Hypotheken, Wegerechte, Nießbrauch: Die Eintragungen im Grundbuch

Jörg Jung
Einen wunderschönen guten Morgen am Sonntagmorgen an Yvonne Plattes, die Geschäftsführerin der PlattesGroup. Hallo, ich grüße Sie.

Yvonne Plattes
Hola Jörg, grüß dich!

Jörg Jung
MEERWERT – Immobilien Mallorca & Ibiza, Ausgabe 20. Wir haben schon viele spannende Themen hinter uns, und heute wollen wir noch etwas tiefer in das Thema Grundbuch einsteigen. Wir verlinken Ihnen unter dieser Episode auch noch einmal die relevanten Folgen dazu. Und wie so oft ergeben sich in der Praxis neue Fragen.

Yvonne Plattes
So kennen wir dich!

Jörg Jung
Ja, ich kann nicht anders. Heute interessiert mich besonders: Was passiert, wenn im Grundbuch plötzlich eine Hypothek eingetragen ist oder ein Nießbrauchrecht besteht? Aber bevor wir dazu kommen, nochmal ganz grundsätzlich: Was ist eigentlich das Grundbuch?

Yvonne Plattes
Wir haben auf der einen Seite den Grundbuchauszug und auf der anderen den Katasteramtsauszug. Der Grundbuchauszug dokumentiert das Eigentum: Wer ist der Eigentümer, ist der Verkäufer überhaupt berechtigt, zu verkaufen? Das Katasteramt hingegen dient den Gemeinden zur steuerlichen Bewertung der Immobilie.
Vor allem für deutsche, österreichische und schweizerische Käufer ist der Grundbuchauszug ein zentrales Element – zu Recht. Allerdings sind viele erstaunt, dass nicht alles, was dort steht, auch zwingend legal ist.
Es kann zum Beispiel sein, dass eine dreigeschossige Immobilie im Grundbuch eingetragen ist, obwohl nur zwei Geschosse genehmigt wurden. Nur weil etwas eingetragen ist, heißt das nicht automatisch, dass es auch rechtmäßig ist.
Deshalb ziehen wir bei jeder Prüfung sowohl den Grundbuch- als auch den Katasterauszug und gehen in die jeweilige Gemeinde, um zu klären, was genehmigt und registriert ist.
Am Ende ist entscheidend: Wer ist im Grundbuch eingetragen – und ist diese Person auch die, die vor mir beim Notartermin sitzt? Die interne Aufteilung eines Hauses spielt dabei meist keine große Rolle mehr, etwa ob eine Küche versetzt wurde oder aus der Bibliothek ein Schlafzimmer wurde – solange die Gesamtfläche gleich bleibt.

Jörg Jung
Jetzt kommen wir zu den Einträgen, die wirklich aufhorchen lassen. Bei mir war es ein Nießbrauchrecht. Oft steht auch: „Hypothek eingetragen“ – oder eben nicht. Was bedeutet das für mich?

Yvonne Plattes
Alle Belastungen, wie Hypotheken oder Nießbrauchrechte, werden im Grundbuch vermerkt und müssen vor dem Verkauf geprüft werden. Eine eingetragene Hypothek muss spätestens zum Notartermin gelöscht werden.
Meist passiert das erst beim Notartermin: Die Bank erstellt einen aktuellen Auszug, in dem sie den noch offenen Betrag aufführt. Der Käufer überweist diesen Betrag direkt an die Bank, den Rest an den Verkäufer. Die Hypothek wird dann durch die Bank gelöscht.

Jörg Jung
Aber ich sollte das im Vorfeld auf jeden Fall prüfen lassen, oder?

Yvonne Plattes
Unbedingt. Eine rechtliche Prüfung vorab ist unerlässlich. Im Arras-Vertrag, also im Vorvertrag, wird dann auch festgelegt, dass lastenfrei verkauft wird.
Beim Notartermin wird die Hypothek zunächst gelöscht, und anschließend erfolgt der Kauf. Beide Vorgänge werden als separate Urkunden geführt, aber zeitlich unmittelbar aufeinanderfolgend.
Wichtig zu wissen: Wenn Sie selbst eine Finanzierung benötigen, will Ihre Bank im Grundbuch an erster Stelle stehen. Eine bestehende Hypothek muss also vorher gelöscht werden.

Jörg Jung
Und wenn ich eine Hypothek aufnehmen will? Ist das in Spanien unkompliziert?

Yvonne Plattes
Grundsätzlich ja. Nicht-Residenten können bei entsprechender Bonität bis zu 70 % des Kaufpreises finanzieren. Aber Achtung: Die Bank stellt dafür einen eigenen Gutachter. Der errechnet den realen Marktwert – und die Bank finanziert dann nur 70 % dieses Wertes, nicht zwingend des Kaufpreises.
Wichtig: Spanische Banken tragen sich ins spanische Grundbuch ein. Deutsche Banken in der Regel nicht – sie sichern sich über Vermögenswerte im Heimatland ab.

Jörg Jung
Okay. Im Grundbuch steht dann auch oft etwas von Cargas oder No hay cargas. Was bedeutet das?

Yvonne Plattes
Cargas sind Belastungen auf der Immobilie. Dazu gehören z. B. Wegerechte – etwa wenn der Nachbar Ihr Grundstück überqueren muss, um zu seinem Haus zu kommen.
Ebenso gibt es Wasserrechte, Leitungen, die über Ihr Grundstück laufen, oder Stromanschlüsse. Diese Rechte bestehen oft seit Jahrzehnten und können nicht aufgehoben werden. Auch Nießbrauchrechte zählen dazu.

Jörg Jung
Wenn no hay cargas im Grundbuch steht, bin ich also auf der sicheren Seite?

Yvonne Plattes
In der Regel ja. Wenn Belastungen bestehen, wird Ihr Anwalt prüfen, ob sie relevant sind oder nicht. Ein Nießbrauchrecht z. B. bedeutet, dass jemand das Recht hat, die Immobilie zu nutzen, auch wenn sie nicht ihm gehört. Das erlischt mit dem Tod oder muss aktiv gelöscht werden – ebenfalls im Arras-Vertrag geregelt.

Jörg Jung
Der Notar prüft das dann noch einmal anhand des Registerauszugs?

Yvonne Plattes
Ja, und jede notarielle Urkunde bezieht sich auf die vorherige. In einem historischen Grundbuchauszug können alle Eigentümer und Übertragungen nachvollzogen werden.
Übrigens können auch Steuerforderungen als Belastung eingetragen sein – etwa wenn der Verkäufer seine Steuer nicht gezahlt hat. Dann kann die Gemeinde ein Embargo auf die Immobilie verhängen. Solche Einträge verjähren aber nach vier Jahren.

Jörg Jung
Und dann gibt es da noch die berühmten Flächenunterschiede zwischen Grundbuch und Katasteramt.

Yvonne Plattes
Ja, die sind hier auf Mallorca fast die Regel. Ein Grundstück kann laut Kataster 1.000 m² haben, im Grundbuch aber nur 950. Solange der Unterschied gering ist – unter 5 % – kann der Notar das direkt bei der Beurkundung angleichen.
Bei 5–10 % braucht es zusätzliche Unterlagen. Wenn es mehr als 10 % sind, wird es aufwendig: Nachbarn müssen informiert werden, es braucht neue Pläne, und es kann zu Einsprüchen kommen.

Jörg Jung
Also: Wenn mir genau diese Quadratmeter fehlen, um etwa einen Pool oder eine Garage zu bauen, sollte ich ganz genau hinschauen.

Yvonne Plattes
Genau. Aber man muss auch wissen: In Spanien kauft man nicht nach Quadratmetern wie in Deutschland. Hier wird ein Pauschalpreis vereinbart. Ob die Immobilie 800 oder 1.000 Quadratmeter hat, spielt für den Preis meist keine Rolle.

Jörg Jung
Gibt es aus deiner Sicht eine „bessere“ Quelle – Grundbuch oder Kataster?

Yvonne Plattes
Für mich ist das Grundbuch das maßgebliche Dokument. Wenn das Kataster kleiner ist als das Grundbuch, zahlen Sie weniger Steuern – und haben trotzdem mehr Fläche. Das ist natürlich ideal.

Jörg Jung
Der Blick ins Grundbuch ist also Pflicht. Wenn Sie Fragen haben, schreiben Sie uns gerne an podcast@plattesgroup.net.
Ich sage danke für diesen spannenden Sonntag – wir hören uns nächsten Sonntag wieder!

Yvonne Plattes
Sehr gerne, mit vielen neuen Fragen. Tschüss!

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp