Baupfusch: So erkennen Sie Problemimmobilien auf Mallorca

Jörg Jung:
Häuslekauf in Spanien oder Häuslekauf, genauer gesagt auf Mallorca. Das ist doch schon ein Unterschied zu Deutschland, muss man sagen. Gerade jetzt haben wir in der deutschsprachigen Presse ja einiges aus Santa Ponsa mal lesen dürfen. Wir reden darüber. Und zwar mit dem Mann, den wir schon in ganz vielen Podcastfolgen hatten, der sich genau damit auskennt, nämlich der Baugutachter von Matrol, Oliver Girharz. Oliver, ich grüße dich.

Oliver Girharz:
Hallo, ich grüße dich.

Jörg Jung:
Ja, ich habe es gerade eben schon mal vorweggenommen, in der deutschsprachigen Presse, ich sage es doch gleich der Mallorca Zeitung, gab es da einen Bericht. Was ist da in Santa Ponsa passiert? Da haben sich tatsächlich Deutsche ein Häuschen gekauft, haben das dann auch noch aufwendig renovieren lassen und da ist so viel schief gelaufen mit Baupfusch, mit Genehmigung, dass die noch nicht mal bis heute in ihr Haus einziehen dürfen. Ja, mein lieber Oliver, wie kommt denn so was vor?

Oliver Girharz:
Also Jörg, ich habe natürlich viel zu wenig Informationen. Die Informationen, die ich habe, habe ich mir auch aus der Mallorca Zeitung rausgezogen. Was genau vorgefallen ist, kann ich dir natürlich nicht sagen, aber das scheint etwas zu sein, was ein bisschen unschön war für den Hauseigentümer und die Hauseigentümerin. Dass da halt neben Wasserschäden und nicht funktionierenden Klimaanlagen halt da einiges schiefgelaufen ist. Aber ich möchte auch mal eins vorwegnehmen, Baupfusch ist kein spanisches Wort. Baupfusch ist ein deutsches Wort und ich glaube, das kennen wir auch aus Deutschland zu genüge. Und ich möchte jetzt nicht nur die Spanier oder Mallorquiner verteufeln, weil mittlerweile, ich sage jetzt tatsächlich mittlerweile, weil früher war es sicherlich ein bisschen anders. Mittlerweile sind wir auf einem sehr, sehr guten Standard. Wir sind mit Sicherheit nicht so gut ausgebildet von den Bauarbeitern wie in Deutschland. Aber ich würde es halt nicht generalisieren. Also ganz so schlimm sind wir nicht auf Mallorca. Wir bauen verdammt gute Häuser und wir haben verdammt gute Firmen. Wir haben verdammt gute Architekten und Techniker. Aber hier ist sicherlich was falsch gelaufen, Was genau falsch gelaufen ist, das kann ich so natürlich jetzt nicht sagen. Aber es kommt nicht so häufig vor, dass was man da liest.

Jörg Jung:
Ja, aber dennoch ist es ja ein Riesenunterschied also von Deutschland Richtung Spanien. Nochmal, Du als Fachmann, auf was habe ich denn hier zu achten, wenn ich mir hier das Traumhäusle angeschaut habe oder die Traumwohnung? Es gibt ja auch dann verschiedene Sachen. Es gibt Neubauten, es gibt nicht so alt, es gibt da noch die Rusticos. Also was sind denn so die gravierenden Unterschiede? Und auf was muss ich denn als Deutscher achten, der hier seine vier Wände kaufen will? Und vor allem wie muss ich drauf achten?

Oliver Girharz:
Also ich glaube, das ist in Deutschland nichts anderes als auf Mallorca. Nur oftmals ist man hier auf Mallorca, wenn man sich was kaufen will, irgendwie in einem Urlaubsmodus und vergisst jede Vorsicht. Meine Kunden sind international unterwegs und ich habe auch schon viel in Deutschland für meine Kunden gemacht und komme natürlich auch aus Deutschland. Und da würde nie einer meiner Kunden auf die Idee kommen kommen, ein Haus zu kaufen und nicht einen Spezialisten mit rein zu nehmen. Oftmals ist ein Freund, der Architekt ist oder Ingenieur oder ein Bekannter. Den nehme ich dann natürlich in Deutschland dann immer direkt mit und lass dann halt mal ein fachliches Auge über die Immobilie werfen. Hier ist es oftmals so aufgrund der Sprachbarrieren, dass man vielleicht durch die Schleuse am Flughafen kommt und dann die ganze Vorsicht vergisst. Dann nicht unbedingt jemanden hat, den man als Ansprechpartner hat. Das heißt, man muss sich dann halt auch aufwendig irgendjemanden suchen, der dann halt was sagt. Und der Makler und der Verkäufer sprechen natürlich in höchsten Tönen von der angebotenen Immobilie. Und ganz klar, worauf man sollte man achten. Man sollte sich gute Berater suchen, wenn man nicht vom Fach ist, also wenn man vom Fach ist, dann kann man natürlich ein eigenes geschultes Auge drauf werfen. Man sollte sich einen Bausachverständigen sicherlich suchen. Das muss auch nicht unbedingt ein Deutscher sein. Also viele sprechen ja auch Englisch und man sollte jemanden drübergucken lassen, der tatsächlich Ahnung von der Materie hat. Das ist, glaube ich, erstmal das Wichtigste. Und wenn ich in ein Haus reinkomme und da muffelt es schon. oder der Verkäufer, ich komme an, das merkt man, dass da zwei Stunden gelüftet wurde, dann sollten natürlich auch irgendwo die Alarmsirenen schrillen. Aber ich kann auch nur jedem empfehlen, der sich ernsthaft mit einer Immobilie beschäftigt, dass er diese Immobilie auch ausprobiert. Wenn ich mir ein Auto kaufe, mache ich eine Probefahrt. Wenn ich mir ein Haus kaufe, sollte das ähnlich sein. Ich kann da jetzt nicht probewohnen, zwei Wochen lang in den meisten Fällen. Aber ich kann zumindest mal alles anfassen. Ich kann das Warmwasser laufen lassen, ich kann die Heizung anmachen, ich kann die Klimaanlage anmachen und kann mir halt auch die Wände, Türen und Fenster anschauen, ob ich da irgendetwas sehe, was mir halt vielleicht ein wenig Angst einflößt oder was die Alarmglocken schrillen lässt. Also das ist zumindest jetzt die erste Empfehlung.

Jörg Jung:
Jetzt weiß ich also Auto, weil du gerade erwähnt hast, da sagt man aber auch immer, oh Gott, kauf dir keinen Franzosen und bei Opel hast du das und da ist die Marke und hier und da. Früher, das weiß ich noch, hat man lange gesagt, das hält sich auch heute noch hartnäckig, Wohnungen, Häuser auf Mallorca, da ist immer der Schimmel drin. Das war auch früher tatsächlich so, da hat es immer Schimmel drin gehabt, aber um da die Lanze auch mal zu brechen, da hat sich doch auch einiges getan auf Mallorca, was die ganze Bautechnik angeht?

Oliver Girharz:
Ja, wir haben auf Mallorca ja erst seit 2006, 2007 wirklich strikte Baunormen, was vorher gemacht worden ist, da wurde ja wirklich wild wild gebaut auf groß. Aufgrund der großen Nachfrage. Jeder wollte eine Eigentumswohnung auf Mallorca haben und das was man nicht gemacht hat, ist halt so zu bauen, dass es bei jedem Klima funktioniert. Und wir haben in Deutschland zu meiner Zeit noch gehabt, wir haben unsere Häuser kaputt saniert. Ja, da sind wir dann halt auch in Deutschland irgendwann in den 80er Jahren hingegangen und haben alle dicht schließende Fenster eingebaut und auf einmal haben unsere Wohnungen und Häuser in Deutschland von innen angefangen zu schimmeln, weil sie einfach zu dicht waren. Ähnlich kann man das hier auch sehen, dass hier Objekte gebaut worden sind, die halt von uns Nordeuropäern anders genutzt worden sind, die aber in der Folge dann halt Probleme gemacht haben. Heutzutage passiert das sicherlich immer noch. Ja, also wenn ich gerade eine Immobilie von einem Bauträger kaufe, dann kann ich mir natürlich selber ausrechnen, der Bauträger versucht natürlich den größtmöglichen Gewinn zu ergattern bei dem Verkauf der Immobilie. Das kann natürlich genauso dann da sein, je weniger der Bauträger in eine Immobilie finanziell investiert, desto größer ist am Ende des Tages auch die Gewinnmarge. Also von daher wäre ich da halt bei einem Bauträger immer ein bisschen vorsichtiger, weil wie gesagt, da geht es ums Finanzielle und nicht jeder, der ein Haus verkauft, ist auch ein Menschenfreund und möchte das Beste vom Besten zu einem gigantisch guten Preis an den nächsten übertragen.

Jörg Jung:
Jetzt ist natürlich die Frage, wenn du gerade gesagt hast, ich bin in der Thematik nicht so drin, ich auch nicht, ich habe es eben auch nur gelesen, was da in Santa Ponca passiert ist. Aber wie schlimm muss es denn sein, dass eine Behörde sagt, du darfst nicht in dein eigenes Haus ziehen. Und haben die da überhaupt dann entsprechend die Handhabe? Da muss ja einiges tatsächlich passieren, oder?

Oliver Girharz:
Also ich glaube, dass das ein ganz anderes Thema ist, dass wir hier, glaube ich, miteinander ein wenig verwechseln. Also glaube ich. Wenn die halt mit einer großen Baugenehmigung, so nennt man das ja umgangssprachlich, ein Haus umgebaut oder gebaut haben, dann muss dazu am Ende der Bauarbeiten eine behördliche Abnahme stattfinden. Nach dieser behördlichen Abnahme bekomme ich natürlich dann halt auch noch die Neubauerklärung und auch die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Und solange diese ganzen behördlichen und administrativen Arbeiten nicht durchgeführt worden sind, kriege ich dann halt auch nicht meinen endgültigen Stromzähler, was dann halt wieder bedeutet, ich habe nur noch Baustrom oder Bauwasser. Also es kann gut sein, dass das halt etwas ist, was leider völlig normal ist auf Mallorca, weil halt diese behördlichen Abnahmen, je nachdem wo ich mich befinde, leider, leider sehr sehr lange dauern können. Also wir haben Erfahrungen in Andratx oder auch in der Gemeinde Llucmajor, die im Moment so, ich sage mal die am langsamsten arbeitenden Behörden sind, wo wir teilweise bis zu einem Jahr auf die Bauabnahme warten. Und das kann natürlich auch so dann von den Leuten ausgelegt werden. Und strikt genommen darf ich dann, solange ich halt die Bewohnbarkeitsbescheinigung nicht habe, die Bauabnahme, die behördliche nicht durchgeführt worden ist, darf habe ich strikt gesehen. Auch nicht meine Immobilie bewohnen.

Jörg Jung:
Auch dass dann noch mal ein Unterschied zu Deutschland, wo es dann eventuell ein bisschen schneller geht mit allem? Sprich, also man muss sich auf Mallorca daran gewöhnen, dass es halt alles ein bisschen mehr dauert und man braucht Geduld?

Oliver Girharz:
Ja, das ist tatsächlich so, ich habe für Kunden, also wir sind an sich ein reines Bauprojekt-Managementbüro und wir haben auch internationale Projekte. Und ich bin gerade in der Schweiz am bauen. Da haben wir auf unsere Genehmigung drei Monate gewartet. Das ist auf Mallorca etwas anders. Also wir haben gerade ein Projekt begonnen in Andratx oder in der Gemeinde Andratx. Da hat es fast 25 Monate gedauert, bis wir die Baugenehmigung hatten. Und dann muss man natürlich noch das Ausführungsprojekt einreichen, dann müssen noch einige andere administrative Tätigkeiten durchgeführt werden, bis ich dann endgültig und endlich anfangen kann, mein Traumhaus zu realisieren. Vielfach ist das Problem auch Unkenntnis. Also immer wieder sehe ich, dass bei Kunden, die zu uns kommen oder die wir dann übernehmen, dass sie halt viel zu wenig Informationen gehabt haben, diese Situationen gar nicht richtig einschätzen konnten und gedacht haben, hier geht alles ganz einfach, weil Mallorca wurde ja bis vor einiger Zeit immer noch mehr oder weniger mit Afrika verglichen, was halt, ich sag mal, alles anging. Aber da sind wir weit von entfernt. Ich würde sogar behaupten, dass wir halt mittlerweile viel bürokratischer geworden sind, als es Deutschland je war. Zumindest das Bauwesen.

Jörg Jung:
Jetzt kommen wir Richtung Bürokratie und kommen Richtung Bauabnahme. Da haben wir das Stichwort. Wir hatten nämlich schon mal zusammen eine Podcastfolge, da ging es um diese dramatischen Vorfälle im Mai an der Playa de Palma. Großer Aufschrei. Dachterrasse ist zusammengestürzt. Es gab sogar Todesopfer. Sogar aus meiner Heimat, dem Saarland. Großer Aufschrei. Dann hieß es, es muss mehr in Sachen Abnahmen und Bausicherheit passieren. Du warst selbst vor Orti in dieser Zeit. Hat sich denn seither ein bisschen was gerüttelt oder war das dann wieder das starke Lüftchen und ist danach abgeflaut? Also wie sieht es denn genau in dieser Richtung aus, was diese Bauabnhamen angeht, was Sicherheit angeht? Ist man da noch dran oder hat man den Mai fast schon wieder vergessen? Weil ich höre gar nichts mehr drüber.

Oliver Girharz:
Da geht es mir sehr ähnlich. Ich habe mich natürlich direkt nach dem Einsturz des Gebäudes und den Todesfällen sehr intensiv damit beschäftigt. Ich habe auch für die deutsche Presse da das ein oder andere Interview halten dürfen oder geben dürfen. Danach ist es ein großer Aufruhr gewesen. Es ist faktisch jeden Tag irgendwas in der Presse gewesen. Es wurden Forderungen von den Politikern gestellt. Aber ich glaube, es ist auch ein bisschen eingeschlafen, das ganze Thema. Weil das ist natürlich immer ein aktuelles Thema. Ich glaube schon, dass sich die Leute jetzt mittlerweile eher dran halten, diesen Immobilien-TÜV halt zu machen, weil du möglicherweise natürlich, auch wenn ich ihn nachher nicht mache oder nicht meinen Verpflichtungen nachkomme, bei einem Unglücksfall natürlich auch ganz andere strafrechtliche Konsequenzen zu erwarten sind. Aber es ist, wie so häufig, glaube ich, wieder etwas eingeschlafen. Ich habe keine Kenntnis davon, dass sich da normativ oder von der Gesetzgebung her wirklich signifikant irgendwas verändert hat.

Jörg Jung:
Wobei du ja auch selbst gesagt hast abschließend, dass dort vor Ort, wo du selbst dann auch von deiner Warte aus gesagt hast, ich habe da einiges gesehen, das ist schon kritisch. Also da ist da wahrscheinlich auch nichts passiert.

Oliver Girharz:
Also es nicht unbedingt meine Gegend. Arenal und die Playa de Palma. Ich bin da rumgelaufen, auch mit der deutschen Presse und den deutschen Zeitungen von Mallorca. Ich war schon sehr erschrocken über den Zustand der Objekte, muss man ganz klar sagen. Es gibt einige Bereiche, da sind Balkone komplett mit Gewebe zugehangen, weil man halt Angst hat, dass da sich Betonstücke lösen. Diese Objekte sind natürlich sehr stark dem Salzwasser ausgesetzt. Die Meeresnähe spielt natürlich eine große Rolle dabei. Und diese Objekte sind jetzt auch nicht von höchster Qualität. Und da wurde auch in den letzten Jahren und Jahrzehnten wenig verbessert. Sagen wir es mal so. Du sagst es, ich muss dann tatsächlich noch mal vorbei. Vielleicht haben wir dann noch mal einen nächsten Podcast. Und dann gebe ich dir noch mal Bescheid, wie es Stand heute aussieht. Ich war jetzt seit dem damaligen Zwischenfall war ich nicht mehr vor Ort, aber es ist sicherlich interessant zu schauen, ob sich denn da was geändert hat. Aber ehrlich gesagt, ich bezweifle es ein bisschen. Und darf ich noch vielleicht einen kleinen Tipp abgeben für alle, die halt auf Mallorca ihr Traumhaus realisieren wollen oder kaufen wollen. Ich kann nur jedem raten, sich fachlich beraten zu lassen und sich wirklich, wirklich damit intensiv auseinanderzusetzen und nicht immer auf den Hören und Schauen der am freundlichsten rüberkommt, sondern versuchen Sie sich jemanden zu suchen, der wirklich auch die Expertise mitbringt und nicht nur Ihr Bestes will, was das Finanzielle angeht, sondern Ihnen auch wirklich unter die Arme greift, wenn Sie was kaufen wollen, sanieren wollen oder neu bauen wollen. Und ich glaube, da ist die PlattesGroup auch ganz, ganz weit vorne mit dabei. Und ich muss sagen, ihr macht da einen ganz, ganz tollen Job für unsere Kunden. Und ich darf auch das ein oder andere Gutachten für Kaufkunden und Kaufinteressenten für euch machen. Sehr seriös und so sollte das glaube ich jeder auf Mallorca handhaben. Leider ist das nicht immer gegeben. Das ist mal ein kleiner Tipp zum Abschluss.

Jörg Jung:
Das war ein prima Tipp und ich bedanke mich noch einmal mehr, denn das wäre mein Schlusswort gewesen. Das hast du mir jetzt abgenommen. Aber auch dafür bin ich dankbar. Lieber Oliver, ich bedanke mich bei Dir.

Oliver Girharz:
Ich bedanke mich bei Dir, lieber Jörg.

Autor: Jörg Jung /