Der Grundbucheintrag ist Eigentümerschutz

Jörg Jung 
Es ist schon wieder Sonntag und immer wieder sonntags treffen wir uns ja mit Yvonne Plattes, der Geschäftsführerin der PlattesGroup zu "MEERWERT - Immobilien Mallorca & Ibiza". Episode 14. Hallöchen!

Yvonne Plattes 
Guten Morgen.

Jörg Jung 
Wir sind schon wieder hellwach, denn es geht schon wieder um ein Thema, das ist mir die letzten Tage jetzt wieder aufgefallen. Wir haben ja ganz viel über Notar geredet. Das ist ja die wichtigste Schnittstelle zwischen "Oh, das Haus gefällt mir" und "das Haus gehört mir", wenn man so will. Und du hast ganz oft auch erwähnt Grundbuchauszug, Katasteramtsauszug, Katasterwert. Haben wir sogar schon drüber geredet. Wir sind aber nicht so wirklich in die Tiefe gegangen. Also mich interessiert jetzt tatsächlich mal, was das Grundbuch überhaupt ist. Bzw. klar, was es ist, liegt nahe, aber was auf Mallorca alles im Grundbuch steht, was man beim Grundbuchamt so erfährt und was da alles berücksichtigt werden muss. Also das würde ich gerne so ein bisschen noch rauskitzeln. Das Thema Grundbuch zum Beispiel.

Yvonne Plattes 
Ich fange sogar noch mal ein bisschen früher an und sage, ich bin der Verkäufer und ich verkaufe dir eine Immobilie. Das kann ich – ich glaube, vielleicht habe ich es auch schon mal erwähnt – natürlich im normalen privatschriftlichen Vertrag machen. Ich nehme ein Blatt Papier, wir schreiben alle Eckdaten auf, wir unterschreiben beide, du gibst mir das Geld und dann bist du auf dem Papier Eigentümer oder auf dem berüchtigten Bierdeckel. Kann ich alles machen. Ist alles gut. Ich habe das Geld, gehe raus aus der Immobilie und du wohnst sogar in der Immobilie. Aber mit einem Blatt Papier, mit einem Bierdeckel ist halt nichts geregelt. Um im Grundbuch eingetragen werden zu können, bedarf es einer Urkunde. Also ist ein Grundbucheintrag zwar freiwillig, schützt dich als zukünftigen Käufer aber gegenüber Dritten und legitimiert dich dafür, dass du wirklich der Eigentümer bist dieser Immobilie.

Jörg Jung 
Also reden wir ja jetzt im Prinzip schon wieder über vor dem Kauf. Also da, vor dem Kauf sollte man schon irgendwie drauf gucken, dass im Grundbuch irgendwas dann steht, weil nach dem Kauf ist klar habe ich den Kaufvertrag, Notar war da, aber schon vor dem Kauf sollte das Grundbuch eingeschaltet werden.

Yvonne Plattes 
Genau. Wir als Anwälte kontrollieren ja schon im Vorfeld. Der Verkäufer, den du uns angegeben hast, mit dem wir im Kontakt sind, ist der wirklich der Eigentümer dieser Immobilie, was er jetzt vorgibt? Deshalb ziehen wir uns schon mal so einen Grundbuchauszug und überprüfen, ob der jetzige Eigentümer wirklich der Eigentümer ist oder ob er sagt, ich habe das jetzt gerade geerbt, das ist von meinem Onkel und ich bin aber jetzt der Eigentümer, aber stehe noch nicht im Grundbuch, weil aus dem Prozess A, B, C, das dauert noch. Dann kann das alles so sein, dann brauche ich die entsprechenden Unterlagen. Ich würde dir aber als Käufer natürlich immer noch empfehlen, erst dann wiederum der neue Eigentümer zu sein, wenn der jetzige Eigentümer durch Schenkung oder Erbe, was weiß ich tatsächlich auch jetzt im Grundbuchamt eingetragen ist. Das bedarf halt immer einer administrativen Zeit und deshalb prüfen wir im Vorfeld schon einmal das Grundbuch. Was steht da alles drin? Welche Belastungen sind da drauf? Ist da eine Hypothek drauf? Ist der Eigentümer, wie wir eben gerade gesagt haben, der wirkliche Eigentümer? Sind da noch irgendwelche anderen Belastungen? Weil das alles muss ich ja besprechen, damit du am Notartermin eine saubere, lastenfreie Immobilie bekommst. Also gucken wir uns richtigerweise schon mal das Grundbuchamt an und beim Notartermin achten wir dann darauf hinterher, dass du dann auch wirklich umgeschrieben wirst. Also kein Bierdeckel, kein Privatvertrag, sondern Notarurkunde.

Jörg Jung 
Gehen wir mal die Punkte so durch. Du hast gerade gesagt, kann ja sein, dass eine Belastung drauf liegt, dass Schulden draufliegen auf der Immobilie. Das sieht man halt eben im Grundbuch. Was ist da noch alles so vermerkt? Also was gibt es da noch? Irgendwelche Spezialitäten? Was sagt das Grundbuch alles aus? Das ist ja fast so wie der KFZ-Brief beim Auto habe ich so den Eindruck.

Yvonne Plattes 
Also ja. Ja, kann man vielleicht sogar so benennen. Wer ist der Eigentümer, steht im Grundbuchamt. Wo ist die Immobilie gelegen? Wie sieht die Immobilie aus? Also die Beschreibung der Immobilie findet man im Grundbuch. Wie viele Quadratmeter hat sie? Wie viele Quadratmeter hat die erste Etage, zweite Etage, der Keller, was auch immer. Was befindet sich auf der ersten, zweiten, dritten Etage? Gibt es eine Hypothek? Wer hat die Hypothek? Wie sind die Hypothekenbedingungen? Die finden sich dort wieder. Gibt es vielleicht Grundrechte wie Wasser oder Stromleitungen, die unterirdisch irgendwo liegen? Das ist auch dabei. Ja, das sind so Dienstbarkeiten, die man dann in dem Grundbuchamt findet, wenn man eine Dienstbarkeit findet, muss man genau prüfen, was ist das für eine Dienstbarkeit, ist die irrelevant? Ist das überhaupt kein Thema oder muss man darauf eingehen, dass die, spätestens jetzt, wenn du kaufst, gelöscht wird. Weil ja zum Beispiel: Ich bin jetzt der Eigentümer dieser Immobilie und habe diese Immobilie vor sechs Jahren von einem anderen gekauft. Das Finanzamt trägt obligatorisch ein, dass die Steuern, wenn sie denn nicht gezahlt werden, da halt obligatorisch als Belastung eingetragen werden können, sozusagen, dass man sie sich dann als Belastung auf die Immobilie eintragen lassen kann.

Und wenn jetzt fünf Jahre vorbei sind, das ist die Gewährleistungsfrist, dann kann man dieses auch löschen, diese Dienstbarkeit, weil das würde dann wieder neu eingetragen werde. Weil es gilt ja dann für mich genau das Gleiche, ich bin verpflichtet, meine Steuern zu bezahlen beim Verkauf. Aber es sind immer nur obligatorische Dinge, die dort eingetragen werden. Ob die Immobilie - das hat sich jetzt in den letzten Jahren geändert. Viele Mandanten fragen, ja, aber die Beschreibung stimmt ja heute überhaupt nicht mehr überein, weil in der obersten Etage ist nicht mehr die Bibliothek und die zwei Schlafzimmer. Die wirkliche Beschreibung ist eigentlich irrelevant. Ob da jetzt tatsächlich die Bibliothek oben ist oder das Schlafzimmer, oder ob daraus jetzt zwei Zimmer gemacht worden sind. Da sich im Laufe des Lebenszyklus diese Änderungen so oft ergeben können, was nicht wirklich eine Illegalität zur Folge hat, sondern sich es ja innerhalb der Grenzen befindet und man ändert nur innerhalb der Grenzen einfach die Nutzung, spielt diese genaue Beschreibung eigentlich keine Rolle.

Jörg Jung 
Mit Grenze kommt mir aber schon wieder ein neuer Gedanke. Also im Grundbuchamt ist doch zum Beispiel auch eingetragen: Dein Häuschen steht auf XY-1000 Quadratmeter Grundstück. Was ist denn, wenn ich jetzt so ein ganz Penibler bin und merke, oh, da fehlt mir aber ein bisschen, das kann ja wohl nicht sein. Also wie gehe ich denn da vor? Sagen wir mal, ich habe ein Haus gekauft, habe da irgendwie gar nicht drüber nachgedacht. Und dann stehen da als Grundstück 2000 Quadratmeter und ich merke, Freunde, irgendwas stimmt da nicht. Wie kann ich denn da zum Beispiel vorgehen, wenn das alles schon im Grundbuch eingetragen ist? Aber es entspricht nicht der Realität, wenn das überhaupt vorkommt.

Yvonne Plattes 
Sehr, sehr häufig kommt es vor, dass zwischen Grundbuchamt und Eigentumsregister eine Differenz besteht. Und dann muss man natürlich unterscheiden, wie wichtig ist diese Differenz für mich? Für mich ist eigentlich immer nur wichtig der Grundbuchauszug. Von dem Katasteramtsauszug werden die Steuern berechnet. Das heißt also, wenn ich zum Beispiel einen Katasteramtsauszug habe, wo ich 2000 Quadratmeter Grundstück habe und in meinem Grundbuchamt sind nur 1500. Dann könnte ich mir sehr wohl überlegen, dass es für mich vielleicht doch wichtig ist, zu schauen, wo sind die fehlenden 500 Quadratmeter geblieben? Habe ich das ganze Spiel Andersrum, würde ich gar nicht daran rütteln, weil ich habe diese 2000, die dann vielleicht wieder relevant dafür sind, was kann ich darauf bauen? Kann ich noch was dazubauen, anbauen oder sonst was? Zumal, wenn ich weniger Quadratmeter habe, natürlich auch meine Steuern durch die geringere Größe sich auch etwas minimieren. Wenn der Notar sieht, oder wir sehen, dass die Differenz zwischen Grundbuchamt und Eigentumsregister kleiner als 5 % sind, kann er eine Anpassung vornehmen.

Ist sie größer, müssen wir einen Topographen bestellen. Den würde ich dann sowieso, wenn es ein größeres Ungleichgewicht gibt, würde ich einen Topographen bestellen und sagen, Miss das jetzt mal alles aus. Die halten sich dann oft an alte Pläne, an Mauern, alte Mauern, die es da vielleicht gibt und messen das komplett aus, um einfach mal zu sehen, wie viel habe ich denn tatsächlich? Aber um das auszubalancieren und zu sagen, ich gleiche das irgendwie an, bedarf es dann schon größerer Umstände, weil wenn ich mehr als 5 % Differenz habe, kann ich ja nicht irgendwie sagen, im Norden von dem Nachbarn, der hat eh so viel, das nehme ich dem jetzt mal weg, das stört den nicht, sondern ich muss genau gucken, finde ich die Lösung, wo ich vielleicht eine falsche Eintragung habe. Ansonsten ist der Grundbuchamtführer dafür zuständig, dass er alle Nachbarn anschreibt, die dann wiederum eine gewisse Frist haben zu antworten. Dann können die natürlich Einspruch dagegen einlegen. Es dauert alles ab sechs Monate aufwärts, um überhaupt im besten Fall da eine Lösung zu finden.

Jörg Jung 
Also müsste es sich im Prinzip baumäßig oder oder steuerlich schon extrem lohnen, um das dann wirklich so zu machen. Und das sieht mir auch danach aus. Wenn es eine sehr große Differenz wäre, dann ja.

Yvonne Plattes 
Aber das sollte man vielleicht schon im Vorfeld prüfen, wenn man nämlich zwischen Vorvertrag und Notartermin ist: Wie ist das? Warum ist das so? Also die Unsicherheiten gibt es. Das ist immer die obligatorische Frage bei allen Mandanten, weil das nicht so häufig wahrscheinlich außerhalb von Spanien vorkommt. Hier ist es sehr geläufig. Wichtig ist im Grunde genommen wirklich, hat es eine Relevanz für mich oder hat es keine Relevanz für mich? Und das müsste man einfach mal einfach ein bisschen eruieren und zu schauen Ist es mir wichtig oder nicht? Zumal ich ja einen Pauschalpreis zahle. Ich mache ja nicht einen Preis, wo ich sage, ich verkaufe dir 2000 Quadratmeter und die rechne ich jetzt mal Quadratmeterpreis X und deshalb kriege ich die und die Summe von dir, sondern es ist immer ein Pauschalpreis auf eine Immobilie, auf ein Grundstück, was ich erwerbe. Selbstverständlich möchte ich nicht übers Ohr gehauen werden und sagen, im Exposé standen 2000 Quadratmeter und ich habe am Ende nur 500 bekommen. Das ist ja Blödsinn, aber das kriegt man ja auch im Vorfeld mit. Meistens ist die Differenz auch nicht so wesentlich groß. Man muss noch mal einfach die Erläuterung geben, den Mandanten erklären, was das unter Umständen für Auswirkungen hat. Nicht mehr und nicht weniger.

Jörg Jung 
Ansonsten gilt es, was wir auch schon ganz oft gehört haben, ist: nicht mit deutschen Verhältnissen oft vergleichen. Also ab und zu mal ein Auge zudrücken, das andere auf Halböffnung. Also das ist dann in diesen Fällen dann gerade auf dem Campo wahrscheinlich denn auch eher so der Fall. So, aber am Ende ist es ja so, wir sind dann irgendwann beim Notar und der Notar prüft ja, um das noch mal zu sagen, dann auch das Grundbuch und guckt, dass das alles richtig ist. Erneut. Und dann gibt es den Kaufvertrag und der setzt seinen Stempel unter die Urkunde und ab dann bin ich ja Besitzer. Wir haben ja auch schon mal gelernt: In dem Moment tatsächlich, nach dem Notar habe ich die Schlüssel und bin der Eigentümer. In Deutschland ist das da ab und zu mal noch so ein bisschen anders, aber in dem Moment kriege ich die Schlüssel. An dem Tag muss auch alles bezahlt werden und dann stehe ich im Grundbuch schon direkt.

Yvonne Plattes 
Wir gehen zum Notar. Der Notar macht die Urkunden und mit der Urkunde und mit der Bezahlung des Kaufpreises bist du Eigentümer. Komplett. Meistens hast du schon im Vorfeld die Übergabe noch mal der Wohnung gemacht, der Immobilie gemacht, um dich zu vergewissern, ist die auch immer noch auf dem gleichen Stand wie vor zwei Monaten, wo du sie eigentlich das erste Mal besichtigt hast? Per Dekret, per Urkunde bist du ab diesem Tag Eigentümer und der ganze Kaufpreis wird auch bezahlt an dem Tag. Das ist so der Standart. Es gibt natürlich die Möglichkeit zu sagen, ich habe mich mit dem Käufer geeinigt, dass ich sage, ich lasse noch in die Urkunde ein Recht eintragen, zum Beispiel, dass ich jetzt 1/4 von der Kaufsumme bezahlt bekomme. Danach bis zum Datum XY müssen sie noch mal das zahlen. Das sind unterschiedliche Rechte, die eingetragen werden können, die dann aber auch Geld kosten. Aber mit der Urkunde bin ich eigentlich schon Eigentümer und ich kann nur eine Rückabwicklung inszenieren, wenn diese Zahlungen nicht wie gewollt oder wie vereinbart per Urkunde erfolgen. Aber ich könnte natürlich auch trotzdem noch mit dir - ich bin ja der Verkäufer immer noch, Du bist der Käufer - und jetzt haben wir aber vereinbart, ich will unbedingt die Immobilie jetzt verkauft haben.

Ich kriege auch schon das Geld, aber ich möchte den Sommer so gerne noch in der Immobilie bleiben, bitte lass mir noch diesen Sommer und du sagst, ich bin eh mit meiner Frau schon verplant, wir machen Urlaub, sonst wo. Dann haben wir beide eine private Vereinbarung, die wir zulassen, wo wir sagen, okay, du gestattest mir noch weiterhin in dieser Immobilie zu wohnen bis zum Datum XY. Das heißt aber nicht, dass du nicht trotzdem schon Eigentümer bist. Ich bin raus. Und dann sollte man, wenn man so eine Vereinbarung trifft, was schon das eine oder andere Mal passiert, würde ich immer vorschlagen, dass man das ganz genau vertraglich festlegt. Was kann denn alles passieren? Also ich wohne noch in der Immobilie, obwohl du laut Urkunde schon der Eigentümer bist und jetzt gibts einen großen Wasserschaden. Ich lasse die Badewanne laufen und vergesse sie auszumachen. Brennt ab. Ich lasse die Kerze an und irgendetwas passiert. Und du bist Eigentümer einer Immobilie, die es gar nicht mehr gibt oder die nicht mehr so ist, wie sie war. Also man muss, wenn man so eine Vereinbarung trifft, was durchaus machbar ist, einfach Vereinbarungen treffen, Versicherungen abschließen, damit du hinterher nicht das Nachsehen hast.

Jörg Jung 
Ja, sehr, sehr wichtig. Wir hatten übrigens auch zwischendrin wieder einmal den Begriff Katasteramt. Erklär mir noch mal schnell, was ist der Katasteramtsauszug? Oder das Katasteramt noch mal im Vergleich dazu.

Yvonne Plattes 
Das hat eigentlich nur eine administrative Bedeutung. Da werden alle Daten hinterlegt von Amts wegen und aktualisiert. Das Katasteramt aktualisiert alle Daten einmal im Jahr, wenn wenn du Glück hast. Oder man muss es aktuell anschieben, proaktiv, wenn man eine Immobilie verkauft. Aber es kann durchaus sein, dass das Katasteramt, der Wert auch vom Kataster, der richtet sich ja nicht nach dem Kaufpreis, sondern es hat eine ganz andere Berechnungsgrundlage und da kann sich auch alle fünf, zehn Jahre sich dieser Wert ändern. Und davon werden die Steuern berechnet. Nicht mehr oder weniger. Deshalb ein Unterschied. Grundbuchamt ist das aller, aller Wichtigste. Katasteramt muss man nachschieben, muss man machen. Die Grundsteuer wird aufgrund dieser Daten berechnet. Und das Katasteramt sagt einfach, Du bist am 1. Januar diesen Jahres Eigentümer, also bist du für die Grundsteuern zuständig. Egal in welcher Region du auf Mallorca lebst. Weil die Grundsteuern werden pro Region auch unterschiedlich berechnet. Zum Beispiel: Ich verkaufe die Immobilie an dich im Juli und im November ist aber erst die Grundsteuer fällig. Dann mache ich eine Vereinbarung mit dir, dass ich sage, ich bin zwar am 1. Januar noch Eigentümer und deshalb geht das Katasteramt auf mich zu und die Änderungen dauern meistens auch sehr lange. Also sage ich, ich muss sie zwar bezahlen und ich bezahle dir bis Juli, weil das ist tatsächlich mein To-Do, weil da war ich Eigentümer und von Juli bis Dezember bis du es dann und dann teilt man sich die Summe und regelt dann die Umtragung. Aber noch mal, das ist administrativ für die Ämter und Grundbuchamt ist deine Sicherheit, dass du der Eigentümer bist.

Jörg Jung 
Ich möchte an dieser Stelle aber noch einmal erwähnt haben, das hört sich denn immer so an, ich habe jetzt auch gerade so die Liste im Kopf, ich will mir ein Haus kaufen und das habe ich zu tun, das habe ich noch zu tun, das muss ich bedenken, das muss ich bedenken. Nein, wir reden ja in diesen MEERWERT-Folgen mit Yvonne Plattes genau aus diesem Grund, weil ihr die Profis dafür seid und das alles komplett im Blick habt für die Klienten, für die Kaufinteressenten, für die späteren Käufer. Und das alles genauso koordiniert, dass es dieses, man sagt so schön Rundum-sorglos-Paket gibt. Ich ratter da jetzt auch schon, oh Gott, da müsste ich ja dann, da müsste ich ja dahin, da müsst ihr dahin. Das ist so eine Abwicklung, die habt ihr halt in der Routine.

Yvonne Plattes 
Absolut! Und für mich ist es jetzt einfach wichtig: In diesen ganzen MEERWERT-Folgen möchte ich im Grunde genommen nur auf diese ganzen einzelnen Punkte mal eingehen, um das zu erklären. Weil es ist keine Atomphysik und trotzdem ist es ein bisschen unterschiedlich zu Deutschland gesehen. Und ich merke ja, wie viele Fragen die Mandanten im Einzelnen haben und ich möchte in diesen MEERWERT-Folgen eigentlich ein bisschen mehr Verständnis rüberbringen: Wie, was bedeutet das hier? Ich habe mal davon gehört, was bedeutet das? Stammtischgespräche gibt es immer und deshalb versuche ich, so einfach und so simpel wie möglich diese Dinge in den einzelnen Folgen zu erläutern.

Jörg Jung 
Und es geht auch nicht um ein Hanuta am Kiosk, es geht um eine Immobilie auf Mallorca. Und ja, wir haben es ja wieder gemerkt, so ein bisschen deutsch denkend, davon muss man sich dann auch verabschieden. Es gibt hier große Unterschiede und darauf kommen wir dann wieder in MEERWERT Episode 15 am kommenden Sonntag. Ich bedanke mich für den heutigen Sonntag.

Yvonne Plattes 
Danke Jörg, Ciao!

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp