Erfolgreich zur Traumimmobilie: Die Grundlagen des Immobilienkaufs

Timothea Imionidou
Wir klären heute die wichtigsten Fragen rund um den Kaufprozess einer Immobilie. Mein Name ist Timothea Imionidou, ich bin Podcast-Producerin. Bei mir ist heute Yvonne Plattes, Geschäftsführerin der PlattesGroup und Leiterin der Rechtsabteilung. 

Unser Thema: Viele haben die Vorstellung, dass ein Immobilienkauf ganz schnell geht – man sucht sich ein Haus aus, unterschreibt den Vertrag, zahlt, bekommt den Schlüssel. Aber ganz so einfach ist es nicht.

Yvonne Plattes
Ganz so einfach ist es tatsächlich nicht. Es dauert etwas länger und umfasst viele Aspekte. Man muss auch unterscheiden: Kaufe ich eine kleine Wohnung in einer Anlage oder ein Einfamilienhaus mit mehr Komplexität? Und: Möchte ich die Immobilie privat nutzen? Welcher Umfang steckt dahinter? Es sind viele Dinge zu beachten.

Timothea Imionidou
Wie starte ich denn am besten, wenn ich mein Traumhaus gefunden habe?

Yvonne Plattes
Als Erstes empfehle ich, einen Berater zu suchen – idealerweise eine Kanzlei, die alles aus einer Hand anbietet: Steuerberater, Anwalt, eventuell Gutachter oder Sachverständiger. So hat man ein bis zwei feste Ansprechpartner, die einen durch den gesamten Prozess begleiten.

Das beginnt meist mit einem Beratungsgespräch: Was möchten Sie kaufen und warum? Für wen ist die Immobilie gedacht? Wer soll der Käufer sein? Im Gespräch kann sich auch noch einiges ändern. Zuerst analysieren wir den Sachstand, damit wir Sie gezielt beraten können. Das halte ich für sehr wichtig.

Timothea Imionidou
Und parallel gehen wir gemeinsam den gesamten Lebenszyklus der Immobilie durch, richtig?

Yvonne Plattes
Genau. Beim ersten Gespräch klären wir, um welche Immobilie es geht und was wir für Sie leisten können. Wir sind neutral – ich bekomme keine Provision und bin nicht der Verkäufer. Deshalb sollten Sie sich immer einen unabhängigen Berater suchen.

Wir besprechen gemeinsam den Kauf: Was ist wichtig? Was muss bedacht werden – auch, weil Sie sich in einem anderen Land befinden, mit einer anderen Sprache und anderen Gesetzen. Wir klären auch, wofür Sie die Immobilie nutzen wollen: Eigennutzung, touristische Vermietung, dauerhafte Vermietung, Kauf mit anschließendem Weiterverkauf?

Auch Umbauten – klein oder groß – haben Auswirkungen. Und selbst der spätere Verkauf ist ein Thema, über das wir früh sprechen sollten. Viele Immobilien wechseln alle vier bis fünf Jahre den Besitzer. Es ist sinnvoll, sich bereits beim Kauf über mögliche spätere Konsequenzen Gedanken zu machen – auch über Themen wie Erben und Schenken.

Timothea Imionidou
Aber dauert dieser Prüfprozess nicht sehr lange? Kann mir die Immobilie in der Zwischenzeit nicht jemand wegschnappen?

Yvonne Plattes
Das kann passieren. Deshalb ist es wichtig, zügig zu handeln – nicht mit dem berühmten „mañana“. Wir schauen uns alles intensiv und zeitnah an. Parallel können viele Vorbereitungen getroffen werden. Und: Sie sollten sich die Immobilie sichern – zum Beispiel, indem Sie eine Kanzlei mit dem Entwurf eines Optionsvertrags beauftragen. In diesem Vertrag steht bereits vieles drin. Damit signalisieren Sie dem Verkäufer Ihr ernsthaftes Interesse.

Timothea Imionidou
Also Optionsvertrag – oder auch der sogenannte Arras-Vertrag.

Yvonne Plattes
Genau, auf die Unterschiede kommen wir noch in einer eigenen Folge. Wichtig ist erst mal: Parallel zur Vertragsausarbeitung beginnen wir mit der Prüfung – zum Beispiel durch Einsicht ins Grundbuch und Eigentumsregister.

Wenn alles gut läuft, kann der Prozess in etwa ein bis zwei Monaten abgeschlossen sein – je nach Alter und Zustand der Immobilie. Eine Neubauwohnung ist meist einfacher als ein älteres Haus.

Es kommt auch auf die Vorstellungen des Verkäufers an. Und auf steuerliche Strukturen, die Sie eventuell berücksichtigen müssen. Als grobe Orientierung: vier bis acht Wochen.

Timothea Imionidou
Für mich als Käufer ist ja wichtig: Ich möchte keine Katze im Sack kaufen. Also prüft ihr die Immobilie komplett?

Yvonne Plattes
Absolut. Wir prüfen zivilrechtlich die Verträge, sehen uns das Eigentumsregister an, beauftragen einen Sachverständigen, der die Immobilie und die Bauunterlagen prüft, ins Rathaus geht, um Informationen einzuholen.

Der Sachverständige erstellt dann einen Bericht, prüft, ob es laufende Verfahren gibt oder baurechtliche Probleme. All das geschieht, bevor Sie den endgültigen Vertrag unterzeichnen. Es gibt Rücktrittsklauseln, die wir einarbeiten, damit Sie abgesichert sind. Gleichzeitig bereiten wir den Notartermin und den Zahlungsplan vor, damit am Ende alles korrekt abläuft und Sie ordnungsgemäß Eigentümer werden.

Timothea Imionidou
Noch ein Schritt zurück: Warum brauche ich eigentlich einen Steuerberater? Ich kaufe doch nur ein Haus.

Yvonne Plattes:

Das ist eine gute Frage. Nicht jeder bietet das an, aber es wird ab einer gewissen Summe sehr relevant. Es geht um Fragen wie: Kaufe ich allein? Mit meinem Ehepartner? Kommt eine juristische Person ins Spiel? Wie sieht es mit der Finanzierung aus? Welche steuerlichen Folgen gibt es? Vermögenssteuer, Grunderwerbsteuer, eventuell Mehrwertsteuer – all das prüfen wir für Sie im Hintergrund. Das bekommen Sie kaum mit, aber es ist enorm wichtig.

Timothea Imionidou
Gut zu wissen, dass das einfach im Hintergrund läuft.

Yvonne Plattes
Natürlich halten wir Sie auf dem Laufenden und brauchen auch Ihre Entscheidungen – aber die Organisation ist unser Job.

Timothea Imionidou
Und dann folgt der Notartermin. Wie läuft der ab?

Yvonne Plattes
Vor dem Notartermin haben wir alle Schritte erledigt. Beim Termin selbst liest der Notar die Urkunde vor, in der alles geregelt ist – inklusive aller Vereinbarungen mit dem Verkäufer.

Am Tag vor dem Notartermin sollten Sie sich die Immobilie noch einmal anschauen – ist sie besenrein? Wurden vereinbarte Mängel behoben? Wir gehen mit Ihnen alle Punkte durch – auch den Zahlungsplan. Anders als in Deutschland fließt in Spanien das Geld bereits am Notartermin.

Daher müssen Zahlungswege, Beträge und Zeitpunkte exakt definiert sein. Das Thema Geldwäsche spielt eine wichtige Rolle. Auch die Lastenfreiheit muss gewährleistet sein – damit kein Finanzamt oder keine Gemeinde später Ansprüche anmeldet, weil der Verkäufer etwas versäumt hat.

Yvonne Plattes
Das klingt alles kompliziert, aber für uns ist es tägliche Routine. Wichtig ist: Man sollte diesen Prozess nicht unterschätzen. Es geht immer um viel Geld – egal ob 300.000 Euro oder 5 Millionen. Fehler können teuer werden. Deshalb ist es wichtig, die Immobilie gründlich zu prüfen – damit Sie wissen, was Sie kaufen, und keine bösen Überraschungen erleben.

Timothea Imionidou
Vielen Dank, Yvonne!
Über die Themen Notartermin und Finanzierung sprechen wir ganz sicher noch ausführlich in weiteren Folgen.
Das war’s erst einmal – danke für deine klaren und wichtigen Antworten!

Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit: C. Schittelkopp