Hypothek statt Grundschuld – Immobiliarsicherheiten im spanischen Recht
Unterschiede zwischen deutschem und spanischem Sicherheitenrecht
Wer aus dem deutschen Rechtskreis stammt, ist mit der Grundschuld als flexible Immobiliarsicherheit vertraut. Sie kann unabhängig von einer konkreten Forderung bestellt, mehrfach verwendet und abgetreten werden. In Deutschland ist sie ein zentrales Instrument für die Finanzierung von Immobilien und wird insbesondere von Family Offices und institutionellen Investoren genutzt, um strategische Finanzierungsspielräume zu schaffen.
Im spanischen Recht hingegen gilt ein grundlegend anderer Ansatz: Die Hypothek „hipoteca“ ist die einzige relevante Form des Grundpfandrechts – und sie ist untrennbar mit einer konkreten Forderung verbunden. Diese sogenannte Akzessorietät ist das prägende Merkmal der spanischen Hypothek und entfaltet in der Praxis erhebliche Wirkung. Die spanische Hypothek dient ausschließlich der Absicherung einer spezifischen Forderung, in der Regel eines Darlehens. Ist die gesicherte Forderung erfüllt – beispielsweise durch Tilgung des Kredits –, erlischt automatisch auch die Hypothek. Eine Wiederverwendung oder Reaktivierung ist nicht vorgesehen. Jede neue Finanzierung erfordert die Bestellung einer neuen Hypothek. Damit eine Hypothek in Spanien rechtlich wirksam wird, bedarf es eines notariellen Vertrags sowie der Eintragung in das Grundbuch „Registro de la Propiedad“. Erst durch diese Eintragung entsteht das dingliche Recht zur Sicherung. Ohne diese formalen Voraussetzungen entfaltet die Hypothek keine rechtliche Wirkung.
Ein Pendant zur deutschen Grundschuld existiert im spanischen Recht nicht. Die Grundschuld, die in Deutschland ohne Bezug zu einer konkreten Forderung bestellt werden kann, ist im spanischen Rechtssystem unbekannt. Ebenso ist es in Spanien nicht möglich, Sicherheiten lediglich durch eine Zweckvereinbarung zu begründen – ein gängiges Mittel im deutschen Finanzierungsrecht.
Herausforderungen für internationale Investoren
Für international tätige Investoren, insbesondere Unternehmer, Family Offices oder vermögende Privatpersonen, die in Spanien investieren möchten, ergibt sich daraus eine besondere Herausforderung: Jede Finanzierung muss individuell gestaltet werden, da eine übergreifende oder wiederverwendbare Besicherung – wie in Deutschland üblich – nicht möglich ist. Auch eine grenzüberschreitende Sicherheitenstruktur, beispielsweise durch Nutzung einer deutschen Grundschuld zur Absicherung eines spanischen Investments, ist rechtlich nicht ohne Weiteres durchsetzbar. In der Praxis bedarf es meist paralleler Sicherheitenstrukturen in beiden Jurisdiktionen, um die Anforderungen beider Länder zu erfüllen.
Im Fall einer Zahlungsstörung bietet die spanische Hypothek jedoch ein vergleichsweise effizientes Vollstreckungsverfahren. Voraussetzung hierfür ist, dass bereits bei Vertragsschluss ein vollstreckungsfähiger notarieller Titel errichtet wurde. Liegt dieser Titel vor, kann die Bank bei Zahlungsverzug des Schuldners das belastete Grundstück zügig verwerten – jedoch stets unter Wahrung der prozessualen Garantien und unter Einschaltung eines Gerichts. Das Verfahren ist stark formalisiert, aber in seiner Durchführung auf Effizienz ausgerichtet.
Sonderform: Die einseitige Hypothek im Transaktionsvorfeld
In der spanischen Praxis finden sich auch Sonderformen der Hypothek. Eine besondere Variante stellt die sogenannte einseitige Hypothek „hipoteca unilateral“ dar. Dabei kann ein Eigentümer eine Hypothek zu Gunsten eines potenziellen Gläubigers eintragen lassen, noch bevor ein konkreter Darlehensvertrag geschlossen wurde. Diese Hypothek wird ebenfalls notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen, entfaltet jedoch erst dann Rechtswirkung, wenn der Gläubiger sie ausdrücklich annimmt. Solche Konstruktionen werden insbesondere bei komplexeren Transaktionen oder im Rahmen der Finanzierung größerer Bauprojekte genutzt.
Praxisrelevanz für die Finanzierungsstrukturierung
Der grundsätzliche Unterschied zur deutschen Rechtslage – insbesondere das Fehlen der Grundschuld und die strenge Akzessorietät – verlangt von Investoren und Gestaltern ein eigenständiges Verständnis des spanischen Sicherheitenrechts. Eine frühzeitige rechtliche, steuerliche und banktechnische Prüfung ist daher unerlässlich für eine funktionierende Finanzierung im spanischen Immobilienmarkt.
(Stand: Juni 2025/wp,ng)
