Energieeffizienz von Immobilien in Spanien

Grundlage für das Energiezertifikat von Immobilien ist die europäische Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und deren Novellierung durch die Richtlinie (EU) 2018/844. Dieses Regelwerk verpflichtet die EU-Mitgliedstaaten, die Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden weiter zu verschärfen und den Energieausweis umfassend vorzuschreiben.

In Spanien wurde die Umsetzung dieser Richtlinien insbesondere durch das Real Decreto 390/2021 neu geregelt. Dieses neue Regelwerk schreibt eine aktualisierte Methodik zur Ausstellung von Energieausweisen vor und erweitert die Anforderungen an die Energieeffizienz sowohl für Neubauten als auch für Bestandsimmobilien.

Bereits seit der Einführung des spanischen Código Técnico de la Edificación (CTE) im Jahr 2007 ist es verpflichtend, für Neubauten eine Energiebedarfsberechnung durchzuführen. Mit der Neuregelung gilt dies ausdrücklich auch für Bestandgebäude, unabhängig vom Baujahr, sobald diese verkauft, vermietet oder umfassend renoviert werden.

Das übergeordnete Ziel bleibt die Reduzierung der Kohlendioxid-Emissionen sowie die Förderung von Gebäuden mit nahezu null Energiebedarf (nZEB).

In Spanien wird nach wie vor der Energiebedarf und nicht der tatsächliche Verbrauch ausgewiesen. Die Einstufung erfolgt auf einer Skala von A (höchste Effizienz) bis G (geringste Effizienz) – vergleichbar mit der Kennzeichnung von Elektrogeräten. Schätzungen zufolge erreichen derzeit weniger als ein Prozent der Gebäude die Klasse A, während der Großteil bei den Klassen E und F liegt.

Seit Juni 2013 und verschärft durch das neue Dekret von 2021 muss ein gültiger Energieausweis bereits bei der Bewerbung einer Immobilie zum Beispiel in Anzeigen oder Online-Portalen vorgelegt werden. Er ist nicht erst bei Vertragsabschluss erforderlich.

Welche Immobilien sind betroffen?

Der Energieausweis ist erforderlich für:

• alle Wohngebäude und gewerblichen Immobilien (Büros, Geschäftsräume), die verkauft oder vermietet werden

• öffentliche Gebäude mit einer Nutzfläche von mehr als 500 Quadratmetern, bei starkem Publikumsverkehr ab 250 Quadratmetern

Ausnahmen bestehen weiterhin unter anderem für:

• Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 Quadratmetern

• Gebäude mit befristeter Nutzung unter vier Monaten pro Jahr oder mit sehr geringem Energiebedarf

• Gebäude mit kulturellem oder historischem Schutzstatus, bei denen energetische Maßnahmen unzulässig wären

• Werkstätten, landwirtschaftliche Betriebsstätten und Industriegebäude mit geringem Energieverbrauch

Wie läuft die Zertifizierung ab?

Den Energieausweis dürfen nur zugelassene Fachleute wie Architekten, Bauingenieure und spezialisierte Techniker ausstellen. Diese müssen dabei zugelassene Softwareprogramme wie HULC, CE3X oder das neue Unified Tool LIDER-CALENER verwenden.

Nach Fertigstellung ist der Energieausweis verpflichtend durch den Eigentümer bei der Landesregierung einzureichen und registrieren zu lassen. Erst mit Eintragung ist das Zertifikat rechtsgültig.

Die Energiebedarfsberechnung basiert auf detaillierten Angaben zum Gebäude, darunter:

• Baujahr und Bauvorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung

• Art und Beschaffenheit der Gebäudehülle (Mauerwerk, Dämmung, Fenster, Wärmebrücken)

• Gebäudetechnik (Heizung, Kühlung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Beleuchtung)

Besonderes Augenmerk liegt auf der Ermittlung des Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) der Bauteile, der Aufschluss über die Dämmqualität gibt. Bei älteren Gebäuden ohne vollständige Bauunterlagen erfolgt eine Annäherung durch Vor-Ort-Schätzungen.

Die erhobenen Daten werden in die entsprechende Software eingespeist, die daraus die Energieeffizienzklasse des Gebäudes automatisch ermittelt.

Verpflichtungen und Strafen

In Spanien besteht weiterhin keine Verpflichtung, energetische Sanierungsmaßnahmen nach Ausstellung eines Energieausweises durchzuführen, selbst bei sehr schlechter Klassifizierung. Jedoch wird eine Immobilie mit niedriger Effizienzklasse zunehmend schwerer zu verkaufen oder zu vermieten sein, da Käufer und Mieter stärker auf Energieverbrauch und Betriebskosten achten.

Ein energetisches Upgrade durch Maßnahmen wie bessere Wärmedämmung, Austausch von Fenstern oder Installation erneuerbarer Energien (z. B. Photovoltaikanlagen) kann die Attraktivität und den Marktwert erheblich steigern.

Das königliche Dekret 390/2021 sieht klare Sanktionsmechanismen vor:

• Geringfügige Verstöße (zum Beispiel fehlende Angabe des Energieausweises bei der Bewerbung) werden mit Bußgeldern zwischen 300  und 600 Euro geahndet.

• Schwere Verstöße (zum Beispiel gefälschte Zertifikate, falsche Angaben) können Strafen zwischen 6.001  und 60.000 Euro nach sich ziehen.

• Sehr schwere Verstöße (zum Beispiel systematischer Betrug oder erheblicher wirtschaftlicher Schaden) werden mit Bußgeldern zwischen 60.001  und 600.000 Euro sanktioniert.

Zudem drohen zivilrechtliche Konsequenzen: Kauf- oder Mietverträge können angefochten oder aufgehoben werden, wenn ein Energieausweis fehlt oder falsche Angaben gemacht wurden.

Die zuständigen Behörden führen stichprobenartige Kontrollen sowohl der eingereichten Dokumente als auch der tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort durch. Seit Einführung des Systems wurden in mehreren spanischen Regionen bereits empfindliche Strafen verhängt.

(Stand: April 2025, ff)