So steht es um die Baubranche auf Mallorca

Jörg Jung
Oh, das ist doch ein absoluter Bauboom gerade hier auf Mallorca, oder nicht? Wir reden darüber, und zwar mit Oliver Girharz von Matrol Bauprojekt-Management. Hallöchen! Erst mal Hallo. Ist es denn jetzt richtig, was ich gerade gesagt habe? Ich gehe jetzt erst mal tatsächlich von mir aus, wo ich dann seit Corona gemerkt habe: Oh, so alle Grundstücke um mich rum, wo ich auch lebe, die die ganze Zeit brach lagen. Jetzt rollen die Bagger an, jetzt werden die Mauern hochgezogen, jetzt werden ganze Häuser hochgezogen. Reden wir von einem Bauboom oder nicht?

Oliver Girharz
Also subjektiv betrachtet hast du sicherlich recht. Wenn wir jetzt mal in die Historie gucken. In den letzten zehn, 15 Jahren sind wir weit von einem Bauboom entfernt. Ach ja, es gibt da natürlich immer die Statistiken, die man sich ja so schön raussuchen kann, wenn man mal was vortragen will. Und dann sieht man halt zum Beispiel, dass in den Jahren 2006, 2007, kurz vor der Immobilienkrise, haben wir in auf Mallorca um die einhalbtausend Genehmigungen gehabt. Und wenn wir jetzt im Jahr auf 2000 oder unter 2000 kommen, sind wir, glaub ich, alle sehr froh.

Jörg Jung
Wobei ich sagen muss, 2000 ist ja noch ein Geschenk dessen, was dann zwischenzeitlich mal war. Du hast da vorhin im Vorgespräch eine Zahl genannt, also es war ja mal richtig Ebbe.

Oliver Girharz
Ja klar. Also wir hatten natürlich während der Baukrise, Immobilienkrise ganz am Anfang und da waren halt mal so vier 500 Genehmigungen im Monat. Ich habe die genaue Zahl jetzt leider nicht vor mir, aber da waren wir natürlich ganz unten am Boden. Diese diese Prozente beziehen sich auf die gesamte Bauwirtschaft, aber wir müssen es auch ein bisschen trennen und wir haben den normalen Wohnungsbau und wir haben dann natürlich noch den Einfamilienhausbau, sei er jetzt im normalen Standard oder im luxuriösen Standard. Aber das sind schon zwei verschiedene Märkte auf Mallorca, weil da ist Mallorca nicht unbedingt gleich wie der Rest der Welt.

Jörg Jung
Da würde ich fast sagen, wenn ich die Grundstücke um mich rum sehe, die ich so subjektiv betrachtet habe, ist es dann eher der Bau von Einfamilienhäusern und Villen, der dann wenigstens boomt? Also ich glaube, das Segment ist schon stabil oder wachsend.

Oliver Girharz
Die wachsen es ja leider auch nicht, aber er ist nicht so krisen unsicher, er ist dann krisensicherer dabei. Auch da gibt es Zahlen zu, die relativ frisch sind, rausgekommen sind. Das bedeutet, in den ersten neun Monaten 2023 haben wir einen Rückgang von Baugenehmigungen im Wohnungsbau, generell von 26,4 %, was eine ganze Menge ist und zum 2022 und sogar gesehen zu 2021 reden wir von einem Rückgang von über 40 % der Baugenehmigungen dabei. Also nicht ganz.

Jörg Jung
Ohne, nicht ganz ohne. Aber du sagst gerade das Segment High End und Luxus, das boomt ja, oder? Ist gut bedient. Woran? Woran hapert es jetzt beim ganz normalen Wohnungsbau im Sinne von Mehrfamilienhäusern?

Oliver Girharz
Also ich glaube, es ist halt eine unsichere Investition für die Bauträger. Wir haben sicherlich einige Bauträger, die sich in den letzten Jahren halt auch ein bisschen auf den Wohnungsbau gestürzt haben. Dann haben wir aber natürlich auch wieder unsere Coronakrise gehabt, die seines dazu getan hat, sprich erhöhte Rohstoffpreise, Energiepreise. Und das kann man natürlich gleichsetzen, dann halt auch mit gestiegenen Baupreisen. Das ist natürlich ein ganz, ganz wichtiger Faktor dabei gewesen. Und dann macht es die Behörde den Bauträgern auch oftmals nicht ganz so einfach mit dem Bürokratiewahn, den man teilweise hier an den Tag legt. Wir selber als Projektmanager betreuen grade eines Mehrfamilienhaus in Palma und ich kann dir sagen, da brauchst du mehr als nur starke Nerven, wenn du mit der Stadt Palma und den ganzen Genehmigungen, die da drumherum fliegen, zu tun hast.

Jörg Jung
Wir wollen da später mal noch drauf eingehen, aber wenn du sagst ja Genehmigungen. So, also ist da auch ein bisschen Hoffnung in Sicht. Wenn jetzt die Balearen-Regierung als Großes sagt, wir wollen das ein bisschen lockern oder ist es eigentlich dann egal, weil du dann ja auch gleichzeitig sagst, die Stadt Palma ist dafür auch ein bisschen zu langsam, also beißt sich das dann irgendwie.

Oliver Girharz
Also langsam sind sie ja schon immer gewesen, auch wenn man es nicht gerne hört. Und dann gibt es halt, ich sage mal die langsamen und die ganz, ganz langsamen Ämter. Und weil das ist tatsächlich von Amt zu Amt, ist das unterschiedlich. Wobei Palma noch wirklich im absoluten guten Medium ist dabei, wenn man Projekte in Puerto de Andratx oder Andratx rechnen. Da kann es dann schon mal ganz bitter werden. Und wenn wir dann nach Calvià gehen, da sind wir froh, weil wir in Calvià sind, weil die sind recht flott dabei.

Jörg Jung
Aber ich täusche mich doch nicht, wenn ich jetzt gerade mal nach Palma gucke, da werden doch ganze Stadtviertel momentan modernisiert und da wird abgerissen. Da wird neu gebaut und dann wird alles so ein bisschen auch so, wie man früher sagte, die Schmuddelviertel, die werden alle so ein bisschen auf Luxus gestylt. Ist das dann auch eher die äußere Fassade, oder was ist denn daran so?

Oliver Girharz
Das habe ich vor einigen Jahren mal gelernt, dieses schöne Wort Gentrifizierung. Das heißt, wir versuchen natürlich irgendwo dann halt Stadtviertel auch interessant zu machen, weil natürlich auch die Städte irgendwo begrenzt sind. Das heißt, die alten, abrissfähigen Häuser, die werden dann abgerissen oder modernisiert, um dann halt wieder mal ein neues Klientel zu schaffen. Das ist ja nicht ganz ohne, ist auch ein Politikum, glaube ich. Das ist ja auch nicht überall gern gesehen. Grundsätzlich glaube ich, es wird sehr viel getan, um ich mal den Bedarf an Luxusimmobilien auch zu befriedigen, was ein bisschen vernachlässigt wird, wo wir auch einen ganz, ganz, ganz starken Einbruch haben von 2023 zu 2022 sind für Mehrfamilienhäuser mit bezahlbarem Wohnraum. Also auch wenn wir uns auf einer Luxusinsel. Für mich ist es eine Luxusinsel. Befinden darf man natürlich auch nicht die anderen vergessen, die da drum herum sind.

Jörg Jung
Aber warum ist das denn so es die Politik blockt? Oder weil die Wirtschaftsdynamik diese ist, dass es sich auch für Bauträger gar nicht mehr so wirklich lohnt, im Normalsegment zu bauen? Warum denn auch?

Oliver Girharz
Also ich weiß nicht, ob die Städte genug tun, aber vielleicht fehlen auch unter Umständen die Anreize dazu. Also ich sehe jetzt nicht dazu, dass normaler Wohnraum von einem ausländischen Investor unbedingt gebaut wird, sondern das sind dann halt eher spanische Firmen, die dann halt so was angehen. Und sicherlich müsste man mal mit der einen oder anderen Investition da rangehen. Ich habe mit einigen gesprochen, die so ein bisschen tieferen Einblick haben. Mallorca hat sehr, sehr viel. Die balearische Regierung hat auch sehr viel. Das, was sie nicht haben, ist Geld. Wie auch immer das sein kann. Aber das sind andere Themen, da müssen sich andere mit drum streiten.

Oliver Girharz
Das heißt, diese Subventionen, die da vielleicht notwendig wären und dann halt diese Firmen zu stützen und Bauland dafür zu bereitzustellen. Ich glaube, da ist die Not noch nicht groß.

Jörg Jung
Genug, weil ich mir natürlich auch wahrscheinlich vorstellen kann, wie es in ganz Europa so ist. Es wird ja auch nicht günstiger, also zumindest auch für die, die es errichten und erstellen. Ich glaube, das ist mittlerweile ja auch nicht wirklich günstig geworden.

Oliver Girharz
Nein, ganz im Gegenteil. Also wir haben einen auch durch Corona geschuldet und natürlich durch die gestiegenen Rohstoff- und Energiepreise sind logischerweise dann natürlich auch die Baumaterialien und dementsprechend auch das Bauen selber teurer geworden. Und ich glaub ich hab's noch nicht erwähnt, aber wir reden hier auch von einem Mittel von circa 26 % in den letzten dreieinhalb Jahren. Mal ganz davon abgesehen, dass die Baupreise und die Materialien ja auch in den Jahren davor gestiegen sind. Wir sind jetzt mittlerweile aber an einem Punkt angelangt, wo wirklich keine Kosten Sicherheit mehr da ist. Das ist also schon schwierig auch für uns heutzutage zu sagen.

Oliver Girharz
Und immer kommt diese Frage als eines der ersten zu uns. Herr Girharz, was kostet denn das Bauen auf Mallorca? So ungefähr bis vor zwei, drei Jahren hat man sich dann auch noch getraut, mal so eine Zahl pro Quadratmeter zu sagen, was ich persönlich für sehr unseriös halte, weil das ist Äpfel mit Birnen vergleichen, wenn man nicht genug darüber weiß. Aber heutzutage fällt mir das sehr, sehr schwer, auch nur irgendwas Verlässliches zu sagen dazu, weil das halt so schwankt. Das ist schon extrem.

Jörg Jung
Aber prinzipiell müssen wir sagen, der Vermögende aus dem DACH Bereich, zum Beispiel aus der Dachregion, ist dann eher bereit, das zu zahlen, als es der die die öffentlichen Kassen jemals könnten. Das ist ja die Quintessenz.

Oliver Girharz
Wir haben natürlich mit unseren Kunden, für die wir halt, ich sage mal, relativ zum Teil große Objekte bauen und die dann halt auch in einem ganz anderen Preissegment stattfinden, Kunden, die auch bereit sind für ihren Traum, das heißt ein Ferienwohnsitz oder ein Zweitwohnsitz, halt auch eine Menge Geld zu investieren. Oftmals mehr glaube ich als für ihre eigene Immobilie in Deutschland, weil sie sich damit einen Traum realisieren. Und da gibt es natürlich den einen oder anderen, der dann halt eher bereit ist, auch mal Kostensteigerungen mitzutragen, weil er halt auch besondere Wünsche hat.

Jörg Jung
Was müsste sich denn ändern, damit auch der normale Wohnungsbau wieder ein bisschen angeschoben wird? Also ist es, was die Balearen-Regierung verspricht, denn überhaupt ausreichend, wenn es denn überhaupt irgendwann realisierbar ist? Ist ja mittlerweile alles noch ein bisschen Luftschloss. Aber wenn das berühmte Luftschloss auf die Erde kommt, würde das denn ausreichen, dass die Balearen-Regierung sagt, wir wollen mehr Bauland erschließen, wir wollen auch öffentliches Land zur Verfügung stellen, um da eventuell ein bisschen was hochzuziehen. Wir wollen Genehmigungen schneller erteilen und erleichtern die Genehmigungsverfahren. Fahren. Ist es dann ein Schritt zum Positiven überhaupt?

Oliver Girharz
Ja, alles hilft, wie man so schön sagt. Ob es nachher der Schlüssel zur Weisheit ist, bezweifle ich ganz stark. Weil auch hier auf Mallorca oder gerade auf Mallorca laufen die Uhren manchmal ein bisschen langsamer, was das angeht. Ich hoffe nicht, dass es jemals zu der Situation kommt, wie wir sie ja schon aus Ibiza kennen. Da bezahlbaren Wohnraum zu finden, ist fast unmöglich. Wir hatten mal selber ein Bauprojekt vor Ort und wollten dann da auch für unsere Mitarbeitern eine Wohnung anmieten. Da wurden uns Balkone mit Zugang zu einer Toilette für 400, 500 € angeboten. Ist das kein Scherz. Oder Garagen, die nicht mal umgebaut waren. So weit sind wir Gott sei Dank noch nicht. Aber bis das alles greift und Zahlen sagen, bis 2035 müssten jedes Jahr 7000 Wohnungen gebaut werden, um den Bedarf zu befriedigen, den halt Mallorca dann hat mit den Einwohnern. Und wenn wir jetzt sehen, dass wir gerade mal 2000 Baugenehmigungen pro Jahr haben, wovon eins zu eins praktisch ist, das heißt, eine Wohnung kommt auf eine Villa, da sind wir weit von den Zielen entfernt.

Jörg Jung
Und dann kommt ja immer noch dazu, was. Wir erwähnen das dann noch lange nicht. Und das käme ja dann auch von staatlicher Förderung. Die Kosten gedeckelt sind, die dann so ein Bauträger mit diesen Dingen hat. Das heißt, ich müsste ja Milliarden im Prinzip als Regierung aus dem Topf nehmen, um dann wenigstens den Bauträgern das ein bisschen zu erleichtern bei diesen unfassbar gestiegenen Kosten.

Oliver Girharz
Ja, oder die Löhne müssten erhöht werden, damit die Leute sich dann auch mehr leisten können, was es heutzutage kostet. Ich hatte ja vorhin schon mal gesagt, ich weiß noch, wie ich nach Mallorca gekommen bin, 2004, 2005, da hast du ganz locker eine Neubauwohnung für 100.000 € bekommen. Wenn du heute dafür 300.000 eine bekommst, wenn du eine auf Mallorca bekommst, dann ist das schon sehr gut. Aber sei's drum. Ist es wichtig, dass die Politik was tut, dass die Politik auch Zuversicht zeigt? Weil ich glaube, gerade die Stimmung ist immer sehr wichtig, um auch die Wirtschaft aufrecht zu erhalten oder ich sage mal, auch die Stimmung zu heben war dabei. Sie haben ein paar interessante Ideen eingebracht, Bauland gewinnen oder Bauland deklarieren. Sie haben halt die Idee gebracht, die übrigens nicht ganz neu ist, die Genehmigungsverfahren zu vereinfachen. Auch das stand schon in einem Gesetz, in einem Gesetz während der Corona-Zeit drin, hat sich aber nie wirklich realisiert. Es gibt eine selbstverpflichtende Anzeige, die man machen kann oder machen soll.

Das ist diese Declaración responsable, die im Grunde genommen das gesamte Genehmigungsverfahren so vereinbaren soll, dass der Architekt oder der Bauherr dann hingeht und sagt wir haben alles eingehalten und dann sollte man innerhalb von kurzer Zeit eine Genehmigung bekommen, wird die Bauwirtschaft sicherlich stützen. Und das wird es auch sicherlich helfen, dass mehr auf dem Bau verdient werden kann. Allerdings bezweifle ich, dass es wirklich greift, denn wenn man die Bauämter kennt und weiß, wie viele Möglichkeiten der Interpretation von Baugesetzen da sind, dann bin ich mal sehr gespannt, ob der Architekt sich traut, das zu unterschreiben. Und am Ende des Tages wird es trotzdem eine Bauabnahme geben und dann werden vielleicht in ein paar Jahren die Diskussionen groß sein.

Jörg Jung
Die Diskussion sind ja jetzt schon groß, sage ich mal. Wie blickst du als Profi genau in dem Gewerbe auf Valencia?

Oliver Girharz
Also Valencia ist leider ja kein Einzelfall. Also die Thematik, dass Dämmungen anfangen können zu brennen, das gibt es schon. Das gab es in England, gab schon mal einen ähnlichen Fall dabei. Absolut gruselig. Was falsch gelaufen ist, kann ich nicht sagen. Ich als Bausachverständiger, ich bin von Hause aus Bausachverständiger, habe und musste mich mit dieser Thematik schon sehr häufig beschäftigen. Aber Valencia hat ja diese Declaración responsable eingeführt, um halt das einfachere Genehmigungsverfahren einzusetzen. Dabei. Ich weiß nicht, ob da der Grund liegt, dass das passiert ist und ich weiß auch nicht genau, wie man das begründen kann oder wie man das vermeiden kann, dass das in Zukunft jemals wieder passiert. Aber brennbare Materialien ist natürlich in so einem Fall echt deftig.

Jörg Jung
Wir kommen wieder zurück auf die Balearen. Jetzt möchte ich aber doch gerne am Ende noch wissen, wo wir denn auf Mallorca im Moment so am meisten gebaut. Und was ist am meisten angefragt in diesem hochpreisigen Segment?

Oliver Girharz
Also wir haben logischerweise so unsere kleineren Luxusbereiche, Luxusviertel, da nenne ich jetzt einfach mal Son Vida bei Palma, da haben wir natürlich Bendinat und Umgebung und immer Port d'Andratx. Du merkst schon, Palma Richtung Südwesten dahinten. Das ist und war immer ein absoluter krisensicherer Bereich. Selbst in der schlimmsten Immobilienkrise hat es bei den Objekten nie gekriselt. Die waren immer sehr bestandsfest und man hat auch immer noch eine Rendite bekommen. Aber es entwickelt sich immer mehr ins Landesinnere hinein. Das merken wir tatsächlich. Die Leute gucken sich immer mehr Richtung Llubí, Inselmitte, Santanyí ist ganz, ganz stark gefragt, mittlerweile auch bei Ferienhäusern dabei, aber wir orientieren uns eher von Palma Richtung Südwesten.

Jörg Jung
Aber wenn du jetzt sagst, Son Vida: Ist ja nicht irgendwann Bauland zu Ende, also ich meine, das ist ja auch der Rest sind Berge.

Oliver Girharz
Sollte man meinen. Ja, da. Gibt es noch eine ganze Menge Grundstücke.

Jörg Jung
Nein, doch.

Oliver Girharz
Ganz, ganz, ganz, ganz, ganz, ganz, ganz, ganz viele.

Jörg Jung
Die schon infrastrukturell erschlossen sind.

Oliver Girharz
Zum größten Teil, ja, wir haben ihn schon wieder im Moment das Problem. Es ist also eines der Probleme, dass Teile von schon wieder nicht über einen Straßen-Abwasseranschluss verfügen, bedeutet das halt laut der Gesetzgebung da auch keine neuen Baugenehmigungen erteilt werden. Aber es ist halt sicherlich davon auszugehen, dass der eine oder andere Privatmann oder die eine oder andere Firma da halt irgendwann eine Möglichkeit sehen werden, um das halt dann zu lösen. Also wir haben gerade aktuell noch Baugenehmigungen, die wir erwarten drei Stück Son Vida wieder, wo halt Gott sei Dank eingereicht worden ist, bevor dieses Moratorium eingetreten ist. Aber ich gehe davon auch auch davon aus, dass das relativ schnell oder bald dann auch gelöst werden kann.

Jörg Jung
Wäre nämlich dann die Anschlussfrage gewesen. Klar, wenn die neue Regierung sagt, wir wollen Bauland erschließen, aber ich glaube, das Erschließen der Infrastruktur, um das Ganze möglich zu machen, ist ja wahrscheinlich auch noch mal ein Riesenakt.

Oliver Girharz
Absolut. Und es ist auch eine relativ hohe Kostenfrage dabei. Also wir haben aktuell ein Bauprojekt, auch Kunde angefragt, da haben wir das halt mal berechnet. Da würde halt der Anschluss für ihn 300.000 € kosten. Also dafür bauen andere ein Häuschen, um zum nächsten Anschluss das Abwasser zu zu gelangen. Wenn man sich natürlich mit mehreren zusammentut, wird es auch dementsprechend günstiger und diese Lösungen werden sicherlich irgendwann aktiv gesucht werden, weil es kann einfach nicht sein und das wird auch sicherlich behoben sein, dass man halt nicht bauen kann, weil ein Abwasser oder ein Wasseranschluss fehlt.

Jörg Jung
Wir haben viel gelernt, Oliver Girharz. Wir behalten natürlich die aktuelle Situation und was da noch kommt in diesem Jahr auf jeden Fall im Auge. Ich bedanke mich. Es war sehr informativ, einmal mehr und sage Danke an Oliver Girharz von Matrol Bauprojektmanagement. Den Link geben wir natürlich dann schriftlich in den Shownotes bei uns auf der Webseite mit. Und ja, bis zum nächsten Mal. Ich glaube, wir werden noch viel zu bereden haben.

Oliver Girharz
Vielen lieben Dank.

Jörg Jung
Mehr. Hören Sie übrigens auf podcast.plattes.net. 

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp