Immobilienfinanzierung auf Mallorca: was wirklich zählt
Wer auf Mallorca eine Immobilie kaufen möchte, steht oft vor der Frage: Wie lässt sich das Investment sinnvoll finanzieren – mit einer Bank aus dem Heimatland oder direkt vor Ort auf der Insel?
In dieser Podcastfolge spricht Timothea Imionidou mit Yvonne Plattes, Geschäftsführerin der PlattesGroup und Leiterin der Rechtsabteilung, über die wichtigsten Grundlagen, steuerlichen Auswirkungen und strukturellen Überlegungen rund um die Immobilienfinanzierung auf Mallorca.
Erfahren Sie, warum es sich lohnen kann, Angebote von spanischen und deutschen Banken zu vergleichen, welche Unterlagen benötigt werden, wie hoch der übliche Finanzierungsrahmen für Nichtresidenten ist – und was es mit der sogenannten „Acta de Transparencia“ auf sich hat.
Außerdem erklärt Yvonne Plattes, wie sich eine clevere Finanzierungsstrategie positiv auf die spanische Vermögenssteuer auswirken kann – und warum eine solide Strukturierung bereits vor dem Notartermin entscheidend ist.
Ob Sie erstmals auf Mallorca investieren oder Ihre Finanzierung gezielt optimieren möchten: Diese Folge liefert Ihnen fundiertes Wissen, konkrete Tipps aus der Praxis und einen klaren Überblick über rechtliche Rahmenbedingungen. Ideal für Unternehmer, Investoren und Privatpersonen, die Mallorca als Immobilienstandort ernsthaft ins Auge fassen.
Timothea Imionidou
Die Finanzierung von Immobilien – über dieses spannende, aber auch etwas delikate Thema sprechen wir heute. Ich bin Timothea Imionidou, Podcast Producerin, und bei mir ist wieder Yvonne Plattes, Geschäftsführerin der PlattesGroup und Leiterin der Rechtsabteilung. Hallo Yvonne.
Yvonne Plattes
Hallo Timo.
Timothea Imionidou
Yvonne, ich komme zu dir und sage: Ich möchte eine Immobilie kaufen, habe aber nicht die gesamte Summe parat. Ist eine Finanzierung auf Mallorca überhaupt möglich – oder muss ich das über eine Bank in meinem Heimatland abwickeln?
Yvonne Plattes
Grundsätzlich ist alles möglich – je nachdem, was Sie möchten. Warum finanzieren Menschen überhaupt? Entweder, weil das Eigenkapital nicht ausreicht oder weil sie das Kapital lieber in ihrer Firma oder für andere Investitionen nutzen möchten. Ein weiterer Grund kann die Optimierung oder Minimierung der Vermögenssteuer sein. Es gibt also viele Gründe für eine Finanzierung. Aber woher bekomme ich das Geld? Im Moment sind spanische Banken deutlich günstiger als deutsche Institute. Ich rate immer dazu, zwei Angebote einzuholen: eines hier auf Mallorca und eines bei einer Bank im Heimatland. Als Nichtresident – also wenn Sie in Deutschland steuerlich ansässig sind – finanzieren spanische Banken in der Regel bis zu 70 % des Kaufpreises. Die Bank kennt Sie nicht, also fordert sie diverse Unterlagen an und prüft auch das Grundbuch.
Yvonne Plattes
Wenn Sie lieber mit Ihrer Hausbank zusammenarbeiten möchten, weil dort schon alles bekannt ist und es einfacher läuft, dann kann das ebenfalls eine gute Lösung sein. Viele deutsche Banken finanzieren allerdings keine Immobilien im Ausland – das muss man vorher klären. Es gibt allerdings einige spezialisierte Banken, die das tun, allerdings meist zu höheren Zinssätzen.
Wenn Ihre deutsche Bank einverstanden ist, dann sagt sie: "Ich gebe dir die Million, die du brauchst, und sichere mich mit deinem Vermögen im Heimatland ab." In dem Fall wird nicht ins spanische Grundbuch eingetragen – was hier aber akzeptiert wird. Der Notar kann mit beiden Varianten arbeiten.
Timothea Imionidou
Du hast vorhin auch die Vermögenssteuer erwähnt. Wie hängt das mit der Finanzierung zusammen?
Yvonne Plattes
Ein unangenehmes Thema, ich weiß. Es klingt teuer – und ist es manchmal auch. Es gab früher einen Freibetrag von 700.000 Euro pro Person. Dieser wurde auf 3 Millionen erhöht. Wie lange das so bleibt, ist unklar. Der Freibetrag gilt auf Immobilienvermögen. Wenn Sie gemeinsam mit Ihrem Partner kaufen – also 50/50 – hat jeder einen Freibetrag von 3 Millionen Euro. Liegt der Immobilienwert darüber, muss man genau kalkulieren: Was kostet mich die Vermögenssteuer ohne Finanzierung? Dafür gibt es auf unserer Website einen Steuerrechner. Dann kann man gegenüberstellen: Was kostet mich die Finanzierung an Zinsen? Oder zahle ich lieber jährlich Vermögenssteuer? Die Vermögenssteuer ist eine Stichtagssteuer – sie wird am 31. Dezember berechnet und muss bis Juni des Folgejahres gezahlt werden. Eine spätere Umstrukturierung bringt steuerlich nichts mehr – das akzeptiert das Finanzamt nicht. Deshalb ist es so wichtig, vorab die richtige Struktur zu wählen. Genau dafür braucht man einen guten Steuerberater.
Timothea Imionidou
Das klingt alles sehr komplex – wie gut, dass es die Experten der PlattesGroup gibt!
Yvonne Plattes
Es ist wichtig, dass man sich bewusst mit der Frage auseinandersetzt: Möchte ich finanzieren – und wenn ja, unter welchen Bedingungen? Ein entscheidender Punkt ist auch, wie sich eine Finanzierung hier von einer im Heimatland unterscheidet. Wenn Sie zum Beispiel eine spanische Bank gefunden haben, die Sie finanzieren möchte, dann schickt diese einen Gutachter zur Immobilie. Angenommen, der Kaufpreis beträgt 2 Millionen Euro. Der Gutachter bewertet die Immobilie aber auf 2,5 Millionen. Trotzdem erhalten Sie die 70 % nicht auf Basis der 2,5 Millionen, sondern nur auf den tatsächlichen Kaufpreis. Das heißt: 70 % von 2 Millionen. Das ist wichtig für Ihre Budgetplanung.
Timothea Imionidou
Kann man eine Finanzierung eigentlich auch aufteilen – also zum Beispiel teils über eine deutsche, teils über eine spanische Bank?
Yvonne Plattes
Das muss man individuell prüfen. Wenn Sie mit einer spanischen Bank finanzieren möchten, sollten Sie vorab klären, ob es ein Problem ist, wenn zusätzlich eine deutsche Bank involviert ist. Einige spanische Banken akzeptieren das, andere lehnen es strikt ab. Hier ist Transparenz und eine frühzeitige Abstimmung wichtig. Außerdem brauchen Sie, wenn Sie mit einer spanischen Bank finanzieren, unbedingt Ihre NIE-Nummer schon vor dem Notartermin. Die Bank muss einen sogenannten Expedienten eröffnen, also einen Vorgang anlegen. Ohne diese Nummer kann sie nicht starten. Das wird oft übersehen – und dann kommt es zu zeitlichen Verzögerungen.
Timothea Imionidou
Aber ihr erinnert mich daran, oder?
Yvonne Plattes
Natürlich. In unseren Beratungsgesprächen gehen wir alles gemeinsam durch. Wichtig ist auch: Wenn Sie mit einer spanischen Bank finanzieren, müssen Sie laut Verbraucherschutzgesetz eine sogenannte „Acta de Transparencia“ machen. Das bedeutet: Sie gehen mindestens zehn Tage vor dem Notartermin – spätestens zwei Tage vorher – separat zum Notar. Dort wird Ihnen alles, was in der Hypothek steht, nochmals vorgelesen und erklärt. Die Bank darf bei diesem Termin nicht dabei sein. Das ist gesetzlich vorgeschrieben, um sicherzustellen, dass Sie die Kreditbedingungen wirklich verstehen. Erst danach darf der Notar die eigentliche Beurkundung vornehmen.
Timothea Imionidou
Und bei diesem Termin seid ihr auch dabei?
Yvonne Plattes
Nur wenn Sie das möchten. Falls Sie es zeitlich nicht schaffen, können Sie uns auch eine Vollmacht geben. Dann übernehmen wir das für Sie. Wir kennen ja die Bedingungen und bestätigen diese in Ihrem Namen. Es ist ein rein administrativer Akt – aber ohne ihn darf der Notar keine Finanzierung mit einer spanischen Bank beurkunden.
Timothea Imionidou
Vielen Dank, Yvonne. Das war wirklich aufschlussreich. Ich kann nur jedem empfehlen: Holen Sie sich bei der Immobilienfinanzierung unbedingt Unterstützung von Experten.
Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit: C. Schittelkopp
