Die Mallorca-Immobilie mit Bitcoins zahlen: Finanzamt betrachtet Kauf als Tauschgeschäft

Wer seine Immobilie auf Mallorca mit Bitcoins erwirbt, bezahlt strenggenommen nicht mit Geld, sondern mit einem immateriellen Gut. Es handelt sich demnach um ein Tauschgeschäft (permuta), in dessen Folge nicht nur der Käufer, sondern auch der Verkäufer Grunderwerbsteuer zahlen muss. Das hat jetzt das spanische Finanzamt (Agencia Tributaria) in einer verbindlichen Auskunft (V0935-25) klargestellt. 

Bei einem Tauschgeschäft – egal ob Handwerkerleistung, Briefmarkensammlung oder Bitcoins – muss jeder der Vertragspartner für den Erwerb des jeweils erhaltenen Guts Steuer zu zahlen. Eine Ausnahme von der Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) besteht nur, wenn der Übertragende der Kryptowährungen als Unternehmer oder Freiberufler handelt und die Transaktion der Umsatzsteuer (IVA) unterliegt. Ist dies nicht der Fall, muss auch der Verkäufer der Immobilie – sprich der Erwerber der Kryptowährungen – die Steuer entrichten. 

Doch warum fällt Grunderwerbsteuer für den Verkäufer der Immobilie an? ITP heißt wörtlich übersetzt: Steuer auf Übertragungen von Vermögensgegenständen. Sie wird neben dem Kauf von Immobilien auch bei anderen Übertragungen wie immateriellen Gütern und Gesellschaftsanteilen fällig. Im vorliegenden Fall zahlt der Immobilienverkäufer ITP auf die Übertragung der Kryptowährung. Die spanische Steuer umfasst somit mehr als die deutsche Grunderwerbsteuer, wird aber meist mit diesem Begriff übersetzt. 

Differenz zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungswert

Die Berechnung erfolgt, indem die ursprünglichen Anschaffungskosten für die Immobilie mit deren aktuellem Marktwert oder dem Marktwert der erhaltenen Kryptowährungen verglichen werden. Die so ermittelte Differenz zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungswert ergibt den Gewinn oder Verlust aus der Veräußerung, der im Jahr des Verkaufs zu versteuern ist. 

Der Wertzuwachs der Bitcoins ist darüber hinaus auch bei der Einkommensteuer des Käufers (IRPF bei Residenten, IRNR bei Nichtresidenten) zu berücksichtigen. Ausschlaggebend bei der Erklärung ist die Differenz zwischen Erwerbswert der Kryptowährung und dem Wert in Euro, der beim Immobilienkauf angesetzt wird.

Aus fiskalischer Sicht handelt es sich bei den Bitcoins also nicht um ein konventionelles Zahlungsmittel, sondern ein immaterielles Gut, und der Verkäufer muss nicht nur den Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie, sondern auch den Erwerb der Kryptowährung umfassend steuerlich berücksichtigen. Wie auch im Fall anderer Steuern, wird die ITP nicht automatisch vom Finanzamt berechnet, vielmehr muss sie der Käufer im Rahmen der Selbstveranlagung (autoliquidación) selbst erklären und zahlen.

Krypto-Definitionen in früheren Entscheidungen

Die Finanzbehörde verweist in ihrer Auskunft auf die Definition von Kryptowährungen in der EU-Verordnung für Märkte für Kryptowerte (MiCA, 2023/1114) sowie auf den Begriff der virtuellen Währung in der spanischen Geldwäschepräventionsgesetzgebung (Ley 10/2010, Art. 1.5). Bereits frühere Verwaltungsentscheidungen (V0999-18, V1149-18, V1948-21) qualifizieren Kryptowährungen in steuerlicher Hinsicht als immaterielle Wirtschaftsgüter.