Hypotheken, Wegerechte, Nießbrauch: Die Eintragungen im Grundbuch

Jörg Jung: 
Einen wunderschönen guten Morgen am Sonntagmorgen an Yvonne Plattes, die Geschäftsführerin der PlattesGroup. Hallo, ich grüße dich.

Yvonne Plattes: 
Hola Jörg. Grüß dich!

Jörg Jung: 
MEERWERT - Immobilien Mallorca & Ibiza, Ausgabe 20. Wir haben schon viel hinter uns und wir müssen immer mehr in die Tiefe gehen. Ich hab jetzt mal selbst das Bedürfnis, zum Thema Grundbuch nochmal was zu fragen. Wir werden auch die entsprechenden Folgen zum Grundbuch auch noch mal verlinken unter dieser Episode. Und da haben sich denn schon wieder ganz viele Details aus dem Leben wieder herausgebildet, die dann wieder auch Fragen hervorrufen.

Yvonne Plattes: 
So kennen wir dich.

Jörg Jung: 
Es ist tatsächlich ganz schlimm. Und zwar geht es um, also was mich jetzt besonders interessiert ist, wenn im Grundbuch auf einmal eine Hypothek zum Beispiel eingetragen ist oder ein Nießbrauchrecht. Klären wir gleich erst. Noch mal an Yvonne die Frage: Basiserklärung für Grundbuch wäre?

Yvonne Plattes: 
Wir haben einmal, also der Käufer kennt das, wir haben einmal den Grundbuchauszug und wir haben den Katasteramtsauszug. Grundbuch ist mein Eigentum. Da gucke ich, wer ist Eigentümer. Ist das auch wirklich der Eigentümer? Stehe ich dann am Ende drin oder ist der Verkäufer jetzt der Eigentümer? Der Katasteramtsauszug ist im Grunde genommen ein wichtiges Dokument für die Gemeinden, die diesen Katasteramtsauszug heranziehen, um ihre Steuern zu berechnen. Wir reden ja viel jetzt in Bezug auf Deutschland oder auch Österreicher, Schweizer, wie auch immer, die kennen das, für die ist das Allerheiligste der Grundbuchauszug. Das ist ganz wichtig, dass da alles korrekt und eindeutig steht, was ja auch richtig ist. Deshalb muss man auch immer den Grundbuchauszug auf Herz und Nieren prüfen. Weil – und da sind unsere Klienten, die dann mal zu uns kommen, immer sehr erstaunt, dass das nicht alles so sein muss, wie es da im Grundbuchamt steht. Also da steht im Grundbuchamt eine dreistöckige Immobilie und in Wirklichkeit darf die nur zweistöckig sein. Aber sie steht doch im Grundbuchamt. Das kann doch der nicht verkehrt sein. Ist doch eingetragen worden. Ja, sie ist eingetragen worden, heißt aber trotzdem nicht, dass alles, was im Grundbuchamt steht, legal ist. Also wie schon in irgendwelchen anderen Folgen Numero X Y Z erklärt, haben wir natürlich immer wieder darauf hingewiesen, dass wir den Grundbuchauszug, den Katasteramtsauszug ziehen und in die Gemeinden gehen und dort nachschauen, was ist denn dort genehmigt und registriert worden? So, dann haben wir irgendwo einen Status quo und können sagen, wo sind denn die Unterschiede und wie gravierend sind welche Unterschiede? Also was steht im Grundbuchamt drin? Wer ist der Eigentümer?

Ganz wichtig, dass der, der die Immobilien verkaufen möchte, auch wirklich der Eigentümer ist und nicht dieser Herr, diese Frau ist schon verstorben, sie hat ihren Anteil verkauft, hat verschenkt, vererbt wie auch immer, sondern es sollte immer vor mir sitzen, per Unterschrift am Notartermin derjenige, der auch im Grundbuchamt steht. Ganz wichtig wir identifizieren den jetzigen Eigentümer. Was nicht so wichtig ist, ist tatsächlich, wie die Beschreibung der Immobilie im Grundbuchamt ist. Also wir haben ja ein Haus beispielsweise mit 350 Quadratmetern. An dem Haus hat sich auch nichts geändert. Nur die Aufteilung im Haus hat sich geändert. Das ist seit einigen Jahren so, dass man dem nicht mehr die große Bedeutung beimisst, weil man natürlich sagt okay, die Küche kann wandern oder aus der Bibliothek machen wir jetzt ein weiteres Zimmer und ist nicht mehr Bibliothek. Aber die 350 Quadratmeter sind ja die gleichen geblieben. Also ist die Nutzung, die interne Nutzung eigentlich egal. Das ist zu viel Aufwand, das ständig immer wieder im Grundbuchamt zu wechseln und zu ändern. Deshalb hat man dem nicht mehr die große Bedeutung beigemessen. Wichtig sind die Größe des Grundstücks, die Größe der Immobilie und vielleicht die Nebengebäude oder die da noch drauf sind, der Pool usw. das sollte auch wirklich der Realität entsprechen.

Jörg Jung: 
Jetzt kommen wir zu Dingen, die stehen im Grundbuch drin und die können auch mal aufhorchen lassen. Bei mir in meinem Fall war es Nießbrauchsrecht. Aber es gibt ja auch zum Beispiel die Angabe im Grundbuch: Diese Immobilie ist belastet mit einer Hypothek oder halt eben keine, Cargas oder Hypotheken. Aber was muss ich denn beachten, wenn da auf einmal wirklich im Grundbuch steht: Oh, Hypothek.

Yvonne Plattes: 
Also auch Belastungen stehen im Grundbuchamt drin. Sollten alle drin stehen und die müssen überprüft werden. Steht eine Hypothek drin, muss diese gelöscht werden am Notartermin. Meistens passiert das auch erst am Notartermin, dass man dann einen aktuellen Hypothekenauszug bekommt von der bestehenden Hypothek, wo die Bank dann sagt, Notartermin ist am 1. August, am 1. August besteht die Hypothek noch aus einem Valor von XYZ. Und dieser Wert muss dann ausgeglichen werden an die Bank. Meistens macht das nicht der Verkäufer schon im Vorfeld aus meistens finanzieller Sicht. Und dann zahlt der Käufer die Summe X an die Bank sozusagen und den Rest an den Verkäufer. Und die Bank löscht dann auch die Hypothek.

Jörg Jung: 
Ich sollte das aber tunlichst im Vorfeld, wenn ich das sehe, geklärt haben. Am Ende bin ich nämlich der Dumme wahrscheinlich, der das übernehmen würde, zum Beispiel. Oder?

Yvonne Plattes: 
Na ja, dann wirst du sehr schlecht beraten sein. Wenn du natürlich im Vorfeld dich rechtlich beraten lässt, hat man ja den Grundbuchauszug gezogen und man sieht, dass da eine Hypothek ist. Dann wird man In dem sogenannten Arras-Vertrag, den du ja im Vorfeld abschließt, wird man genau reinschreiben, dass eine Bedingung des Kaufs ist, dass du lastenfrei kaufst, also die Hypothek gelöscht wird. Da die Hypothek als erste Urkunde gelöscht wird, beispielsweise am Notartermin, ist die zweite Urkunde, dann auch per Nummer vom Notariat vergeben, dann dein Kauf und damit ist es gelöscht oder wird gelöscht. Das ist ganz wichtig, denn wenn du mit einer neuen Hypothek kommst, also du hast eine Bank angesprochen, die beispielsweise deine Immobilie zum Teil finanzieren würde, die geht ja nicht ins Grundbuch zweitrangig rein. Die Banken möchten immer im ersten Rang sein und die würde das eben auch ablösen.

Jörg Jung: 
Das wäre jetzt nämlich die nächste Frage. Wenn ich dann sage oh, was der Vorbesitzer kann und auch gelöscht hat, dann in dem Fall, das kann ich auch. Das heißt, ich setze mir dann eine Hypothek auf mein Haus. Ist das in Spanien so einfach möglich, zu einer Bank zu gehen und zu sagen, gib mir mal Geld, ob jetzt für den Hauskauf als solches oder halt eben, ich brauche mal noch schnell eins. Ich ich lege mir einen Betrag als Hypothek aufs Haus. Ist das in Spanien relativ einfach und dann muss es ja auch dann wieder ins Grundbuch.

Yvonne Plattes: 
Absolut. Es gibt natürlich immer, da haben wir ja auch schon in verschiedenen anderen Podcasts darauf hingewiesen, immer die Möglichkeit einer Teilfinanzierung. Als Nichtresident bekommst du - bist du finanztechnisch so gut aufgestellt - bis zu maximal 70 % finanziert vom Kaufpreis. Aber Kaufpreis vorsichtig. Das hatten wir auch schon mal erwähnt. Wenn dein Kaufpreis 1 Million ist, beispielsweise würdest du 70 % bekommen von der Bank. Die Bank wird immer im Vorfeld einen eigenen Gutachter rausschicken. Das heißt sie schicken Gutachter raus und der Gutachter stellt fest, die Immobilie bewerte ich mit 700. 000 bekommst du natürlich nicht 70 % von einer Million, sondern nur 70 % von den 700. 000! Wird der Gutachter feststellen, dass diese Immobilie bestenfalls 1, 2 Millionen Wert hat, bekommst du natürlich auch nur die 70 % von dem realen Kaufpreis. Das muss man tunlichst unterscheiden. Und eine spanische Bank geht immer ins Grundbuchamt rein. Eine Bank in Deutschland nicht. Sie kann nicht und wird es auch nicht, weil sie sich mit den Gegebenheiten hier nicht auskennen. Es gibt zwei drei verschiedene Banken, die gehen ins Grundbuch, also deutsche Banken, die gehen auch in spanische Grundbuchamt rein, aber im Normalfall, also Sparkasse, Commerzbank und wie sie alle heißen...

Jörg Jung: 
... Ich schätze mal alle, die hier in Spanien ihre Verzweigung haben, die man hier auch so kennt. Wahrscheinlich sind es die.

Yvonne Plattes: 
Ja, ber beispielsweise die Deutsche Bank, nicht viele glauben ja, Deutsche Bank Spanien und Deutsche Bank Deutschland ist ein und das gleiche. Ist es eben nicht. Da braucht man eine Finanzierung und sagt, ich bin zu Hause gut aufgestellt, spreche ich erst mal meine Hausbank an und holt sich die Sicherheit auf seine begebenden Immobilien in meinem Heimatland oder Werte, Vermögenswerte, die ich da habe und sage, ich brauche, keine Ahnung 700. 000 €, bleiben wir bei dem Beispiel und was du denn damit machst, ist jetzt dein Problem. Du kriegst das Geld und der Notar weist einfach nur den Zahlungsfluss nach.

Jörg Jung: 
Okay, so also wir geben mal das Grundbuch weiter durch. Ich spreche da aus eigener Erfahrung. Also bei Hipotecas steht in dem Fall ja, ist eine Hypothek drauf. Im Arras-Vertrag steht entsprechend, mit dem Kauf verpflichtet sich der Verkäufer usw. und dann gibt es beim Notartermin ... usw. Dann steht da "cargas" und "no hay Cargas". Was verstehe ich unter Cargas?

Yvonne Plattes: 
Das sind Belastungen, die du haben kannst. Nicht du, sondern die Immobilie hat. Das sind unterschiedliche Belastungen, die es geben kann. Es gibt zum Beispiel Wegerechte. Dein Nachbar hat den gleichen Weg oder muss den gleichen Weg benutzen, um zu seiner Immobilie zu kommen. Dann ist es ein Muss, dieses Wegerecht...

Jörg Jung: 
... für ihn frei zu halten.

Yvonne Plattes: 
Und das wird dann auch reingeschrieben im Grundbuch. Das Zweite gibt es natürlich Wasserrechte oder Leitungen, die unterirdisch unter deinem Grundstück gehen. Die sind notwendig, damit deine Nachbarn Zugang zum Wasser haben oder Elektrizität haben. Da hast du keinen Einfluss. Das war schon vor gefühlten 50 Jahren so und wird weiter so sein, wird aber erwähnt im Grundbuchamt, dass es diese Rechte gibt. Dagegen kannst du auch nichts machen. Ein weiteres Recht ist dann zum Beispiel der Nießbrauch.

Jörg Jung: 
Also Hypothek ja, mit Arras Vertrag wird gelöscht. Cargas - no hay Cargas, kann ich dann beruhigt sein, wenn es nicht im Grundbuch steht?

Yvonne Plattes: 
Oder differenzier, wie wir da haben. Dann dann wird dein Anwalt dir das erklären und sagen, das ist so, da musst du dir keine Gedanken machen, das beeinflusst deine Immobilien nicht. Das muss erwähnt sein. Ende aus Micky Maus und fertig.

Jörg Jung: 
Und dann steht dann halt eben noch das Nießbrauchsrecht. Da ist auch jemand eingetragen. Erklärt du erstmal, was ist da Nießbrauchsrecht in dem Sinne?

Yvonne Plattes: 
Das ist eine Belastung. Mir gehört die Immobilie, aber mein Mann, der hat einen Nießbrauch drauf. Das heißt, ich kann ihn nicht einfach rausschmeißen, sondern ihm gehört der Nießbrauch dieser Immobilie, auch wenn mir das Eigentum gehört. Insofern muss dann der Nießbrauch gelöscht werden. Der muss aktiv gelöscht, der erlischt mit dem Tode. Das ist aber ja nicht immer gegeben, dass die andere Person, die Nießbrauch hat, auch wirklich verstorben ist, sondern gibt es ein aktuelles Nießbrauchrecht, muss wiederum in dem Arras Vertrag stehen, dass du lastenfrei kaufst und der bestehende Nießbrauch am Notartermin gelöscht wird.

Jörg Jung: 
Ja, steht im Aras Vertrag, also kann ich auch hier wieder dann auf Nummer sicher gehen und am Notartermin wird das alles abgeglichen und wird gesagt, so und so sieht es aus. Der Notar, um es nochmal zu sagen, holt sich ja wahrscheinlich seine Nota simple oder Registerauszug dann auch noch mal hinzu und kann das dann so abgleichen mit dem Arras-Vertrag. Also dann bin ich in dem Moment auch auf der sicheren Seite und kann sagen ist da alles fein.

Yvonne Plattes: 
Absolut. Weil auch in den Urkunden bezieht man sich ja auch immer auf die vorhergehende Urkunde. Also das ist im Grunde genommen deshalb ganz wichtig, wenn jetzt der Herr Müller von dem Herrn Lehmann gekauft hat, aber der Herr Lehmann ist nirgendwo in irgendeiner Urkunde erwähnt, gibt es da eine Lücke. Also jede Urkunde bezieht sich auf die Urkunde davor. Man kann sich einen historischen Grundbuchauszug ziehen, da kann man rückwirkend alle Eigentümer erkennen, von wann bis wann, wie und so und das muss immer schlüssig aufgelistet sein. Deshalb gibt es auch keine Lücken. Was noch als Belastung im Grundbuchamt stehen könnte, sind natürlich Steuern. Du als Verkäufer in dem Falle, du verkaufst jetzt eine Immobilie, dann musst du innerhalb von vier Wochen deine Steuererklärungen einreichen, deine Gewinnsteuer usw. Wenn du die nicht erledigst, kann die Gemeinde ein Embargo auf deine Immobilie eingehen. Das heißt, dann hast du diese Steuer, die du nicht entrichtet hast beispielsweise, würde dann als Belastung stehen. Deshalb stehen sehr oft auch solche Steuererklärungen, die nach vier Jahren wieder gelöscht sind, weil vier Jahre ist Verjährung. Aber so was steht drin. Da muss man nicht ängstlich sein oder aufschreien, sondern man muss gucken. Kann da vielleicht einer aus der alten Vergangenheit noch mal gelöscht werden oder wird sie automatisch dann gelöscht, wenn ich reingehe? Das sind auch oft Nachfragen, weil das sehr ungewöhnlich ist. Man ist im anderen Land, man ist unsicher. Kaufe ich jetzt doch nicht lastenfrei? Das muss einem dann der jeweilige Anwalt natürlich auch gut erklären können. Verständlich. Und im besten Fall auch noch mal der Notar.

Jörg Jung: 
Aber man merkt einmal mehr, der Blick ins Grundbuch ist sehr, sehr wichtig in diesem Fall, weil spätestens beim Notartermin sollte das dann alles irgendwie geklärt sein, damit das alles gut läuft.

Yvonne Plattes: 
Genau. Dann haben wir noch die unterschiedlichen Größen. Ja, sehr oft.

Jörg Jung: 
Das ist ja dann der Unterschied zwischen Grundbuch und Katasteramt.

Yvonne Plattes: 
Genau richtig. Ich behaupte mal, zu einem großen, großen Prozentsatz sind diese Daten nicht identisch. Das heißt, das Kataster hat vielleicht 1000 Quadratmeter Grundstück und im Grundbuch stehen vielleicht 950. Dann glaube ich, kann man da einen Haken dran machen. Das ist dann einfach so, das ist oft hier üblich, wenn die Unterschiede nicht zu groß sind und wenn es nicht eine Bedeutung für dein eigenes Bauvorhaben hat, weil da gibt es ja Grenzwerte usw, da muss man eben darauf achten, sind es wirklich geringe Unterschiede, also kleiner als 5 %, kann der Notar in seiner Urkunde diese Angleichung vornehmen, wenn der Wert weniger als 5 % ist. Mit einer einfachen Erklärung kann das dann identisch gemacht werden in der Notarurkunde und wird dann überall umgetragen. Sind es nicht mehr als 10 %, bedarf es einiger anderen Bescheinigungen vom Katasteramt usw. Ist der Flächenunterschied allerdings doch enorm viel größer, dann ist das Vorgehen wirklich enorm groß. Man muss noch mal, wie ich gesagt habe, unterscheiden. Ist das für mich wichtig?

Jörg Jung: 
Ich wollte gerade sagen, ist das dann "friss oder stirb"?

Yvonne Plattes: 
Naja wie gesagt, wenn mir genau die 100 fehlen, um mein Haus in der und der Größe bauen zu können oder noch vielleicht den Pool erweitern oder eine Garage ran bauen zu können, weil mir genau diese 100 fehlen und ich habe aber im Katasteramt sind die 100 drin, nur in meinem Grundbuch nicht, dann bin ich natürlich bemüht zu schauen, dass ich das kaufe, weil hier kaufst du ja auch nicht so und so viel Quadratmeter a dem Preis X ergibt die und die Summe und das ist mein Kaufpreis. Es ist ein Pauschalpreis, der sich nicht nach den Quadratmetern richtet. Das ist auch ein großer Unterschied von den Leuten, die hier eine Immobilie kaufen. Die denken immer okay, ich habe jetzt 1000 Quadratmeter, das steht auch im Expose drin, aber in Wirklichkeit sind es jetzt nur 800, dann müsste sich der Kaufpreis ja auch minimieren.

Jörg Jung: 
Der berühmte Quadratmeterpreis, den man in Deutschland kennt? Nein, gibt es hier nicht.

Yvonne Plattes: 
Ganz anders. Also da bedarf es einiger anderer Formalitäten und die sind sehr, sehr viel umfangreicher. Da müssen alle Nachbarn informiert werden, alle Nachbarn befragt werden. Logischerweise nehme ich ja irgendjemandem irgendetwas weg, da müssen geografische Auszüge erstellt werden, topographische Pläne usw, dann haben die Nachbarn ein Einspruchsrecht. Also das geht über mehrere Monate, bis ich das geändert bekomme und deshalb muss man genau schauen, ist es für mich von Relevanz, ist es wichtig? Für mich ist das Grundbuchamt das einzig Wahre. Das Gesetz Nummer eins und Kataster ist dann im besten Fall habe ich Glück. Kataster ist kleiner und Grundbuch ist größer, weil dann zahle ich weniger Steuern und habe trotzdem mehr als in meinem Eigentum.

Jörg Jung: 
Also der Blick ins Grundbuch umso wichtiger. Wenn Sie Fragen haben, meine Damen und Herren an Yvonne Plattes und allgemein zum Thema, gerne auch mal eine Email schreiben an podcast@plattesgroup.net. Ich bedanke mich für diesen Sonntag hören wir uns nächste Woche wieder.

Yvonne Plattes: 
Sehr gerne mit vielen Fragen. Tschüss, Tschüss!

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: C. Schittelkopp