auch Besteuerungsrecht. Jetzt gibt es in Deutschland eine Spekulationssteuer, die möglicherweise besagt, dass die Immobilie steuerfrei ist. Ja, aber Besteuerungsrecht gibt es ja. Jetzt geht man hin in Deutschland und sagt, okay, Steuer ja, Steuer nein. Und in Spanien würde dann zwischen 19 und 28% Steuer anfallen. Die in Deutschland gezahlte Steuer, wenn es eine gibt, kann in Spanien dann gegengerechnet werden.

Jörg Jung: 
Interessantes Thema. Nächste Frage jetzt: Wir haben von Freunden gehört, dass es in Eigentümer-Anlagen, also wir gehen davon aus Eigentümergemeinschaft sagt man in Deutschland, dass es in Eigentümeranlagen oder Eigentümergemeinschaften mit spanischen Eigentümern nicht üblich ist, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden und die Hausgeldzahlungen oft nicht erfolgen? Was in Deutschland eigentlich typisch ist. Ist es hier so? Stimmt das? Fragen die Herrschaften.

Christian Plattes: 
Das ist in der Tat richtig. Es ist immer, je nach Eigentümergemeinschaft natürlich anders. Aber normalerweise werden nur die Kosten an die Eigentümer weiter berechnet, die dann auch wirklich angefallen sind. Und das kann sich natürlich Monat für Monat ändern.

Jörg Jung: 
Vielen Dank dafür. Fünf Fragen haben wir rausgepickt. Sie können gerne weitere Fragen stellen. Abonnieren Sie natürlich unseren Podcast zum Beispiel bei Spotify oder Apple Podcasts. Und Sie können gerne Ihre Fragen weiterhin stellen. Machen Sie uns am besten an und per Email podcast@plattesgroup.net. Die laufen dann bei uns auf und wir können den Christian Plattes dann noch mal mit ihren Fragen löchern bei einer nächsten Episode PlattesGroup-FAQ. Ich bedanke mich. Christian Plattes.

Christian Plattes: 
Vielen Dank, Jörg.

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp