Sicher zum Kaufvertrag: Was Sie über den Arras-Vertrag wissen müssen

Timothea Imionidou
Optionsvertrag oder Arras-Vertrag – darum geht es in der heutigen Folge unseres Podcasts.
Mein Name ist Timothea Imionidou, ich bin Podcast Producerin, und bei mir ist heute wieder Yvonne Plattes, Geschäftsführerin und Leiterin der Rechtsabteilung bei der PlattesGroup.
Hallo Yvonne, ich freue mich sehr – vor allem, weil wir heute wieder über ein spannendes Thema sprechen, über das ich persönlich noch gar nicht so viel weiß. Aber du klärst uns gleich auf. Also nehmen wir mal an, mir gefällt eine Immobilie und ich möchte sie kaufen. Brauche ich einen Vorvertrag?

Yvonne Plattes
Brauchen oder nicht brauchen – das entscheidet letztlich der Käufer. In rund 95 % der Fälle wird im Vorfeld ein sogenannter Optionsvertrag abgeschlossen. Ich nenne ihn mal umgangssprachlich so – tatsächlich handelt es sich meist um einen Arras-Vertrag. Ich erkläre das gleich noch. Dieses Instrument gibt es in Deutschland in der Form nicht.
Wir empfehlen es – und zwar aus gutem Grund: Du hast eine Immobilie besichtigt, sie gefällt dir, du warst zwei- oder dreimal dort und gibst ein Kaufpreisangebot ab. Der Verkäufer sagt: „Jawohl, Timo, dafür verkaufe ich sie dir.“ Wie geht es dann weiter? Du möchtest dir die Immobilie sichern – denn es könnte ja übermorgen jemand anderes um die Ecke kommen, der dem Verkäufer sympathischer ist oder mehr Geld bietet.
Und du hast vielleicht schon einen Anwalt, Steuerberater oder Gutachter beauftragt. Du brauchst also Sicherheit. Du hast deine Immobiliensuche eingestellt und willst reservieren. Das bedeutet, wir müssen viele Dinge berücksichtigen: Unter welchen Umständen du welche Immobilie kaufst. Das ist genau der Zweck eines solchen Vorvertrags. Er hat auch schon 15 bis 20 Seiten – also fast wie ein Kaufvertrag.

Timothea Imionidou
Welche Arten dieser Vorverträge gibt es denn?

Yvonne Plattes
Es gibt den sogenannten Optionsvertrag. Der ist aber nicht ideal – denn er gibt dir als Käufer nur das Recht auf den Kauf, aber keine echte Sicherheit. Deshalb nutzen wir diesen Vertrag nicht.
Wir verwenden meist den Arras Penitenciales – nennen wir ihn einfach Arras-Vertrag. Das ist für ausländische Käufer ungewohnt, aber es ist der gängigste Vertrag. Er beinhaltet ein Rücktrittsrecht für beide Seiten sowie eine vertraglich festgelegte Strafe. Warum ist das wichtig? Du hast die Immobilie besichtigt, der Makler hat vielleicht überprüft, ob der Verkäufer wirklich im Grundbuch steht. Aber mehr wissen wir nicht. Also machen wir einen Arras-Vertrag, in dem genau steht: Wer ist der Käufer? Falls noch nicht final geklärt, gibt es dafür eine Formulierung. Wer ist der Verkäufer? Zu welchem Preis wird gekauft? Die Eigentumsverhältnisse aus dem Grundbuch werden übersetzt dargestellt.

Yvonne Plattes
Auch die zwischen euch vereinbarten Details werden festgehalten:
Wird „besenrein“ verkauft oder inklusive Mobiliar? Wenn ja, welches genau? Bis wann muss der Notartermin erfolgen?
Du bekommst die Möglichkeit, die Immobilie prüfen zu lassen – zum Beispiel durch einen von uns organisierten Sachverständigen. Außerdem steht im Vertrag, wie du vom Kauf zurücktreten kannst, falls etwas Unerwartetes auftaucht. Der Optionsvertrag ist ein privatschriftlicher Vertrag – also ohne Notar. Wir entwickeln den Vertrag für dich. Du prüfst den Entwurf, gibst dein Okay, dann geht er an die Verkäuferseite. Wenn dort auch ein Anwalt mitwirkt, wird weiter verhandelt – bis beide Seiten zustimmen. Dann wird der Vertrag per E-Mail unterschrieben. Ab diesem Zeitpunkt beginnt eine Frist, die im Vertrag festgelegt ist. Die Anzahlung – in der Regel 10 % – fließt auf ein Treuhandkonto eines Notars oder Anwalts.

Timothea Imionidou
Also nicht auf das Konto des Verkäufers?

Yvonne Plattes
Nein. Denn: Was, wenn du zurücktreten willst und der Verkäufer hat das Geld schon ausgegeben? Dann müsstest du dem Geld hinterherlaufen. Ausnahmen gibt es, aber zu 99 % landet die Anzahlung nicht direkt beim Verkäufer.

Timothea Imionidou
Das klingt schon fast wie eine Wissenschaft.

Yvonne Plattes
Nun ja – alles, was du nicht im Vertrag regelst, kannst du später schwer durchsetzen. Der Vertrag sollte genau regeln: Welche Rechte hast du? Welche der Verkäufer? Was wird geprüft und wie? Du brauchst zum Beispiel die Zustimmung des Verkäufers, um Einsicht in Bauunterlagen zu erhalten.
Was darfst du prüfen? Und was passiert, wenn wir Mängel entdecken – zum Beispiel einen illegal gebauten Barbecueplatz? Dann musst du wissen: Ist das ein Rücktrittsgrund? Hat es Folgen für den Preis? All das regelt der Vertrag. Ich nenne es gerne „die Wundertüte“ – aber du willst, dass sie sich vor dem Notartermin öffnet, nicht danach. Denn später hast du möglicherweise die gleichen Probleme wie der jetzige Eigentümer – und du musst wissen, worauf du dich einlässt. Illegalitäten müssen bewertet werden.
Nicht jede ist dramatisch – aber du musst sie kennen. Sonst hast du später Preisabschläge oder Probleme beim Weiterverkauf. Deshalb ist dieser Vertrag – ob man ihn nun Optionsvertrag oder Arras-Vertrag nennt – so wichtig. Er ist verbindlich. Und wenn dir drei Tage später eine andere Immobilie besser gefällt – hast du eben Pech. Vorausgesetzt, du hast unterschrieben und die Anzahlung ist erfolgt.
Umgekehrt: Wenn der Verkäufer plötzlich einen anderen Käufer mit höherem Gebot findet, bekommst du deine Anzahlung zurück – plus Vertragsstrafe.
Das ist fair – und gibt Sicherheit.

Timothea Imionidou
Wann entscheidet ihr denn, welcher Vertrag der richtige ist?

Yvonne Plattes
Immer in enger Abstimmung mit dir – und auch mit dem Anwalt des Verkäufers. Aber wie gesagt: In über 90 % der Fälle wird der Arras-Vertrag genutzt. Weil er fair ist. Käufer und Verkäufer entscheiden gemeinsam, was sie wollen. Wir sorgen dafür, dass es rechtlich sauber und für beide Seiten ausgewogen ist. Ein Vertrag darf nicht einseitig sein – unser Ziel ist eine gute, faire Lösung.

Timothea Imionidou
Also: Wer den perfekten Vorvertrag sucht – sollte auf jeden Fall die PlattesGroup kontaktieren.

Yvonne Plattes
Genau. Denn wir beraten neutral. Ob du die Immobilie am Ende wirklich kaufst, entscheiden du und deine Prüfungsergebnisse. Ich wünsche es dir – weil es natürlich auch emotional ist. Aber ich möchte, dass du nur dann kaufst, wenn alles geprüft und transparent ist.

Timothea Imionidou
Okay – ich fasse noch einmal zusammen: Ein Vorvertrag ist wichtig – er schützt Käufer und Verkäufer.

Yvonne Plattes
Sonst bewegst du dich im luftleeren Raum.

Timothea Imionidou
Und die Anzahlung sollte unbedingt über ein Treuhandkonto laufen.

Yvonne Plattes
Unbedingt – der Treuhänder zahlt nur nach vertraglich genau festgelegten Bedingungen aus. Und er ist neutral.

Timothea Imionidou
Und das Wichtigste: Den richtigen Vertrag wählen – in Zusammenarbeit mit euch.
Und vor dem Unterschreiben immer Experten fragen.
Vielen Dank, Yvonne!

Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit: C. Schittelkopp