Wohnvermietung | Gesellschaften | Privatpersonen

A. Praxis und Empfehlung für juristische Personen

Es entsprach gängiger Praxis und Empfehlung, beim Ankauf einer spanischen Ferienimmobilie eine deutsche GmbH als Eigentümerin der Immobilie „vorzuschalten“, vorzugsweise, um spanische Wertzuwachs- und Erbschaftsteuern zu sparen, aber auch aus Gründen der Haftungsbeschränkung sowie der Anonymität. Da mittlerweile die spanischen Erbschaftsteuern aufgrund eines EUGH-Urteils für EU-Residenten signifikant reformiert wurde, ergibt sich nur noch bei sehr teuren Immobilien (u.U. wegen der Vermögensteuer) ein sinngebender Vorteil daraus, eine Ferienimmobilie über eine deutsche GmbH zu erwerben. Durch das BFH-Urteil zur verdeckten Gewinnausschüttung (vGA) bei einer Ferienimmobilie sind solche Konstruktionen auch mit einem hohen steuerlichen Risiko in Deutschland verbunden.

Besteuerung, Steuererklärungen und Fristen 

Gemäß dem spanischen Nichtresidentengesetz muss eine EU-Kapitalgesellschaft, die Eigentümerin einer zu Wohnzwecken vermieteten Immobilie ist, die Mieteinnahmen mit dem Modelo 210 je Quartal – bis zum 20. des Folgemonats des Quartals – deklarieren und versteuern. Die Einnahmen und Kosten sind nach den Vorschriften des spanischen Körperschaftsteuergesetzes zu behandeln. Auf den ermittelten Gewinn ist jedoch die spanische Nichtresidentensteuer für natürliche Personen in Höhe von aktuell 19 % zu bezahlen. Eine Jahreserklärung ist nicht nötig, als solche gilt die Erklärung für das IV. Quartal, die bis 20. Januar des Folgejahres fällig ist.

B. Rechtliche Grundlage für natürliche Personen

Die Besteuerung einer spanischen Immobilie eines deutschen Nichtresidenten bei Vermietung zu Wohnzwecken unterliegt in Spanien folgender Regelungen: Artikel 24 Abs. 5 des Einkommensteuergesetzes für Nichtresidenten (Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes) regelt die Besteuerung von Vermietungseinkünften zu Wohnzwecken.

Besteuerung und Frist 

Jeweils zum 20. des Folgemonats eines Quartals ist eine Steuererklärung (Modelo 210) mit den erzielten Mieteinnahmen unter Abzug der Werbungskosten einzureichen, die anteilig für die vermieteten Tage oder zur Gänze abgezogen werden können. Die Abgabe einer Quartalserklärung ist nur erforderlich, wenn Mieteinnahmen und ein zahlungsfälliger Steuerbetrag anfallen. Für Quartale ohne zahlungsfälligen Steuerbetrag ist später eine Jahreserklärung zu erstellen. Hier weisen wir aber darauf hin, dass auch für die Quartale, in denen keine Steuererklärung abgegeben werden muss, trotzdem alle Berechnungen vorgenommen werden sollten, damit keine steuerlichen Nachteile entstehen. Wenn die Wohnungsvermietung kurzfristig (unter zwei Monaten) erfolgt und/ oder die Vermarktung über Internetportale vorgenommen wird, bei denen auch Ferienvermietung angeboten wird, sind die Vorschriften des balearischen Tourismusgesetzes wie auch der Touristensteuer zu beachten.