Wohnungsnot-Gesetz auf Mallorca: Lukrativ für Bauträger und Investoren?

Jörg Jung 
Das neue Wohnungsbaugesetz auf Mallorca - auch eine Chance für Bauträger und Investoren? Wir reden darüber mit einem, der direkt dran ist und der es auch wissen muss, nämlich Oliver Girharz von Matrol Bauprojekt-Management. Hallo mein lieber Oliver.

Oliver Girharz 
Hallo lieber Jörg.

Jörg Jung 
So, und man hört es ja schon. Also Bauprojekte, das ist euer Daily Business bei Matrol und da sind wir natürlich an der richtigen Stelle und wollen dieses Gesetz mal tatsächlich durchleuchten und ein bisschen in die Tiefe gehen. Mit der Hintergrundfrage: Könnte das für Investoren, vielleicht sogar für ausländische Investoren lohnenswert sein? Wir wollen das Gesetz nur mal ganz kurz anreißen. Also die Balearen-Regierung hat vor ein paar Tagen, das ist ja noch ganz frisch – zwar im Oktober schon als Gesetzesvorlage – aber jetzt durchgebracht und entschieden, es soll mehr Wohnraum auf Mallorca geschaffen werden, mehr bezahlbarer Wohnraum, Wohnungsnot. Ich meine, das ist schon seit Jahren ein Thema und jetzt will man das so angehen, dass man verschiedene Immobilien umbauen darf, auch anders deklarierte Immobilien umbauen darf, wie zum Beispiel Ladenlokale. Gehen wir gleich ins Detail. Dass mehr Baufläche, öffentlicher Grund geschaffen werden soll von den Gemeinden, eventuell mit erleichterten Genehmigungsverfahren. Und da sind wir dann irgendwann der Situation, dass wir sagen, es gibt viel zu hinterfragen und mal zu durchleuchten. Mein lieber Oliver, du hast tatsächlich auch im Vorfeld dieses Gesprächs gesagt, es gibt positive und es gibt negative Dinge bei dem Ganzen. Wie siehst du das von deinem Daily Business als Oliver Girharz überhaupt mal diese Gesetzesinitiative?

Oliver Girharz 
Also ich versuche es mal aus zwei Blickrichtungen zu analysieren. Erst mal als Professioneller, der mit diesem Bereich auch viel beschäftigt ist und auch in privater Ebene. Also wir wissen alle, dass wir auf Mallorca unfassbar große Wohnungsknappheit haben. In diesem Gesetz spricht man von zurzeit 16.000 Wohnungen. Andere reden sogar schon von 30.000 bis 35.000 Wohnungen, die uns halt fehlen im bezahlbaren Wohnraum, so dass Arbeiter und Familien junge Familien, sich überhaupt noch Wohnungen auf Mallorca leisten können. Von daher sehe ich dieses Gesetz als sehr positiv. Also das ist mal wieder vielleicht eine kleine Hilfe, um wiederum mehr Wohnraum zu schaffen. Ob es nachher der Weisheit letzter Schluss ist, wie man so schön sagt, mag ich bezweifeln. Aber es wird Möglichkeiten bieten, einigen Großinvestoren, Bauträgern neue Geschäftsfelder zu eröffnen.

Jörg Jung 
Die Dienstleistungsbranche besteht aus diesen Menschen hier auch auf Mallorca, die dann eben leiden und keinen bezahlbaren Wohnraum finden. Also wenn es irgendwann ganz schlimm wäre, dann würde auch alles zusammenbrechen. Also es muss ja was her. Aber du hast das richtige Stichwort, gerade gesagt: Bauträger und Investoren. Natürlich sind Bauträger und Investoren auch so weit, dass sie sagen, Genehmigungsverfahren vereinfacht, das ist toll, mehr Bauland, das ist toll. Aber am Ende muss ich es ja auch rechnen. Was hat sich die Balearen-Regierung da ausgedacht?

Oliver Girharz 
Also wir kennen das Ganze ja schon aus Berlin, da gibt es einen Mietendeckel, der wird jetzt hiermit auch mehr oder weniger eingeführt. Das heißt, wir haben hier an so einer Preislimitierung den Mietendeckel. Wenn die Wohnungen vermietet werden oder wenn sie halt auch verkauft werden, gibt es genauso einen Deckel. Und je nachdem, wo diese Immobilie dann liegt, liegt der circa bei 1.500 bis 3.500 € im Verkauf zu dem Preis, der verkauft werden darf. Das muss man ganz klar sagen. Kriegt man dafür eine gute Rendite hin? Bestimmt. Das muss man nachher definieren, was für ein Objekt man da baut, wie groß das ist, was dieses Objekt alles bietet etc. Ich würde aber noch ein bisschen vorher anfangen, weil dieses Gesetz spricht nur die Investoren und Bauträger an, um halt Anreize zu schaffen, bestehenden Wohnraum entweder umzubauen und umzunutzen oder zum Beispiel auch zu erhöhen. Gehen wir mal von ein paar praktischen Beispielen aus. Dieses Gesetz gibt uns die Möglichkeit zu sagen, wir haben ein bestehendes Objekt in einem Viertel und ein Objekt hat fünf Etagen, aber in dem Viertel oder in diesem Bereich gibt es mehrere Häuser, die höher sind. Dann darf ich halt noch mal höher bauen, also 50 % von der gesamten Höhe. Ich sage mal dann, aus fünf Etagen mache ich dann sieben oder acht Etagen. Wirkt sehr reizvoll.

Das kennen wir schon aus den letzten Jahren bei den Hotels, weil die Hotels hatten ja auch jahrelang die Möglichkeit, Genehmigungen zu bekommen, um von vier auf fünf Sterne zu gehen, noch zwei Etagen obendrauf zu setzen. Passt, finde ich hervorragend. Weil wenn man natürlich nicht mehr in die Breite kann, was uns natürlich auf der Insel auch betrifft, dann müssen wir halt in die Höhe gehen. So, und es gibt dann noch wieder ein paar Ausschlüsse, deswegen muss man sich genau anschauen. Da steht dann halt auch zum Beispiel drin, dass das dann in den Bereichen oder in den Siedlungen angewendet werden soll, wo im Moment keine wirklich Harmonisierung der Größen da ist. Das heißt, da ist natürlich wieder viel Interpretationsspielraum dabei. Das ist das eine, das andere, was ich persönlich auch sehr gut finde und was wir natürlich auch, glaube ich, alle, egal wo wir jemals waren oder gewohnt haben - wir sehen unfassbar viele Ladenlokale heutzutage, die leer stehen. Und bislang ist es unmöglich gewesen, so ein Ladenlokal zu einem Wohnraum umzunutzen. Jetzt geht das und haben so kann ich halt ein Ladenlokal, das davor ein Verkaufsraum war, vielleicht fünf Jahre leer stand oder auch vielleicht eine alte Bar oder sonst was, in eine Wohnung umnutzen mit all den notwendigen Arbeiten, die man halt dazu zu machen hat, finde ich perfekt. Ich finde es natürlich auch gut - es gibt auch wieder eine gute Möglichkeit - ich kenne zum Beispiel einen Eigentümer, der hat ein Hotel in Magaluf oder in der Nähe von Magaluf. Da nebenan hat er noch ein Grundstück frei. Dieses Grundstück, sagt er selbst, ist für ihn nicht wirtschaftlich, um ein Hotel zu bauen. Jetzt hat er die Möglichkeit, in Rücksprache logischerweise mit dem Bauamt, dieses Grundstück umzudeklarieren und dann halt da ein Wohngebäude drauf zu setzen. Und das ist natürlich auch schöne Aussichten für den ein oder anderen Investor. Noch ein anderes Beispiel: Sie haben jetzt auch damit die Möglichkeit gegeben, auch Hotels, die jetzt nicht mehr wirtschaftlich sind, auch wieder umzubauen und in Wohnraum zu deklarieren oder umzubauen. Wäre natürlich toll. Wir haben vorhin noch mal drüber gesprochen. TUI hat hier auf der Insel Hotels und sie wissen selber am besten was ist wirtschaftlich was ist nicht wirtschaftlich. Oder können dann halt sagen, okay, das hier wollen wir dem zur Verfügung stellen. Die wissen ganz genau, was die Möglichkeiten in ihrem Haus da sind. Dann kann man das natürlich relativ kurzfristig angehen, das ganze Thema. Wir haben ein bisschen Zeit-Problem, da hatten wir vorhin schon drüber gesprochen. Also nach der Gesetz-Erlassung haben wir zwei Jahre Zeit, um diese Genehmigung einzureichen.

Jörg Jung 
... was sportlich ist ...

Oliver Girharz 
Also wenn ich erst mal auf die Suche gehen muss nach einem Objekt und dann halt auch die notwendigen Rückfragen stellen muss zum Bauamt, dann können zwei Jahre wenig sein.

Jörg Jung 
Schnell ist aber vielleicht gar nicht so schlecht. Vielleicht denke ich falsch, lieber Oliver, aber das könnte natürlich auch in der Preispolitik hier auf Mallorca einiges ändern. Du sagst gerade Ladenlokale, da kenn ich selbst sogar Besitzer von Ladenlokalen, die schon mal unter der Hand quasi das ganze schon als Wohnraum umgebaut haben, kriegt ja keiner mit, so nach dem Motto. Könnte sich jetzt natürlich genau vergolden, wenn zum Beispiel jemand sagt, ich will darin investieren oder auf der anderen Seite jetzt verkaufe ich die Nummer.

Oliver Girharz 
Also erst mal ist natürlich alles nicht so einfach, wie es sich so anhört. Also alles, was ich hier tue, muss auch den Bewohnbarkeitsrichtlinien entsprechen. Das heißt, die Immobilien oder die Lokale, die früher als Lokal auch gebaut worden sind, entsprechen dem oftmals gar nicht. Das heißt, weder Wärmedämmung, noch genügend Lichteinfall, noch genügend Deckenhöhe. Schlag mich tot. Also das muss ich natürlich auch alles erfüllen, damit ich da nachher legal Wohnraum draus machen kann. Und wie gesagt, dieser Wohnraum ist jetzt nicht unbedingt für Investoren geeignet, die halt luxuriöse Sachen bauen wollen, sondern wir reden hier rein um den bezahlbaren Wohnungsbau am Ende.

Jörg Jung 
Es wäre nicht das Milliardenspiel, aber es könnte sich schon im ein oder anderen Fall rechnen. Hast du mal auch mal so ein bisschen grob drüber gerechnet? Wir haben ja Zahlen genommen aus der Mallorca-Zeitung, das hatten wir ja schon thematisiert, auch in einer der letzten Folgen mit Ciro Krauthausen, News-Talk April, können Sie auch noch mal gerne reinhören. Da hatten wir das Thema schon und die Mallorca Zeitung hat dann auch mal Zahlen veröffentlicht und wir haben es uns nicht nehmen lassen, da auch mal so ein paar Zahlen-Spielchen zu machen.

Oliver Girharz 
Genau, das hatten wir vorhin schon mal geschaut und wir hatten ja glaube ich auch schon erwähnt zwischen 1.500 und 3.500 €. Das kann, wie gesagt, sehr interessant sein für den einen oder anderen, je nachdem, wie viel ich halt in diesen Neubau investieren muss. Da geht es um den Neubau. Wohnungsmieten werden halt auch da genannt. Da möchte ich jetzt nicht wirklich drauf eingehen, weil das sind immer so "von bis" und dann, wo es dann halt wieder liegt, dann müssen wir uns glaub ich alle noch ein bisschen tiefer mit beschäftigen mit dem ganzen Thema. Ich persönlich freue mich über jede Initiative, die die Balearen-Regierung hier bringt, um halt auch bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Wie gesagt, aus privater Hand bin ich da sehr für, weil ich selber habe da natürlich auch mit zu kämpfen. Ich persönlich jetzt nicht, aber meine Mitarbeiter. Wir haben heutzutage halt auch ein großes Problem Mitarbeiter zu bekommen, das heißt, wir werben auf dem Festland an. Dann kommen die rüber und finden keine Wohnung. Also das ist natürlich auch etwas, was mich dann halt indirekt direkt betrifft dabei. Von daher freue ich mich sehr über die Initiative. Ich weiß oder ich denke zu wissen, dass es sicherlich nicht unsere Wohnungsknappheit beheben wird und das dann halt alles lösen wird. Das wird es sicherlich nicht sein, aber jedes Mittel hilft natürlich, auch wenn es dann nachher nur wenig neuer Wohnraum ist.

Jörg Jung 
Bevor die entscheidende Frage kommt, vielleicht noch ganz kleine Hintergrundinfo: Die Balearen-Regierung kämpft ja auch gerade mit Madrid, mit der Zentralregierung, weil die Balearen-Regierung steuerliche Vorteile für Langzeitvermieter tatsächlich im Auge hat. Aber die entscheidende Frage ist an dieser Stelle: Würde es sich auch für deutsche Investoren lohnen, tatsächlich aus Deutschland heraus hier dann jetzt mal da ein bisschen nachzuschnuppern? Ich gehe mal komplett weg von Neubau, wenn da ein neues Land erschlossen würde aus öffentlichem Raum. Das ist ja ein Teil des Gesetzes, dass die Gemeinden dann jetzt schauen müssen – Kampf gegen die Zeit. Wo ist noch öffentlicher Grund, wo kann man genau diesen Wohnraum schaffen? Du hast aber eben auch gesagt, man kann auch aufstocken. Du hast irgendwo ein altes Hotel-Gebäude, da kannst du noch mal fünf Stockwerke draufsetzen, das wäre dann genehmigt. Das würde dann tatsächlich funktionieren. Jetzt sagt vielleicht der Besitzer des Gebäudes, kann ich mir trotzdem nicht leisten. Könnte ich ja als ausländischer Investor nachschnuppern, Connections hier sammeln und sagen, da steige ich jetzt ein. Also ist das für Deutsche, Österreicher, Schweizer, für ausländische Investoren so ein Thema, also könnte man sich damit anfreunden?

Oliver Girharz 
Also natürlich ist das ein Thema. Ich bin jetzt nicht der Profi, was das deutsche Bauwesen angeht, aber ich habe natürlich auch meine Kontakte und Informationen und alles, was gerade in Deutschland, gerade im Wohnungsbau abgeht ist glaube ich alles andere als positiv und ja, ich würde mich sogar freuen, wenn deutsche oder deutschsprachige Investoren auf die Insel kommen würden und würden die Chance nutzen und sehen, dass sie hier investieren, um diesen Wohnraum zu schaffen. Sicher, klar, warum nicht? Warum muss es immer nur ein Spanier sein? Also wenn wir uns hier die Bauträger vor Ort anschauen, die hier auf Mallorca Wohnraum schaffen, das sind keine Mallorquiner, das sind spanische Bauträger. Das heißt, die vom spanischen Festland kommen. Und es spricht absolut nichts dagegen. Und da spricht sogar viel dafür, hier zu investieren, weil das ist sicherlich auch eine sichere Investition, hie, diesen Wohnraum auch nachher an den Mann zu bringen.

Jörg Jung 
Das ist so meine persönliche Einschätzung. Vielleicht teilst du die mit mir, weil du gerade eben auch gesagt hast, 15.000, 20.000, 35.000 Wohnungen werden das Problem auf Mallorca nicht beheben, weil der Mallorca-Boom wird auch noch in 30 Jahren anhalten und dann sind noch mehr Menschen hier und dann geht es gerade wieder so weiter, diese Endlosschleife. Dann sagen wir in zehn, 15 Jahren wieder: Oh, es fehlt wieder enorm an Wohnraum. Das heißt also, das ist ja eigentlich fast ein Zukunftsding, wenn man so will, weil auf Mallorca wird der Wohnraum immer knapp sein und da wird es wieder Gesetze geben, die wieder neues Bauland eventuell und weitere Vorteile erschließen, um dann wieder Wohnraum zu schaffen. So habe ich das im Gefühl.

Oliver Girharz 
Was ich von dem Fazit her in diesem Gesetz sehr gut finde, ist, dass man zum Ersten Mal nach den Hotels auch die Möglichkeit bekommt, Häuser höher zu bauen. Das heißt, dass wir in die Höhe gehen. Wir haben halt das Problem, dass wir halt die Inseln nicht großartig vergrößern können. Wir werden nicht wie Dubai oder andere arabischen Länder hingehen und hier irgendwelche Inselchen aufschütten, sondern wir müssen mit dem klarkommen, was wir haben und so haben wir vielleicht die Möglichkeit oder werden die ersten Türen geöffnet, dass die Häuser dann ein wenig nach oben wachsen und wir dann den Wohnraum nach oben schaffen. Ob ich jetzt da vorne fünfstöckige Häuser habe und daneben ein zehnstöckiges Haus, warum kann ich die anderen nicht halt auch zehnstöckig machen? Ist das unbedingt schön und anspruchsvoll? In einige Bereiche wahrscheinlich nicht. Aber wir haben ein Problem, das wir lösen müssen und irgendwo muss ich das halt angehen. Und da sehe ich zum Beispiel einen schönen Punkt, einen anderen Punkt – da ist mir dann vielleicht nicht jeder auch dankbar, dass ich den anspreche – was auch dieses Gesetz sagt, ist, dass die illegale Ferienvermietung auch mal wieder ein bisschen angegangen wird und jetzt auch mal eine Konsequenz genannt wird. Das heißt, wenn es auffällig ist, dass eine Immobilie illegal ferienvermietet wird, dann kann die auch mal zeitweise geschlossen werden. Was das nachher bedeutet, keine Ahnung, aber man merkt, sie haben das Richtige vor. Jetzt müssen wir im Grunde genommen als Investoren oder als Bauträger halt gucken, wie ich damit arbeiten kann und wie es mir auch hilft und vielleicht auch Mallorca hilft.

Jörg Jung 
Die Insel wird nicht leerer, die Insel wird immer voller und es wird so bleiben. Und es sind zwar nicht die Gewinne, die ich damit mache im Luxussegment, sondern im bezahlbaren Segment, aber es bleibt ein Zukunftsbusiness, weil es wird immer an Wohnraum fehlen. Wenn man einmal dann zum Beispiel als Deutscher, Österreicher, Schweizer den Fuß auf Mallorca dann schon mal reingesetzt hat, dann ist man halt auch da. Und ich glaube, das wird ein Zukunftsbusiness. Das einzige, was du sagst, ist natürlich und da bitte beachten, die Zeitspanne, der Zeitrahmen ist schon arg sportlich.

Oliver Girharz 
Ja, also wenn man heutzutage ein Objekt suchen will, man möchte es entwickeln, muss dann Rücksprache mit den Ämtern und Behörden halten, muss dann auch das Projekt zeichnen und dann auch grafisch umsetzen und eine Genehmigung einreichen, reichen zwei Jahre aus. Wenn ich aber da das Objekt noch gar nicht gefunden habe, das, was ich da umbauen kann und diese Abklärungen mit den Ämtern noch nicht gemacht habe, dann können zwei Jahre sportlich sein. Aber ich glaube auch, wenn die Balearen-Regierung merken wird, dass dieses Pferd tatsächlich anfängt, den Markt ein bisschen mitzuziehen, dann kann ich mir auch vorstellen, dass da auch noch mal eine Verlängerung zugestanden wird und dass sie sich da halt nicht gegen stemmen würden. Aber ja, wir müssen dran arbeiten und man sollte vielleicht nicht zu lange warten. Hier gibt es Chancen, die man nutzen kann. Aber es kommt natürlich immer: derjenige, der zuerst kommt, mahlt auch zuerst. Von daher sollte man da nicht allzu lange warten.

Jörg Jung 
Und ich bin mir sicher, das Mallorca-Network genau in diesem Bereich von Oliver Girharz von Matrol und der PlattesGroup, das kann schon sehr hilfreich sein, wenn man da mal versucht, den Fuß reinzukriegen. Danke, lieber Oliver Girharz, für diese sehr realistische Einschätzung des neuen Gesetzes der Balearen-Regierung, in der Hoffnung tatsächlich, dass da noch ein bisschen mehr kommt. Vielleicht denkt man sogar über Subventionen nach. Man weiß es nicht. Aber ich glaube, es könnte ein Zukunftsmodell werden. Weil Mallorca wird nicht leerer. Und vielleicht ist das mal ein guter Weg dahin. Vielen Dank.

Oliver Girharz 
Sehr gerne.

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp