Immobilienkäufer müssen für Grundsteuer-Schulden des Vorbesitzers geradestehen

Wer eine Immobilie auf Mallorca erwirbt, sollte beim Kaufprozess - neben vielen weiteren Aspekten - insbesondere darauf achten, dass die anfallende Grundsteuer vom Vorbesitzer bezahlt worden ist. Andernfalls kann die Gemeinde den neuen Eigentümer für die Zahlung von Beträgen haftbar machen, die eigentlich der Vorbesitzer hätte aufbringen müssen. Das hat jetzt die spanische Steuerbehörde in einer verbindlichen Auskunft klargestellt (Consulta V0855-25). 

In dem zugrunde liegenden Fall hatte der Käufer die Immobilie im März 2025 erworben. Der neue Eigentümer zog daraufhin bei der spanischen Steuerbehörde (Dirección General de Tributos, DGT) eine Erkundigung darüber ein, wer für die Zahlung der Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) 2025 aufzukommen habe und ob die Gemeinde ihn zur Zahlung heranziehen könne, falls der frühere Eigentümer nicht zahlt. 

Maßgeblich: die Besitzverhältnisse am 1. Januar

Die DGT stellt klar, dass der Anspruch auf die Steuer, die auf den Wert des Grundstücks erhoben wird, jeweils am 1. Januar des Jahres entsteht. Daher muss für die Steuer aufkommen, wer zu diesem Zeitpunkt Eigentümer der Immobilie war. Wer jedoch im Jahresverlauf eine Immobilie erwerbe, könne für offene IBI-Schulden sowohl vergangener Jahre als auch für das laufende Jahr selbst haften.

Dies kann laut DGT auf zweierlei Weise geschehen: 

• Afección Real: Bei einem Eigentümerwechsel bleibt die Immobilie mit einer dinglichen Haftung (Afección Real) für alle nicht verjährten IBI-Schulden belastet. Um den Erwerber in Anspruch zu nehmen, muss die Verwaltung zunächst den ursprünglichen Schuldner und eventuelle Gesamtschuldner für zahlungsunfähig (Declaración de Fallido) erklären und anschließend einen formellen Haftungsbescheid (Acuerdo de Responsabilidad) mit Anhörung erlassen. In diesem Fall entfallen Verzugszinsen und Säumniszuschläge.

• Hipoteca Legal Tácita: Dieser Mechanismus ist für IBI-Schulden des laufenden Jahres und des jeweiligen Vorjahres möglich. Die Gemeinde kann dabei den aktuellen Eigentümer direkt zur Zahlung auffordern und Zwangsmaßnahmen ergreifen. Voraussetzung ist lediglich, dass der ursprüngliche Schuldner nicht freiwillig zahlt, der Vollstreckungsweg (Procedimiento de Apremio) eröffnet ist und die gesetzliche Frist (Art. 62.5 Ley General Tributaria, LGT) abgelaufen ist, wie es in der verbindlichen Auskunft heißt. 

Haftungsanspruch auch für vergangene Jahre

Die Klarstellung, dass offene IBI-Schulden auf den neuen Eigentümer übergehen können, ist insbesondere in der Kaufphase von zentraler Bedeutung. Ein sorgfältiger Check der Zahlungssituation vor dem Erwerb, wie er zum Due-Diligence-Prozess bei der PlattesGroup gehört, ist daher dringend zu empfehlen.

Die Grundsteuer wird von der jeweiligen Gemeinde aufgrund des Katasterwerts (valor catastral) des Grundstücks erhoben. Das spanische Gesetz über die kommunalen Steuern (Ley de Haciendas Locales) gibt einen Rahmen für den konkreten Hebesatz vor, den dann jede Gemeinde innerhalb dieses Rahmens selbst festlegen kann.