Bautechnische Prüfung auf Mallorca – Sicherheit vor dem Kauf

Timothea Imionidou
Heute sprechen wir über die bautechnische Prüfung: Ist sie wirklich wichtig – und wenn ja, warum? Herzlich willkommen zu unserem Podcast. Mein Name ist Timothea Imionidou, ich bin Podcast-Producerin bei der PlattesGroup. Heute habe ich zwei Gäste im Studio: Yvonne Plattes, Geschäftsführerin der PlattesGroup, und Oliver Girharz von Matrol Bauprojektmanagement.

Yvonne Plattes
Guten Morgen.

Oliver Girharz
Guten Morgen.

Timothea Imionidou
Baurechtlich und bautechnisch – das klingt ähnlich, ist aber etwas völlig Unterschiedliches, oder?

Yvonne Plattes
Korrekt. Wenn jemand zu uns kommt und sagt, er möchte eine Immobilie kaufen und sich begleiten lassen, prüfen wir natürlich zivilrechtlich alle Unterlagen. Zusätzlich empfehlen wir immer, einen Architekten oder Sachverständigen hinzuzuziehen – für die bautechnische und baurechtliche Prüfung. Heute konzentrieren wir uns auf die bautechnische. Oft kommt dann die Frage: Wozu? Warum ist das wichtig?

Oliver Girharz
Die kurze Antwort: Ja, eine bautechnische Prüfung ist absolut zu empfehlen. Wer ein Objekt kauft, will es meist lange nutzen. Leider ist die Bauqualität auf Mallorca oft nicht so, wie man es sich wünschen würde. Oder wie Friedrich Schiller sagte: „Drum prüfe, wer sich ewig bindet.“ Das passt auch hier – ob Altbau oder Neubau, man sollte genau hinsehen und sich fachlich beraten lassen.

Timothea Imionidou
Was genau beinhaltet diese bautechnische Prüfung?

Oliver Girharz
Das Objekt wird auf Herz und Nieren geprüft. Wir starten mit einer Sicht- und Funktionsprüfung. In den meisten Fällen hat der Käufer sich bereits für die Immobilie entschieden, aber der notarielle Kaufvertrag wurde noch nicht unterzeichnet. Da wir nicht Eigentümer sind, dürfen wir keine Bauteile zerstören. Das heißt, wir arbeiten mit Erfahrung, Augen, Ohren – und vor allem mit der Nase.

Yvonne Plattes
Gerade weil der Käufer das Objekt meist schon mehrfach gesehen hat, empfehlen wir vorab ein Erstgespräch mit Ihnen. So kann der Kunde sagen, was ihm wichtig ist – sei es die Dusche, die Dachluke oder andere Details. Es ist entscheidend, vor der Prüfung zu klären, was genau untersucht wird.

Oliver Girharz
Genau. Jeder Kunde hat andere Erfahrungen – viele haben bereits negative Erlebnisse in der Vergangenheit gemacht, etwa mit Wasserschäden oder Schimmel. Diese Sorgen nehmen wir ernst. Unsere Basisprüfung ist sehr gründlich. Wenn wir Mängel finden, besprechen wir mit dem Kunden, ob weiterführende Untersuchungen notwendig sind.

Timothea Imionidou
Hier auf Mallorca kommen ja noch salzhaltige Luft, hohe Luftfeuchtigkeit und andere klimatische Faktoren hinzu. Was bedeutet das?

Oliver Girharz
Das hat enorme Auswirkungen. Ein Haus aus Deutschland würde hier keinen Sommer überstehen – und umgekehrt. Besonders nahe der Küste kann Salz über Kilometer ins Landesinnere transportiert werden und Korrosion verursachen. Gerade bei älteren Gebäuden ist Betonkorrosion ein Thema. Das führt schlimmstenfalls zu Einsturzgefahr. In Deutschland sind dagegen eher Wärmebrücken und Schimmel ein Problem.

Yvonne Plattes
Trotzdem ist es nicht unser Ziel, mit der Lupe Fehler zu suchen. Es geht darum, dem Käufer eine realistische Einschätzung zu geben: Was kaufe ich – und mit welchen Risiken?

Oliver Girharz
Wir gehen durchaus mit der „Lupe“ vor – manchmal im wahrsten Sinne. Aber wir unterscheiden klar: Gebrauchsspuren sind normal, Mängel nicht. Wenn wir z. B. einen Riss entdecken, bewerten wir, ob er problematisch ist. Unsere Aufgabe ist nicht, beliebt bei Maklern oder Verkäufern zu sein – sondern den Käufer auf mögliche Probleme hinzuweisen. Entscheidend ist: Beeinträchtigt ein Mangel die Bewohnbarkeit?

Timothea Imionidou
Und Dinge wie schiefe Fliesen oder unterschiedliche Holztöne?

Oliver Girharz
Das fällt nicht in unseren Aufgabenbereich. Solche optischen Abweichungen kann man nicht im Nachhinein beanstanden. Uns interessiert, ob das Haus funktional ist – und ob es kurz- oder mittelfristig Einschränkungen geben könnte.

Yvonne Plattes
Also prüfen Sie auch, ob die Fußbodenheizung funktioniert? Oder ob der Wasserdruck ausreicht, wenn mehrere Duschen gleichzeitig laufen?

Oliver Girharz
Ja. Wir simulieren eine Vollnutzung des Hauses. Funktioniert die Heizung? Läuft die Klimaanlage überall gleichmäßig? Ist der Wasserdruck stabil? Wir schauen auch hinter die Technik – zum Beispiel in Verteilerschränke oder Steuerungseinheiten.

Timothea Imionidou
Und elektrische Geräte? Gehört der Trockner auch dazu?

Oliver Girharz
Das wurde tatsächlich mal von einem Kunden erwartet. Er hatte in der Waschmaschine Steine gefunden. Aber Haushaltsgeräte wie Waschmaschinen, Trockner oder Kaffeemaschinen prüfen wir nur, wenn wir explizit beauftragt werden. Das ist nicht Teil der Standardprüfung.

Yvonne Plattes
Beim Neubau kommt oft die Frage: Wozu brauche ich überhaupt eine bautechnische Prüfung, wenn doch alles neu ist?

Oliver Girharz
Gerade dann! Viele Neubauten stammen von Bauträgern – und nicht immer wird nach höchsten Standards gebaut. Es wird viel Wert auf Optik gelegt, aber was sich dahinter verbirgt, wird selten hinterfragt. Und je niedriger der Kostenaufwand, desto höher der Gewinn. Deshalb lohnt sich auch hier eine externe Prüfung.

Yvonne Plattes
Wie läuft das praktisch? Sie prüfen – und stellen Mängel fest. Dann kann der Anwalt vor dem Notartermin klären, ob und wie diese beseitigt werden müssen.

Oliver Girharz
Genau. Es geht nicht darum, Schuldige zu finden. Auch Verkäufer sind oft überrascht, was auf der Baustelle schiefgelaufen ist. Viele Gewerke sind beteiligt, da kann die Qualität leiden.

Timothea Imionidou
Gibt es bei Neubauten auf Mallorca häufig Mängel?

Oliver Girharz
Das ist kein mallorquinisches Phänomen. Baupfusch gibt es überall – auch in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. In Madrid oder Barcelona sind die technischen Standards oft höher. Auf Mallorca fehlt es manchmal an Know-how oder Ausführung. Man muss den Markt kennen und einschätzen, was akzeptabel ist.

Yvonne Plattes
Und was ist mit Verkäufern? Wäre es nicht sinnvoll, vor dem Verkaufsprozess eine Prüfung durchführen zu lassen?

Oliver Girharz
Das wäre sehr sinnvoll. Vor allem bei Neubauten mit Garantieansprüchen kann man frühzeitig Mängel beheben. Aber auch bei älteren Immobilien lohnt sich eine Prüfung. Die Käufer sind heute kritischer – und holen sich immer häufiger Expertenrat ein. Wenn ein Deal wegen offensichtlicher Mängel scheitert, hätte man das oft vermeiden können.

Yvonne Plattes
Manchmal ist es nur ein kleiner Aufwand – eine einstündige Begehung, um grundlegende Punkte zu klären. Wer im Vorfeld z. B. einen Wasserfleck beseitigt, verhindert unnötige Diskussionen.

Oliver Girharz
Wichtig ist: Ich bin nicht da, um etwas zu vertuschen. Aber man sollte auch den Käufer ernst nehmen – gerade in einem Markt, in dem genau hingeschaut wird. Wer verkaufen will, sollte sein Objekt auf einen guten Stand bringen.

Yvonne Plattes
Und wenn ein Käufer sich verliebt hat, soll diese positive Emotion bis zum Notartermin erhalten bleiben. Dafür müssen wir alle etwas tun.

Timothea Imionidou
Das ist ein perfektes Schlusswort. Vielen Dank für das Gespräch. 

Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit: C. Schittelkopp