Immobilienkauf auf Mallorca: Grundbuch und Eigentumsregister einfach erklärt

Der Immobilienkauf auf Mallorca erfordert eine sorgfältige Prüfung von Grundbuch und Eigentumsregister. Das Grundbuchamt weist Eigentumsverhältnisse, Hypotheken, Belastungen und Dienstbarkeiten aus. Das Kataster – das sogenannte Eigentumsregister – dient in erster Linie der steuerlichen Erfassung. Beide Register enthalten zentrale Angaben, die über die Rechtssicherheit eines Kaufs entscheiden können.

In dieser Podcastfolge geht es um die häufigsten Fallstricke beim Immobilienkauf: nicht eingetragene Anbauten, widersprüchliche Flächenangaben oder bestehende Embargos. Ebenso wird erklärt, warum die notarielle Eintragung unverzichtbar ist und weshalb ergänzende bautechnische Prüfungen durch Sachverständige zusätzliche Sicherheit bieten.

Die Gesprächspartner:

Yvonne Plattes, Geschäftsführerin der PlattesGroup und Leiterin der Rechtsabteilung, bringt ihre langjährige Expertise im Immobilien- und Wirtschaftsrecht ein und erläutert praxisnah, worauf es bei Grundbuch und Eigentumsregister ankommt.
Timothea Imionidou, Podcast Producerin der PlattesGroup, führt durch das Gespräch und sorgt für klare Einordnung der Themen.

Fazit: Grundbuch und Eigentumsregister bilden die rechtliche Basis für einen sicheren Immobilienkauf in Spanien – sie sollten stets geprüft und mit den tatsächlichen Gegebenheiten abgeglichen werden.

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05. Oktober 2025

Timothea Imionidou
Grundbuchamt und Eigentumsregister – darüber sprechen wir heute. Hallo und herzlich willkommen zur heutigen Folge unseres Podcasts. Mein Name ist Timothea Imionidou, ich bin Podcast Producerin. Bei mir ist heute wieder Yvonne Plattes, Geschäftsführerin und Leiterin der Rechtsabteilung bei der PlattesGroup. Hallo Yvonne.

Yvonne Plattes
Hallo Timo, ich freue mich, wieder hier zu sein.

Timothea Imionidou
Ich freue mich auch sehr. Ein spannendes Thema heute. Yvonne, was steht im Grundbuch?

Yvonne Plattes
Für Deutsche ist das immer besonders wichtig. Im Grundbuch ist die Immobilie mit ihrer Beschreibung und den wesentlichen Daten eingetragen – Größe, Lage, Besonderheiten. Außerdem finden sich dort Dienstbarkeiten, also zum Beispiel Wegerechte, Embargos oder Belastungen. Im Kataster dagegen, dem sogenannten Eigentumsregister, sind die Größenangaben hinterlegt, die für die Steuerberechnung durch die jeweilige Gemeinde relevant sind.

Das Wichtigste: Ich muss im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein. Nur dann kann ich eine Immobilie wirksam verkaufen. Alles andere – etwa ein Kaufvertrag „auf dem Bierdeckel“ – hat keine rechtliche Sicherheit gegenüber Dritten. Deshalb: Immer zum Notar gehen, die Immobilie erwerben und die Eintragung im Grundbuch vornehmen.

Timothea Imionidou
Und wenn ich eine Immobilie kaufen möchte – sollte ich vorher unbedingt Einsicht ins Grundbuch nehmen lassen?

Yvonne Plattes
Unbedingt. Dort steht, wer tatsächlich Eigentümer ist. Außerdem sind Hypotheken, Belastungen oder offene Forderungen eingetragen. So vermeidet man Probleme, zum Beispiel wenn noch ein verstorbener Vorbesitzer im Grundbuch steht, aber keine Umschreibung erfolgt ist. Erst wenn das bereinigt ist, kann man rechtssicher kaufen.

Man möchte schließlich wissen, was man kauft: Ob Dienstbarkeiten bestehen, ob Nachbarn Wegerechte haben, ob Embargos eingetragen sind oder die Beschreibung der Immobilie zu den tatsächlichen Gegebenheiten passt. Es kann nämlich vorkommen, dass im Grundbuch 2000 Quadratmeter eingetragen sind, im Kataster aber nur 500 – und die Gemeinde erhebt ihre Steuern nach dem Kataster.

Yvonne Plattes
Beim Kaufpreis ist es hier nicht wie in Deutschland: Man multipliziert nicht Quadratmeter mit Preis, sondern vereinbart einen Pauschalpreis. Deshalb weichen die Beschreibungen oft von der Realität ab. Will man eine exakte Beschreibung – etwa Aufteilung in Räume – kann man das durch einen Architekten bestätigen und eintragen lassen. Grundsätzlich ist aber entscheidend, dass die Immobilie identifiziert werden kann und die baurechtlichen Vorgaben bekannt sind.

Wichtig: Illegale Bauten oder Anbauten, wie ein nicht genehmigter Pool oder eine Garage, sind nicht im Grundbuch eingetragen. Das findet man nur durch eine technische Prüfung durch einen Sachverständigen heraus.

Timothea Imionidou
Also das A und O: Wissen, was ich kaufe.

Yvonne Plattes
Genau. Das Grundbuch und das Eigentumsregister sind die Basis. Aber man darf sich nicht allein darauf verlassen. Man muss auch weitere Aspekte prüfen, etwa Dienstbarkeiten, Baurecht oder bestehende Schutzvorschriften. Und man sollte sich von Sachverständigen bestätigen lassen, ob bestimmte Anbauten bestehen bleiben dürfen oder nicht.

Timothea Imionidou
Und ihr helft dabei, die spanischen Besonderheiten zu verstehen.

Yvonne Plattes
Ja. Gerade Unterschiede zwischen Grundbuch und Eigentumsregister können relevant sein. Manchmal braucht man einen historischen Grundbuchauszug, einen Topographen oder muss Nachbarn befragen. Kleine Abweichungen sind normal. Aber wenn es um 20 oder 50 Quadratmeter geht, die über eine Genehmigung entscheiden, ist das entscheidend.

Diese Detailfragen prüfen wir im Rahmen eines Kaufs genau für unsere Mandanten.

Timothea Imionidou
Also das Fazit: Vor jedem Kauf unbedingt Grundbuch und Eigentumsregister prüfen lassen – und dafür seid ihr die Experten. Vielen Dank, Yvonne.

Yvonne Plattes
Danke dir.

Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit: C. Schittelkopp

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