Immobilienkauf auf Mallorca: Wie eine begleitete Suche Zeit spart und Diskretion schafft

Timothea Imionidou
Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge unseres Willi-pedia Podcasts. Heute an meiner Seite: die Geschäftsführerin der PlattesGroup und Leiterin der Rechtsabteilung, Yvonne Plattes. Hallo, Yvonne. Wir sprechen heute über das Thema begleitete Immobiliensuche auf Mallorca. Was das genau ist und welche Rolle die PlattesGroup dabei spielt, werden wir im Laufe unseres Gesprächs erläutern. Ich möchte aber erst einmal ganz generell mit der Frage einsteigen: Wer sucht eigentlich eine Immobilie auf Mallorca? Und vor allem warum? Wozu? Also zur privaten Nutzung, als Ferienimmobilie? Was ist da deine Erfahrung?

Yvonne Plattes
Bei uns ist es tatsächlich querbeet. Hauptsächlich, wenn man es prozentual betrachten möchte, ist es die emotionale Geschichte. Also: Ich möchte etwas hier auf Mallorca haben, weil ich gerne mit einer Handtasche anreisen möchte. Ich habe zwei, drei Tage frei und möchte dann gerne die Möglichkeit haben, in meine Wohnung, in meine Immobilie oder in mein Haus anzureisen. Das ist tatsächlich noch immer die größte Gruppe der Immobiliensuchenden. Dann haben wir aber auch vermehrt Leute, die sagen: Ich möchte meinen Lebensmittelpunkt nach Mallorca verlegen. Die kommen auch auf uns zu. Also tatsächlich Hauptwohnsitz hier, Spanien. Und dann haben wir natürlich noch die andere Gruppe, die sagt: Ich möchte einen Mix machen zwischen Ferienvermietung und Selbstnutzung oder ein reines Investitionsobjekt. Ich kaufe, mache die Immobilie hübsch und verkaufe wieder. Aber hauptsächlich, um auf deine Frage zurückzukommen, geht es um die persönliche Nutzung der Immobilie.

Timothea Imionidou
Aber an welcher Stelle werdet ihr denn von den Mandanten angesprochen? Wenn ich mir das vorstelle, suchen die meisten ja wahrscheinlich ganz klassisch über einen Makler. 

Yvonne Plattes
Das ist korrekt und das ist auch richtig so, weil das der Job eines Maklers ist. Da ruft man an und sagt: Ich suche eine Immobilie XY, kannst du mir etwas schicken, kannst du mir etwas zeigen? Das ist ja auch der gängige Weg. Die meisten Anfragen an uns kommen entweder über Immobilienbüros oder aber auch durch die Vernetzung mit Steuerberatern in Deutschland, die sagen: Ich habe hier einen Kunden, der sucht etwas. Oder man kennt uns in all den Jahren schon und ruft uns an und sagt: Kannst du uns mit ABC vernetzen? Wir suchen hier irgendetwas. Dann kommen wir ins Spiel. Wenn das gewünscht ist, fragen wir erst einmal: Wofür suchst du etwas? Wo suchst du etwas? Jemand, der in Portopetro sucht, hat natürlich einen anderen Immobilienmakler als jemand, der in Port d'Andratx eine Immobilie sucht. Die Makler teilen sich ja auch ein bisschen auf. Der eine hat seine Stärken dort, der andere dort. Und dann vernetzen wir die Personen von A bis Z miteinander.

Timothea Imionidou
Wenn die Leute auf Mallorca suchen, wissen die dann meistens schon, wo sie suchen? Es macht ja einen Unterschied, ob ich im Norden suche oder in Palma. Ist das ganz breit gefächert oder kannst du sagen, die meisten suchen in Andratx?

Yvonne Plattes
Nein, um Gottes Willen, bloß nicht. Das wäre ja schlimm. Was wir manchmal merken: Die kommen mit einer Immobilie auf uns zu und sagen: Ich habe jetzt eine Immobilie gefunden, die gefällt mir ganz gut. Der Makler XY hat sie uns vermittelt. Frau Plattes, was halten Sie denn davon? Dann sage ich immer: Puh, schwierige Frage, weil das ganz stark von Ihrer persönlichen Situation abhängt. Manchmal hat man die Vorstellung: Ich wohne im Zentrum von München, da ist so viel Action, ich möchte jetzt hier etwas haben, wo möglichst plattes Land, Ruhe und nichts drumherum ist. Dann schlucken wir immer und sagen: Na ja, es könnte sein, dass dir das nach einer Zeit ziemlich auf die Nerven geht, weil du sehr abgeschieden bist. Wo wir beratend tätig sind, wenn der Mandant das möchte, fragen wir noch einmal: Hast du pubertierende Kinder? Hast du kleine Kinder? Brauchst du die Nähe zu Palma? Ich könnte mir vorstellen, 15- oder 16-jährige Kinder möchten gerne ein bisschen Action haben und suchen vielleicht auch die Nähe zur Stadt. Wenn du fünf- oder sechsjährige Kinder hast, sind die froh, wenn sie einen Pool vor der Tür haben. Dann bringst du noch zwei Freunde mit, die Eltern haben keinen Stress, und alles ist fein. Es ist also wirklich sehr individuell, was man sucht. Und wenn wir gefragt werden, erklären oder beraten wir auch aus unserer Erfahrung heraus.

Timothea Imionidou
Ihr begleitet die Mandanten aktiv bei der Suche. Wie kann man sich diese Unterstützung ganz konkret vorstellen? Ihr sprecht mit den Mandanten oder die Mandanten sprechen euch an, dann legt ihr erst einmal fest: Wir suchen dort und dort. Und wie geht es dann weiter?

Yvonne Plattes
Der klassische Fall ist: Da kommt jemand und sagt, ich habe eine Immobilie, kannst du mich beim Kauf komplett begleiten? Dann läuft die ganze Kaufbegleitung durch uns ab, wenn das gewünscht ist. Aber immer wieder merken wir auch, dass speziell Leute, die sehr eingespannt in ihrem Job oder sehr bekannt sind, nicht den Wunsch haben, durch alle Makler zu gehen und dann überschüttet zu werden mit Exposés, Anfragen und Anrufen. Darauf haben sie keine Lust. Dann kommen sie diskret auf uns zu und sagen: Mein Suchprofil ist ABC, könntest du für mich eine Vorauswahl treffen? Dann machen wir das und suchen über die Makler die entsprechende Immobilie. Das Suchprofil ist ja meistens: Ich würde gerne im Südosten, im Norden oder wo auch immer suchen. Das erfragen wir schon sehr explizit. Wie viele Schlafzimmer? Was ist dir wichtig? Soll es eine Neubauvilla sein? Soll es eher eine alte Finca sein? Also auch stilmäßig wirklich im Detail: Was darf im Umfeld sein, was sollte nicht im Umfeld sein, neben Kaufbudget und vielem mehr. Wenn wir dieses Suchprofil weitergeben, ohne den Kunden zu benennen, bekommen wir die Exposés und Anfragen. Wenn durch unsere Vorrecherche der Eindruck entsteht, das könnte passen, dann machen wir uns im ersten Schritt mit dem Makler auf den Weg und schauen uns die Immobilie an. Unsere Erfahrung ist tatsächlich: Wenn wir manchmal nur auf die Bilder oder auf das Exposé vertrauen, denke ich: Gott sei Dank ist der Kunde nicht dabei gewesen. Der hätte sonst vielleicht gefragt: Sagen Sie mal, haben Sie mir eigentlich zugehört? Deshalb ist es manchmal hilfreich, eine Vorauswahl zu treffen. Von 30 Immobilien bleiben dann vielleicht nur noch fünf oder sechs übrig. Wenn wir meinen, die könnten passen, senden wir sie dem Mandanten mit einer Stellungnahme, also mit Plus und Minus. Und wenn er das auch gut findet, machen wir gezielte Termine mit dem Makler.

Timothea Imionidou
Es gibt wahrscheinlich Punkte, von denen man nicht abrücken möchte: Ich brauche fünf Schlafzimmer oder ich will, dass es ein Neubau ist. Ist das oft so, dass jemand eigentlich etwas ganz anderes gesucht hat und sich am Ende für etwas anderes entscheidet?

Yvonne Plattes
Durchaus. Und zwar besonders bei Menschen, die die Insel gar nicht so gut kennen. Da kommt es durchaus vor, dass sie sagen: Eigentlich möchte ich in den Norden der Insel. Wenn sie dann merken, dass sie bis Palma oder bis zum Flughafen lange brauchen, ändert sich das gesamte Suchprofil. Oder genau umgekehrt: Sie wollen eine Finca und rundherum drei Kilometer nichts. Dann ändert sich das doch und sie sagen: Wir möchten lieber die Nähe zu einer Stadt haben, wo wir abends essen gehen können. Es kann sich also in beide Richtungen ändern. Deshalb ist es so wichtig, sich im Vorfeld die Zeit zu nehmen und mit demjenigen zu besprechen: Warum willst du hierher? Was sind deine Hauptkriterien? Das Suchprofil kann sich auch ändern, wenn der Mann ständig hin und her fliegt und nicht so viel da ist wie die Ehefrau. Dann könnte ich mir vorstellen, dass sich die Frau schnell langweilt, wenn sie dort ganz allein in ihrer Immobilie ist. Wenn man aber rundherum ein bisschen Leben hat, auch über das Jahr hinweg, dann ist das etwas anderes. Mallorca ist ja eine Insel für das gesamte Jahr und nicht nur für die Sommerzeit. Wichtig ist: zuhören, genau erfragen, und dann kann sich das Profil auch einmal ändern.

Timothea Imionidou
Dass die Leute eigentlich etwas anderes suchen, dann aber doch flexibel sind, habe ich persönlich auch erlebt. Meine Schwiegereltern haben auf der Insel als Zweitwohnsitz immer eine Finca gesucht, mit ganz viel Land, groß, ruhig, abgeschieden. Letztendlich wohnen sie nicht in Palma, sondern in Sa Torre, aber in einer Anlage, in einer Reihenhaussiedlung mit Comunidad, weil sie viel hin und her fliegen. Am Ende war es das Einfachste. Heute denken sie: Wie konnten wir nur so etwas wie eine Finca auf dem Land suchen? Meine Schwiegermutter kommt zum Beispiel oft allein. Auf einer Finca auf dem Land hätte sie eher ein ungutes Gefühl. Deshalb kann ich total nachvollziehen, dass sich so etwas ändert. Da müsst ihr euch als Experten im Gespräch mit den Maklern wahrscheinlich auch trauen, diese Flexibilität zuzulassen und den Mandanten etwas vorzuschlagen, was er eigentlich gar nicht gesucht hat. 

Yvonne Plattes
Wir sind ja keine Makler. Deshalb nehmen wir keine Kommission wie ein Makler. Der Makler, was ich verstehen kann, möchte natürlich einen Abschluss machen. Das ist sein Daily Business. Das ist aber nicht meine Intention. Wir unterstützen, wir helfen, aber die Kommission bekommt der Makler und nicht wir. Deshalb ist es wirklich wichtig, zuzuhören Was willst du? Und es kann sich tatsächlich ändern. Man darf auch eines nicht unterschätzen: Im Durchschnitt liegt die Haltedauer einer Immobilie hier auf der Insel bei etwa fünf Jahren. Selbst wenn man sich am Anfang sicher ist: Das ist sie, die liebe ich, die möchte ich, kann sich das in fünf Jahren komplett ändern, weil sich die Lebenssituation geändert hat. Die Kinder sind größer, oder es sind neue Kinder dazugekommen, wie auch immer. Dann ändert sich das ganze Profil. Erst hat man vielleicht mit einer Wohnung angefangen und möchte jetzt doch ein Haus. Oder umgekehrt: vom Haus in die Wohnung. Das ist so breit gefächert. Es ist schon sehr interessant zu sehen.

Timothea Imionidou
Wie geht es dann weiter? Ihr sprecht mit dem Makler, trefft diese Vorauswahl und zeigt diese Vorauswahl den Mandanten. Was ist dann der nächste Schritt?

Yvonne Plattes
Wenn der Mandant sagt, die und die Immobilie möchte ich mir persönlich anschauen, dann machen wir einen Termin mit dem Makler. Dann muss natürlich auch der Kunde offengelegt werden, weil es einen Kundenschutz geben muss und so weiter. Dann begleiten wir den Mandanten mit dem Makler und besichtigen die Immobilie. Das ist auch wichtig, um zu verstehen, falls sie ihm am Ende doch nicht gefällt: Was sind die Punkte, warum sie nicht gefallen hat? Und noch einmal: Wir sind nur die begleitende Person. Wir sind kein Makler, und ich möchte auch kein Makler werden. Ich habe das schon ein paar Mal gemacht und hinterher gedacht: Makler wirst du nicht. Man unterschätzt immer, wie viel Engagement die Makler wirklich mitbringen, wie viel Zeit sie sich nehmen und wie sehr sie daran arbeiten, die richtige Immobilie zu finden. Das ist ja nicht mein Hauptjob. Wir machen das, wenn es gewünscht wird. Und sicherlich auch nicht für jede Immobilie, zum Beispiel für 300.000 Euro. Da sind die Anforderungen anders. Wir haben es nicht ständig, aber es kommt immer wieder vor. Und wir merken: Der Zeitfaktor ist enorm. Auch, dass die Leute genervt sind, wenn die Makler sich unterhalten und sie auf einmal von allen Seiten Post und Exposés bekommen. Da sind sie dann hilflos und haben keine Lust darauf.

Timothea Imionidou
Das heißt, ihr seid auch bei der letztendlichen Besichtigung der Immobilie durch den Mandanten dabei?

Yvonne Plattes
Wenn das gewünscht wird, ja. Der Kunde ist König und sagt, was er will oder nicht will. Es kann auch sein, dass er sagt: Frau Plattes, das brauchen Sie nicht, das mache ich allein mit dem Makler. Dann machen sie das zusammen. Ich bekomme danach natürlich ein Feedback, aber ich bin nicht immer dabei.

Timothea Imionidou
Kannst du sagen, wie viele Fincas sich die Mandanten im Schnitt anschauen, bis sie letztendlich zuschlagen?

Yvonne Plattes
Das ist sehr unterschiedlich. Ich höre von Mandanten, die monatelang unterwegs sind. Dann gibt es aber auch welche, bei denen es schneller geht. Vielleicht liegt es auch ein bisschen daran, wie gut sie die Insel kennen. Manche wissen genau: Für mich ist nur die Ecke ABC wichtig, woanders will ich gar nicht hin. Andere kennen die Insel gar nicht und lassen sich dann natürlich im Norden, Osten, Süden und Westen etwas zeigen, das ihren Ansprüchen entspricht. Wenn sie dann auf der Insel sind, merken sie: Die Insel ist riesig. Wenn ich von Norden nach Süden fahre, wie lange bin ich unterwegs? Da kann ich mit dem Auto zwei Stunden unterwegs sein, wenn es gut läuft. Das unterschätzen die Leute absolut. Es ist also ganz unterschiedlich, ob die Leute schnell etwas finden oder monatelang unterwegs sind. Unsere Erfahrung ist, dass sie sich bestimmt 20, 30 oder mehr Immobilien anschauen. Dazu kommen sicherlich noch viele weitere Exposés.

Timothea Imionidou
An welchem Punkt ihrer Suche kommen die Mandanten denn zu euch? Kommen sie meistens am Anfang und sagen: Ich suche etwas, könnt ihr mir helfen? Oder haben sie schon gesucht, waren erfolglos und kommen dann?

Yvonne Plattes
Sowohl als auch. Der klassische Fall ist, weil ich ja kein Makler bin und wir keine Makler sind: Sie kommen zu mir und sagen, ich habe jetzt meine Traumimmobilie gefunden, Frau Plattes, und jetzt machen Sie den Rest bis zum Notartermin und danach Eintragung und so weiter. Beraten Sie mich, prüfen Sie die Immobilie mit dem ganzen restlichen Programm. Das ist der Klassiker. Es gibt aber auch Leute, die sagen: Ich habe noch nichts gefunden. Wie wäre denn der Werdegang, wenn ich eine Immobilie gefunden habe? Beraten Sie mich einmal, woran muss ich denken? Wir sind ja immer noch die neutralere Stelle. Der Verkäufer will verkaufen, der Makler will seine Kommission haben, und ich sage immer: Ich kümmere mich darum, dass die Immobilie keine Wundertüte ist. Wenn du sie wirklich kaufst, ist alles fein, alles clean. Du musst dir keine Sorgen machen, auch wenn sie in einem anderen Land ist. Wir kümmern uns darum. Der klassische Fall ist also: Ich habe etwas gefunden, jetzt begleite mich für den Rest. Aufgrund unseres Netzwerks kommen aber vermehrt auch andere Anfragen auf uns zu. Die sagen: Ich bin mir noch nicht sicher, ich habe ein paar Immobilien zur Auswahl, aber ich würde mich schon einmal von Ihnen beraten lassen. Woran muss ich denken? Habe ich etwas nicht bedacht, damit der Prozess bis zum Notartermin später schnell über die Bühne geht?

Timothea Imionidou
Du hast vorhin auch gesagt, dass oft Leute kaufen, die die Insel gar nicht so gut kennen. Auch da ist es natürlich ein Riesenvorteil, wenn man die Immobiliensuche begleiten lässt, weil ihr die Insel so gut kennt und Dinge berücksichtigt, an die die Suchenden oft gar nicht denken oder gar nicht denken können.

Yvonne Plattes
Es gibt uns seit 26 Jahren. Wir haben, glaube ich, fast alles schon erlebt. Deshalb wissen wir natürlich, welche Fragen kommen, welche Bedenken die Leute haben und was sich ändern kann. Wir haben sehr viel Feedback bekommen, und das kommt uns jetzt zugute.

Timothea Imionidou
Zum Abschluss: Hat sich die Suche im Laufe der Zeit verändert? 

Yvonne Plattes
Ganz am Anfang haben die Leute einfach gekauft. Prüfen war nicht notwendig, Anwalt war nicht notwendig. Ich kaufe die Immobilie, alles ist fein. Heute sind sie sehr viel skeptischer geworden. Es wird ja auch in den Medien viel kommuniziert. Wovor muss ich Angst haben? Hausbesetzung, wenn ich nicht da bin? Ich bin ja nicht so oft vor Ort. Wie ist hier die Bauqualität? Muss ich mir Sorgen machen? Kaufe ich eine Immobilie mit Illegalitäten? Wie muss ich das bewerten? Muss ich Angst haben? Diese Fragen und Unsicherheiten sind stärker geworden, und das ist auch richtig so. Ich finde es ganz wichtig, dass die Leute mit einem guten Gefühl eine Immobilie kaufen und wissen: Da ist im Grunde alles in Ordnung, mir passiert nichts. Natürlich kann man nie einen hundertprozentigen Persilschein ausstellen. Es bleibt weiterhin eine emotionale Entscheidung. Die Menschen schauen sich eine Immobilie an und sind verliebt, geflasht. Da ist das Meer, da sind die Berge und alles Mögliche. Trotzdem kommt nach einer Zeit der gesunde Menschenverstand und sie sagen: Bitte prüfen Sie das mit Anwalt und Steuerberater, prüfen Sie die ganzen Strukturen, damit ich wirklich keine Überraschungen erlebe. Das ist stärker geworden.

Timothea Imionidou
Deshalb macht es ja auch Sinn, die Immobiliensuche begleiten zu lassen. Auch von unserer Seite aus als PlattesGroup, wenn es dann zum Verkaufsabschluss kommt. Ihr kennt die Immobilie. Wir haben alle Möglichkeiten, diese Immobilie ganz genau prüfen zu lassen, egal ob bautechnisch, baurechtlich oder steuerlich. Deshalb macht diese Zusammenarbeit tatsächlich viel Sinn.

Yvonne Plattes
Ja, das ist einfacher, weil man vielleicht schon zwei- oder dreimal bei den Besichtigungen dabei gewesen ist. Aber generell machen wir es so: Auch wenn der Mandant kommt und sagt, er hat eine Immobilie gefunden, die Kaufpreiseinigung ist erledigt und alles ist fein, besichtigen wir die Immobilie. Warum? Weil wir natürlich einen Sachverständigen hineinschicken, der die Immobilie baurechtlich und bautechnisch prüft. Wenn er uns dann seinen Bericht schickt und sagt, die Dusche rechts an der Treppe ist so und so nicht korrekt oder eine Überdachung muss weg, dann habe ich ein Verständnis dafür, wovon er eigentlich redet. Alle möglichen Szenarien könnten hier aufkommen. Deshalb schauen wir uns die Immobilie vorher noch einmal an und schicken dann die Sachverständigen hinein. Danach prüfen wir sie auf Herz und Nieren.

Timothea Imionidou
So Pi mal Daumen: In wie vielen verschiedenen Immobilien warst du schon im Laufe deiner Karriere?

Yvonne Plattes
Schon in vielen. Das macht Spaß. Immer wieder denkt man: Wow, tolle Immobilie. Manchmal schaut man sich eine Immobilie auch zwei- oder dreimal an, weil sie sich nach jedem Eigentümerwechsel meistens ein bisschen verändert. Der eine hat noch einmal umgebaut und so weiter. Die Facetten sind riesig. Es macht schon Spaß, es ist schön zu sehen und auch so unterschiedlich, weil jeder Gott sei Dank einen unterschiedlichen Geschmack hat. Ich freue mich einfach, dass wir den Mandanten von A bis Z betreuen können und versuchen, ihm ein sicheres Gefühl zu geben. Das ist vielleicht final wichtig: Egal, ob er die Suche über uns macht oder ob er nur am Ende zu uns kommt und sagt: Ich habe gefunden, jetzt kümmere dich weiter. Wichtig ist, dass wir dann in der Verantwortung sind. Und selbst wenn es passieren kann, dass sich aufgrund der Prüfung ein Dealbreaker ergibt, dann ist es auch nicht unsere Schuld. Dann sind die Eckdaten einfach so. Am Ende entscheidet immer der Mandant.

Timothea Imionidou
Und auch bei einem Dealbreaker ist der Mandant letztendlich dankbar, dass es herausgekommen ist.

Yvonne Plattes
Dann sucht er weiter, ist aber für die nächsten Suchkriterien vielleicht etwas vorsichtiger. Nicht unsicherer, aber vorsichtiger.

Timothea Imionidou
Was war denn die schnellste Suche und Findung, die du erlebt hast?

Yvonne Plattes
Das ist tatsächlich sehr unterschiedlich. Ich habe einen Mandanten, mit dem habe ich seit letztem Juli gesucht, und er hat sich genau vor zwei Wochen für eine Immobilie entschieden. Da sieht man einmal die Spanne. Das Profil hat sich von A bis Z geändert, es war am Ende ganz anders. Das war aber auch dadurch bedingt, dass er nicht jede Woche vor Ort ist. Das war schon schwierig. Wir hatten auch einige Zwischenimmobilien gefunden, aber aus verschiedensten Gründen war es am Ende dann doch nicht die richtige. Das Suchprofil hat sich verändert. Dann haben wir aber auch Leute, denen ich nach der Vorauswahl fünf Immobilien schicke und die sagen: Genau die eine war dabei.

Timothea Imionidou
Ja, Wahnsinn, oder?

Yvonne Plattes
Oder sie finden bei der Besichtigung mit dem Makler wieder eine andere Immobilie. Das ist am Ende auch gut. Wichtig ist nur, dass der Mandant seinen Traum erfüllt bekommt.

Timothea Imionidou
Vielen Dank. Das sind schöne Abschlussworte. Danke, dass du hier warst.

Yvonne Plattes
Danke dir.

Timothea Imionidou
Ein spannendes Thema und eine spannende Arbeit: begleitete Immobiliensuche auf Mallorca. Alle weiteren Informationen finden Sie natürlich wie immer auf willipedia.plattes.net.

Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit: ff