Neues Urteil: Wann Mieter für Grundsteuer und Müllgebühren aufkommen müssen

Mieter müssen auch dann für die Grundsteuer (IBI) sowie die Abfallgebühren aufkommen, wenn dies zwar im Mietvertrag festgehalten ist, aber die zu zahlenden Beträge nicht beziffert sind. Das hat jetzt der Oberste Gerichtshof in Spanien mit der Zurückweisung einer Beschwerde klargestellt (1637/2025). 

Hintergrund der Entscheidung ist ein Passus im spanischen Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). So heißt es in Artikel 20.1: „Die Parteien können vereinbaren, dass die allgemeinen Kosten für den ordnungsgemäßen Unterhalt des Gebäudes, seiner Dienstleistungen, Abgaben, Lasten und Verpflichtungen, die nicht individualisierbar sind und die sich auf die vermietete Wohnung oder deren Zubehör beziehen, vom Mieter getragen werden, sofern dies schriftlich vereinbart wird und der jährliche Betrag dieser Kosten zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses festgelegt ist.“ 

Individualisierte und nicht individualisierte Kosten

Die Richter des Tribunal Supremo stellen nun klar: Wenn IBI und Müllgebühr für die vermietete Wohnung individualisiert sind, unterliegen sie nicht den Anforderungen des Art. 20.1 LAU. Daher ist es nicht erforderlich, ihren Jahresbetrag festzulegen. 

Das Mietgesetz beziehe sich nur auf Kosten und Abgaben, die das gesamte Gebäude betreffen. Da sie nicht präzise jeder einzelnen Wohnung zugeordnet werden können, muss der Vertrag ihren Jahresbetrag angeben, damit der Mieter die wirtschaftliche Tragweite der Vereinbarung kennt und zum Beispiel verhindert wird, dass über Gemeinschaftskosten die Miete indirekt erhöht werden kann. 

Anders bei IBI- und Müllgebührenbescheiden, die schließlich konkret der vermieteten Wohnung zugeordnet sind. Der Mieter muss für die Zahlung aufkommen, sofern dies im Mietvertrag so vereinbart ist. Eine Festlegung des Jahresbetrags ist laut dem Urteil jedoch nicht erforderlich - das gelte nur für nicht individualisierbare Kosten.

Der zugrundeliegende Fall: eine Räumungsklage

Konkret ging es in dem Fall um eine Vermieterin, die Mieter verklagt hatte. Sie erhob Räumungsklage wegen Nichtzahlung von IBI und Müllgebühr für das Jahr 2022 und verlangte deren Zahlung. Der Mietvertrag enthielt eine ausdrückliche Vereinbarung, wonach diese Kosten dem Mieter auferlegt werden. Die Mieter hatten beide Positionen im Jahr 2021 bezahlt, verweigerten dies jedoch 2022 und beriefen sich auf die Unwirksamkeit der Klausel, weil im Vertrag keine jährliche Höhe angegeben sei.

Die Klage wurde in erster Instanz abgewiesen, die Richter verwiesen auf eine fehlende Festlegung des zu zahlenden Betrags. Die Audiencia Provincial hob das Urteil auf und gab der Klage statt. Es ordnete die Räumung an und verurteilte die Mieter zur Zahlung der nicht beglichenen Bescheide - eine Interpretation, die nun auch in der Beschwerde vor dem Tribunal Supremo bestätigt wurde. 

Die Entscheidung stärkt die Position von Vermietern, die zwar die Zahlung von IBI und Müllgebühren durch den Mieter vertraglich festgelegt, deren Betrag aber nicht konkretisiert haben. Aus Sicht der Mieter hat es insbesondere die Grundgebühr in sich, falls sie zu deren Zahlung im Mietvertrag verpflichtet wurden - die IBI kann gerade bei größeren Grundstücken oder solchen mit Garten höher ausfallen, als erwartet.