Den Immobilienerwerb auf Mallorca steuerlich klug gestalten

Timothea Imionidou
Hallo und herzlich willkommen zu unserem Podcast. Heute widmen wir uns einem Thema, das vor allem für Käufer von Immobilien auf Mallorca von großer Bedeutung ist – der richtigen gesellschaftsrechtlichen Struktur beim Erwerb. Dafür begrüßen wir drei herausragende Experten: Willi Plattes, CEO der PlattesGroup und Experte für internationale Steuerfragen, Prof. Dr. Günther Strunk, Spezialist für internationales Steuerrecht mit Kanzleien in Hamburg und Köln, sowie Dr. Thomas Winkemann Rechtsanwalt und Notar bei der Sozietät GÖRG in Berlin.

Willi Plattes
Meine sehr verehrten Zuhörer. Heute besprechen wir ein Thema, das nahezu alle betrifft, die auf Mallorca eine Immobilie erwerben möchten. Wenn Sie als in Deutschland ansässiger Steuerbürger auf Mallorca kaufen wollen, empfiehlt sich in vielen Fällen eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft. Sie bietet sowohl steuerliche als auch zivilrechtliche Vorteile und verursacht vergleichsweise wenig Verwaltungsaufwand. Der Einsatz dieser Struktur hängt jedoch von mehreren Faktoren ab: Wie wird sie zivilrechtlich aufgesetzt? Welche steuerlichen Komponenten sind zu beachten? Und ein ganz wesentlicher Aspekt: In vielen Fällen ist nur ein Partner wirtschaftlich stark. Wie kann der andere Partner – etwa der Ehegatte – ebenfalls zu gleichen Anteilen beteiligt werden, ohne steuerlich in eine Falle zu tappen? Das ist unser heutiges Thema. Thomas, vielleicht erklären Sie uns zunächst, was es bedeutet, in Deutschland eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft zu gründen.

Dr. Thomas Winkemann
Die Kommanditgesellschaft kennt man typischerweise aus dem gewerblichen Bereich, aber es gibt sie auch im Bereich der Vermögensverwaltung. Es handelt sich dabei um eine Gesellschaft mit zwei Arten von Gesellschaftern: dem vollhaftenden Komplementär und den beschränkt haftenden Kommanditisten. In der Regel gründet man eine GmbH, die die Rolle des Komplementärs übernimmt. Die Familienmitglieder werden als Kommanditisten beteiligt. So kann beispielsweise der Vater als Initiator über die GmbH die Kontrolle behalten, während Ehefrau und Kinder kapitalmäßig beteiligt sind.

Willi Plattes
Muss ich denn zwingend eine GmbH haben?

Dr. Thomas Winkemann
Nicht zwingend. Man kann auch eine einfache KG gründen. In diesem Fall übernimmt eine natürliche Person, beispielsweise der Vater oder die Mutter, die Rolle des Komplementärs. Die übrigen Familienmitglieder – etwa Ehepartner oder Kinder – sind dann Kommanditisten. Auch hier bleibt der Initiator in der geschäftsführenden Rolle, während die anderen nur vermögensmäßig beteiligt sind.

Willi Plattes
Wichtig ist: Man braucht immer zwei Beteiligte – ob Kapitalgesellschaft oder natürliche Person. Anders als bei einer BGB-Gesellschaft oder Bruchteilsgemeinschaft hat in der Kommanditgesellschaft der Komplementär das Sagen. Wenn also beispielsweise die Ehefrau Komplementärin ist und über die Möblierung entscheiden will, kann sie das allein tun. In einer BGB-Gesellschaft wäre dafür ein gemeinsamer Beschluss notwendig. Das kann also durchaus praktische Vorteile haben. Aber steuerlich?

Prof. Dr. Günther Strunk
Ein kurzer Einwurf: In einer funktionierenden Ehe würde der Ehemann – betreut durch Berater wie Thomas – natürlich dafür sorgen, dass die Komplementärin bei Fehlentscheidungen wie lilafarbenen Möbeln abgelöst werden kann. Aber nun zur steuerlichen Seite: Ziel ist es, keine gewerblich geprägte Personengesellschaft zu schaffen. Das lässt sich gut umsetzen – mit Unterstützung erfahrener Berater. Es gibt standardisierte Muster, die sich bewährt haben und in der Regel keine steuerlichen Risiken mehr bergen. So sind die Gesellschafter im Umfang ihrer Beteiligung an der Immobilie beteiligt. Die Frage ist dann: Was passiert bei Veränderungen? Wie sieht es bei Übertragungen innerhalb der Familie aus – etwa an Kinder oder den Ehepartner? Ist das eine Schenkung? Unterliegt das der deutschen oder der spanischen Steuer? Hier kommt unter anderem das Konzept der Güterstandsschaukel ins Spiel – mit erheblichen steuerlichen Vorteilen in Deutschland. Denn unter bestimmten Voraussetzungen sind Vermögensübertragungen zwischen Ehegatten steuerfrei. Die Frage ist: Wie setzt man das richtig um?

Willi Plattes
Das Thema hat auch eine spanische Komponente. In Spanien ist es so, dass im Erbfall Gesellschaftsanteile vererbt werden – und das ist nicht erbschaftsteuerpflichtig. Wenn man Kinder als Gesellschafter aufnehmen will, etwa mit 18 Jahren, empfehlen wir, das über eine Kapitalerhöhung zu tun. So fällt lediglich die Stempelsteuer von zwei Prozent an. Beim Bruchteilseigentum hingegen wäre Grunderwerbsteuer bis zu 13 Prozent fällig. Auch das spricht aus spanischer Sicht für die vermögensverwaltende KG. Häufig soll der wirtschaftlich schwächere Ehepartner in die Gesellschaft aufgenommen werden – dann stellt sich die Frage: Woher kommt das Geld für den Anteil? Handelt es sich um ein Darlehen oder um eine Schenkung? Vielleicht erklären Sie das noch einmal, Thomas.

Dr. Thomas Winkemann
Grundsätzlich kann man natürlich Geld schenken. Bei einer Übertragung von Gesellschaftsanteilen an der Vermögensverwaltungs-KG hat man einen Freibetrag von 500.000 Euro. Darüber hinaus fällt Schenkungsteuer an. Deshalb gibt es Überlegungen zur Optimierung – Stichwort: Güterstandsschaukel. In Deutschland leben viele Ehepaare im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Der Vermögenszuwachs während der Ehe ist im Scheidungsfall auszugleichen. Diesen Ausgleich kann man auch vertraglich vereinbaren, etwa in Form eines notariellen Vertrags. Der wirtschaftlich schwächere Partner erhält dann einen Ausgleichsanspruch, mit dem er seinen Anteil an der Immobilie erwerben kann. Nach einer gewissen Frist kann das Ehepaar zurück in die Zugewinngemeinschaft wechseln – daher der Begriff „Schaukel“. So lässt sich der Erwerb der Gesellschaftsanteile steuerlich vorteilhaft gestalten.

Willi Plattes
Und steuerlich?

Prof. Dr. Günther Strunk
Grundsätzlich ist es möglich, sowohl Geld als auch Immobilien zur Erfüllung eines Zugewinnausgleichs einzusetzen. Allerdings würden wir – auch auf euren Rat hin – niemals eine spanische Immobilie in einen Zugewinnausgleich einbeziehen. Stattdessen würden wir Vermögen verwenden, das keinen Bezug zu Spanien hat, etwa Bargeld oder ein in Deutschland gelegenes Einfamilienhaus. Thomas muss im Rahmen seiner notariellen Tätigkeit sicherstellen, dass nicht im Vertrag steht: „Du bekommst eine Million Euro und Anteile an einer Immobilie in Spanien.“ Denn das wäre ein schenkungssteuerlicher Vorgang – sowohl in Deutschland als auch in Spanien. Und das kann sehr teuer werden. Es handelt sich um eine rein technische Frage – aber eine entscheidende.

Willi Plattes
Fassen wir zusammen: Wer in Spanien eine Immobilie erwerben und den wirtschaftlich schwächeren Ehepartner beteiligen möchte, sollte über das Instrument der Güterstandsschaukel nachdenken. Diese Konstruktion muss zivilrechtlich und steuerlich sauber aufgesetzt sein – ohne Spanienbezug. Andernfalls steht man in Deutschland vor der Herausforderung, die Mittel über marktgerechte Darlehen oder ähnliche Konstruktionen zu erklären. Meine Damen und Herren, hier haben Sie zwei Experten gehört, die Sie bei der zivil- und steuerrechtlichen Gestaltung in Deutschland kompetent unterstützen können. Vielen Dank für diese wertvollen Einblicke.

(Autorin: Timothea Imionidou/Mitarbeit: ff)