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Grundbuch | Grundbuchsauszug | Immobilienkauf

Der Grundbuchauszug vom Grundbuchamt ist eine unerlässliche Voraussetzung für den Erwerb einer Immobilie einen aktuellen Grundbuchauszug des Kaufobjekts anfordern. Neben der Eigentümerstellung des Verkäufers ergeben sich aus dem Grundbuch – sofern korrekt eingetragen – die Beschreibung der Immobilie, die Grundstücks- und Gebäudefläche sowie die Lasten und Belastungen des Grundstücks. Die Beschreibung der Immobilie ist für den Laien meist sehr kryptisch und sollte unbedingt mit der tatsächlichen Situation abgeglichen werden. Ist daher etwa ein Nebenhaus oder eine Veranda im Grundbuch nicht eingetragen, so gibt dies Anlass zu weiteren Nachforschungen.

Häufig stimmen die Grundstücksmaße nicht mit den Angaben des Katasteramts überein. Dabei sind kleinere Abweichungen wegen der oben schon erwähnten Vermessungsmethoden des Katasteramts nicht ungewöhnlich. Wesentliche Abweichungen dürfen jedoch nicht ignoriert werden und sollten weitere Überprüfungen nach sich ziehen.

Das Problem tritt häufig auf: Kataster und Grundbuch oder Realität und Grundbuch weisen unterschiedliche Grundstücksgrößen aus. Wie kann die wirkliche Größe des Grundstücks in das Grundbuch eingetragen werden?

Im Wesentlichen gibt es drei Wege, das Grundbuch zu berichtigen:

  1. Wenn man keine Einsprüche von Nachbarn und anderen Berechtigten erwartet und die Sach- udn Rechtslage einfach ist, ist ein einfacher und kostengünstiger Weg der des notariellen Berichtigungsantrages. Diesem ist eine Bescheinigung des Katasteramtes beizufügen, dass die Eintragungen im Katasteramt von denen im Grundbuch gemäß dem Berichtigungsantrag abweichen.
  2. Bei komplizierteren Vorgängen gibt es die Berichtigung auf dem Wege der "Acta de Notoriedad". Hier sind dem örtlich zuständigen Notar alle Beweismittel vorzulegen, die dienlich sind, die Unrichtigkeit des Grundbuchs zu belegen: dies sind die Erwerbs-Escritura, topografische Pläne und Vermessungen, Bescheinigungen des Katasters und des Eigentumsregisters. Aufgrund dieser Unterlagen trifft der Notar eine Entscheidung, die dann nach gerichtlicher Überprüfung in das Grundbuch eingetragen wird.
  3. Der aufwendigste Weg ist der des "Expediente de dominio". Hierfür müssen dem Gericht alle Beweismittel vorgelegt werden (ähnlich wie bei der Acta de Notoriedad). Das Gericht hört zudem die Nachbarn an und trifft dann seine Entscheidung, die die Grundbucheintragung im Sinne des Antragstellers berichtigen kann.

Quelle: Minkner, Lutz"Der Immobilien-Ratgeber Spanien", 4. Auflage, 2020

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