Wohnvermietung durch Nichtresidenten | Steuern

In zahlreichen im Jahr 2018 veröffentlichten verbindlichen Auskünften werden klare Kriterium festgelegt wann bei der Vermietung von Wohnimmobilien eine reine Vermietungstätigkeit - was zur Anwendung des Einkommensteuergesetzes mit 19 % Steuern führt - oder eine Betriebsstätte mit 25 % vorliegt.

Um zu bestimmen, ob die Vermietung von Wohnimmobilien (ohne zusätzliche Erbringung von dem im Hotelgewerbe üblichen Dienstleistungen) die Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit bedeutet verweist die Oberste Steuerbehörde auf das Einkommensteuergesetz, in dem festgelegt ist, dass bei der Vermietung von Immobilien eine wirtschaftliche Tätigkeit vorliegt, wenn sich für die Abwicklung mindestens einer in Vollzeit angestellten Arbeitskraft bedient wird. Dazu beschreiben wir sinngemäß die Inhalte folgender „verbindlichen Auskünfte“:  

A. Anfrage: V0076-18 vom 17. Januar 2018, V0787-18 vom 21. März 2018 und V2085-18 vom 16. Juli 2018.
Kann für die Abwicklung eine andere Firma beauftragt werden und trotzdem ausgelegt werden, dass eine ständige Betriebsstätte vorliegt?
Auskunft: Die Oberste Steuerbehörde stellt eindeutig fest, dass, wenn für die tagtägliche Abwicklung der Vermietungen die Dienstleistungen einer Gesellschaft oder eines Freiberuflers in Anspruch genommen werden, die Tätigkeit nicht als durch eine ständige Betriebsstätte ausgeübt wird. Das Kriterium ist eindeutig: „angestellte Person mit Arbeitsvertrag und in Vollzeit“.

B. Anfrage: V0077-18 vom 17. Januar 2018.
Wenn zwei Personen in Teilzeit angestellt werden, gilt die Voraussetzung dann als erfüllt?
Auskunft: Wenn für die Abwicklung der Vermietungen zwei Personen in Teilzeit angestellt werden, gilt die Voraussetzung nicht als erfüllt und somit liegt keine ständige Betriebsstätte vor. Dies gilt auch dann, wenn die Summe der Arbeitsstunden beider Verträge gleich hoch oder höher ausfällt, wie die einer in Vollzeit angestellten Person. Das Kriterium ist eindeutig: „angestellte Person mit Arbeitsvertrag und in Vollzeit“.

C. Anfrage: V1437-18 vom 29. Mai 2018.
Wenn eine Person in Vollzeit angestellt wird und nicht nachgewiesen werden kann, dass dies aufgrund des Arbeitsvolumens erforderlich ist, liegt eine ständige Betriebsstätte vor?
Auskunft: In mehreren verbindlichen Anfragen sowie zahlreichen Urteilen wird interpretiert, dass, wenn eine Person in Vollzeit angestellt wird, dies jedoch tatsächlich für die Abwicklung der Vermietungen unnötig ist, dies nicht als Existenz einer ständigen Betriebsstätte ausgelegt wird. Wenn keine wirkliche Arbeitslast vorliegt, kann die Anstellung einer Person in Vollzeit als unnötig und künstlich ausgelegt werden und somit als Nichtvorhandensein einer ständigen Betriebsstätte.

D. Anfrage:  Zentrale unabhängige Einspruchsstelle innerhalb der Verwaltung 4909/2009 vom 28. Mai oder V0953-17 vom 14. April 2017. > Wird ab einer bestimmten Anzahl von vermieteten Immobilien davon ausgegangen, dass eine wirtschaftliche Tätigkeit (ständige Betriebsstätte) vorliegt?
Auskunft: Die Existenz einer ständigen Betriebsstätte hat nichts mit der Anzahl der vermieteten Immobilien zu tun, sondern mit der Möglichkeit, dass der Vermieter der Immobilien nachweisen kann, dass die in Vollzeit angestellte Person über ausreichend Arbeit verfügt. Die angestellte Person muss sich allgemein um die Abwicklung der mit der Vermietung der Immobilie verbundenen Aufgaben kümmern: Erhalt und Bearbeitung von Mietanfragen, Besichtigung der Immobilien, Ausfertigung und Unterschrift der Verträge, Beantworten von Telefonanrufen in Bezug auf jede Art von Problemen in Zusammenhang mit den Immobilien, Abwicklung von Reparaturen und Instandhaltung und Koordination mit den entsprechenden Dienstleistern, Bearbeitung der Zahlungen und möglicher Nichtzahlungen, Erwerb neuer Möbel für die Immobilien.

Wenn die Existenz einer wirtschaftlichen Vermietungstätigkeit verteidigt werden soll (und somit, dass eine ständige Betriebsstätte vorliegt), muss die Arbeitslast nachgewiesen werden können, die auf diese Person in Zusammenhang mit der Abwicklung der Vermietung der Immobilien entfällt (Korrespondenz, Kontakt mit den Mietern, Koordination der Reparaturen mit den entsprechenden Dienstleistern und Bearbeitung der Nichtzahlungen mit Rechtsanwälten etc.).

Als Beispiel könnte man sagen, dass es schwierig wäre zu verteidigen, dass im Fall der Vermietung von sechs kleinen Wohnungen nach dem Mietgesetz (Verträge auf 5 Jahre) genug Arbeit für eine in Vollzeit angestellt Person anfällt. Dahingegen erscheint es wahrscheinlicher, dass für die Abwicklung der Vermietung von vier großen Einfamilienhäusern mit Garten eine Person erforderlich ist, da der Arbeitsumfang hinsichtlich der Instandhaltung, Reparaturen und der generellen Bearbeitung sehr viel größer ist.

Aufgrund des Vorgenannten würde das Kriterium, dass die Existenz von acht Immobilien ausreichend sei, um zu dem Schluss zu gelangen, dass eine wirtschaftliche Tätigkeit vorliegt,  keine ausreichende Rechtsgrundlage darstellen, um im Fall einer Steuerprüfung Garantien zu geben. Es würde sich um eine Hochrechnung einer anderen Bestimmung handeln, jedoch nicht um eine Garantie.

Zwar ist es richtig, dass nach der Sonderregelung der Vermietung von Wohnimmobilien des Körperschaftssteuergesetzes mindestens acht vermietete Wohnimmobilien verlangt werden, jedoch handelt es sich hierbei um ein objektives Kriterium für die Anwendung dieser Sonderregelung und nicht um ein Kriterium, dass die Oberste Steuerbehörde akzeptiert hätte, um zu erachten, dass acht Immobilien auch objektiv eine wirtschaftliche Tätigkeit und somit die Existenz einer ständigen Betriebsstätte bedeuten.

Auf Grundlage des Körperschaftsteuergesetzes wird eine spanische Gesellschaft, die sich der Vermietung von Wohnimmobilien widmet, abhängig davon, ob sie für die Abwicklung der Vermietungen über mindestens einen Vollzeitangestellten verfügt oder nicht, als Gesellschaft mit wirtschaftlicher Tätigkeit oder als Besitzgesellschaft angesehen.

Hierbei handelt es sich a priori um das gleiche Kriterium, das zuvor genannt wurde. Gemäß des Körperschaftssteuergesetzes ist es jedoch erlaubt, dass die Anforderung eines Vollzeitangestellten durch die Beauftragung einer auf die Abwicklung von Vermietungen spezialisierten Firma ersetzt wird, sofern tatsächlich nachgewiesen werden kann, dass für die Bewältigung der bestehenden Arbeitslast mindestens ein Vollzeitangestellter erforderlich wäre.

An dieser Stelle weisen wir erneut darauf hin, dass das Kriterium eine in Vollzeit angestellte Person durch die Beauftragung einer spezialisierten Firma mit der Erbringung der entsprechenden Dienstleistungen zu ersetzen nur zum Zweck der Körperschaftssteuer möglich ist (anwendbar auf in Spanien ansässige Gesellschaften), um als Gesellschaft mit wirtschaftlicher Tätigkeit eingestuft zu werden und nicht als Besitzgesellschaft.

Hinsichtlich des Einkommensteuergesetzes für natürliche Personen und des Einkommensteuergesetzes für Nicht-Residenten (mit oder ohne ständige Betriebsstätte) verlangt die Oberste Steuerbehörde eindeutig “eine in Vollzeit angestellte Person mit Arbeitsvertrag“, ohne die Möglichkeit der Beauftragung einer anderen Firma, damit eine wirtschaftliche Tätigkeit vorliegt. (V2508-18 vom 18. September 2018).