Der Grundbucheintrag ist Eigentümerschutz
Das Grundbuchsystem in Spanien weist einige Besonderheiten auf, die es von anderen Ländern unterscheiden. Hier sind die wichtigsten Aspekte, die Sie kennen sollten:
Das spanische Grundbuch (Registro de la Propiedad) wird durch das Hypothekengesetz (Ley Hipotecaria) von 1946 und die dazugehörige Durchführungsverordnung (Reglamento Hipotecario) geregelt. Das Grundbuchamt ist für die Registrierung von Immobilien und dinglichen Rechten verantwortlich und wird von einem Grundbuchführer (Registrador de la Propiedad) geleitet. Es genießt öffentlichen Glauben (fe pública registral). Das bedeutet, dass die im Grundbuch eingetragenen Informationen als wahr gelten und Dritte darauf vertrauen können. Eintragungen im Grundbuch haben Beweiskraft und genießen den Schutz des Staates. Dies schafft Rechtssicherheit und erleichtert den Immobilienverkehr.
Um eine Immobilientransaktion ins Grundbuch eintragen zu lassen, sind bestimmte formelle Anforderungen zu erfüllen: Jede Eintragung muss durch eine notariell beurkundete Urkunde erfolgen. Die Eintragung muss vom Berechtigten oder dessen Vertreter beantragt werden. Es werden verschiedene Rechte und Rechtsverhältnisse eingetragen, darunter: Eigentum und Miteigentum; Hypotheken; Dienstbarkeiten; Nutzungsrechte; Belastungen und Beschränkungen.
Es gibt ein sogenanntes Prioritätsprinzip (Principio de Prioridad) das besagt, dass derjenige, der eine Eintragung zuerst vornimmt, Vorrang vor späteren Eintragungen hat. Dies ist besonders bei konkurrierenden Rechten relevant.
Ausländische Käufer müssen sich einer Identitätsprüfung unterziehen und eine spanische Steuernummer (Número de Identificación de Extranjero, NIE) beantragen. Außerdem sind sie verpflichtet, ihre Transaktionen im Grundbuch registrieren zu lassen, um Eigentumsrechte rechtlich abzusichern. Diese Besonderheiten machen das spanische Grundbuchsystem zu einem wichtigen Instrument für Rechtssicherheit und den Schutz von Eigentumsrechten. Wir erfüllen durch unsere Beratung die rechtlichen Anforderungen und Verfahren ordnungsgemäß.
Yvonne Plattes, Geschäftsführerin der PlattesGroup, klärt die Details.
Jörg Jung
Es ist schon wieder Sonntag – und wie immer treffen wir uns mit Yvonne Plattes, der Geschäftsführerin der PlattesGroup, zu „MEERWERT – Immobilien Mallorca & Ibiza“. Episode 14. Hallöchen!
Yvonne Plattes
Guten Morgen.
Jörg Jung
Wir sind hellwach, denn ein Thema lässt mich gerade nicht los. Wir haben in den letzten Folgen viel über den Notar gesprochen – also die wichtigste Schnittstelle zwischen „Das Haus gefällt mir“ und „Das Haus gehört mir“. Du hast dabei oft Grundbuchauszug, Katasteramtsauszug und Katasterwert erwähnt. Aber wir sind da nie so richtig in die Tiefe gegangen. Deshalb meine Frage: Was genau ist das Grundbuch, was steht auf Mallorca alles drin, was erfährt man beim Grundbuchamt – und was sollte man unbedingt beachten?
Yvonne Plattes
Ich fange sogar noch einen Schritt früher an. Ich bin Verkäufer und will dir eine Immobilie verkaufen. Klar kann ich das auch auf einem normalen Blatt Papier machen – ein privatschriftlicher Vertrag: Wir schreiben die Eckdaten auf, beide unterschreiben, du zahlst und ziehst ein. Klingt einfach, aber damit ist nichts wirklich geregelt.
Um im Grundbuch eingetragen zu werden, braucht es eine notariell beurkundete Urkunde. Der Eintrag ins Grundbuch ist zwar freiwillig, aber er schützt dich als Käufer vor Dritten – und bestätigt, dass du rechtlich Eigentümer bist.
Jörg Jung
Also ist das Grundbuch schon vor dem Kauf wichtig – nicht nur danach.
Yvonne Plattes
Genau. Wir als Anwälte prüfen schon im Vorfeld: Ist die Person, mit der du gerade verhandelst, wirklich der Eigentümer? Dafür ziehen wir einen Grundbuchauszug und kontrollieren, ob er oder sie korrekt eingetragen ist.
Es kann nämlich sein, dass jemand geerbt hat, aber noch nicht offiziell im Grundbuch steht. Dann brauchen wir entsprechende Unterlagen. Ich empfehle aber immer, erst dann zu kaufen, wenn der Verkäufer auch tatsächlich als Eigentümer eingetragen ist.
Jörg Jung
Was genau ist denn alles im Grundbuch vermerkt? Welche Infos bekomme ich?
Yvonne Plattes
Du erfährst, wer der Eigentümer ist, wo die Immobilie liegt, wie sie beschrieben ist – also Fläche, Etagen, Keller etc. Auch Hypotheken oder Grundschulden sind vermerkt: Wer ist Gläubiger? Welche Bedingungen gelten?
Außerdem können Dienstbarkeiten eingetragen sein – z. B. unterirdische Wasser- oder Stromleitungen. Manchmal auch Rechte Dritter oder steuerliche Sicherungseinträge. All das muss geprüft und ggf. bereinigt werden, damit du am Notartermin eine lastenfreie Immobilie bekommst.
Die genaue Nutzung – ob im Obergeschoss nun eine Bibliothek oder zwei Schlafzimmer sind – ist für das Grundbuch übrigens meist unerheblich. Wichtig ist nur: Die legale Fläche ist korrekt.
Jörg Jung
Spielt dabei auch die Grundstücksgröße eine Rolle? Was ist, wenn das nicht stimmt?
Yvonne Plattes
Das kommt tatsächlich häufig vor – zwischen Grundbuch und Kataster gibt es oft Abweichungen. Entscheidend ist in erster Linie das Grundbuch. Das Kataster ist vor allem für die Steuerberechnung relevant.
Wenn z. B. im Kataster 2.000 m² angegeben sind, im Grundbuch aber nur 1.500 m² – dann solltest du prüfen lassen, wo die Differenz herkommt. Andersherum, also weniger Fläche im Kataster, senkt deine Steuerlast.
Bei Abweichungen unter 5 % kann der Notar das direkt berichtigen. Bei mehr als 5 % braucht es ein topografisches Gutachten. Der Vermessungsingenieur prüft dann mit alten Plänen und Grenzsteinen, wie viel Fläche tatsächlich vorhanden ist. Bei größeren Differenzen kann es lange dauern – sechs Monate oder mehr – und alle Nachbarn müssen informiert werden.
Jörg Jung
Also nur im Einzelfall relevant, wenn man zum Beispiel noch etwas anbauen möchte?
Yvonne Plattes
Ganz genau. Wenn man eine spätere Erweiterung plant, kann das eine Rolle spielen. Aber oft sind die Abweichungen gering und ohne große Auswirkung. Wichtig ist, sich das vor dem Notartermin anzuschauen – dann können wir gegebenenfalls rechtzeitig handeln.
Und noch ein Punkt: Der Preis ist meist ein Pauschalpreis für das Gesamtobjekt – nicht pro Quadratmeter. Das sollte man im Hinterkopf behalten.
Jörg Jung
Und wie läuft es dann am Notartermin ab?
Yvonne Plattes
Der Notar erstellt die Urkunde. Mit Zahlung des Kaufpreises wirst du Eigentümer – an diesem Tag, nicht erst später. Du hast idealerweise kurz vorher noch einmal die Immobilie besichtigt, um zu sehen, ob sich etwas verändert hat.
In der Regel wird an diesem Tag alles bezahlt. Es gibt aber auch Sonderfälle, z. B. wenn nur ein Teil gezahlt wird und der Rest zu einem späteren Zeitpunkt fällig ist – dann kann das in der Urkunde vermerkt werden.
Oder der Verkäufer bittet darum, noch eine Zeit lang in der Immobilie zu wohnen – z. B. über den Sommer. Dann sollte das vertraglich klar geregelt werden, auch was Versicherungen betrifft. Denn ab dem Notartermin bist du Eigentümer – und trägst das Risiko.
Jörg Jung
Noch eine letzte Rückfrage: Du hast das Katasteramt vorhin erwähnt. Was genau ist der Unterschied zum Grundbuchamt?
Yvonne Plattes
Das Katasteramt ist rein administrativ. Es hinterlegt die Daten für die Steuerbehörden. Der Katasterwert dient zur Berechnung der Grundsteuer – aber er hat nichts mit dem Kaufpreis zu tun.
Einmal im Jahr wird aktualisiert – manchmal auch erst nach einem Verkauf. Wichtig: Das Katasteramt sagt, wer am 1. Januar Eigentümer war – diese Person muss die Grundsteuer zahlen. Wenn du z. B. im Juli kaufst, wird die Steuer anteilig aufgeteilt – das regeln wir vertraglich.
Aber: Für deine rechtliche Eigentümerstellung zählt einzig und allein das Grundbuch.
Jörg Jung
Vielen Dank für diese Erläuterungen! Es klingt zwar nach einer langen To-do-Liste für Käufer – aber genau dafür seid ihr ja da. Ihr übernehmt die komplette Koordination. Das ist euer Rundum-sorglos-Paket.
Yvonne Plattes
Absolut! In diesen MEERWERT-Folgen geht es mir darum, verständlich zu erklären, was hinter den einzelnen Begriffen steckt. Es ist keine Raketenwissenschaft – aber eben doch etwas anders als in Deutschland.
Ich möchte einfach mehr Verständnis schaffen, damit sich niemand verunsichern lässt – auch nicht durch Stammtischgeschichten.
Jörg Jung
Es geht eben nicht um eine Tafel Schokolade – sondern um eine Immobilie auf Mallorca. Und das ist ein großer Schritt. Wir hören uns wieder nächsten Sonntag – zur 15. Folge von MEERWERT. Danke, Yvonne!
Yvonne Plattes
Danke Jörg, ciao!
Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp
