Ferienvermietung Mallorca: Worauf Eigentümer jetzt achten sollten

Timothea Imionidou
Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Ausgabe unseres Willi-pedia Podcasts. Die Urlaubssaison auf Mallorca steht vor der Tür. Damit beginnt für viele Eigentümer auch wieder die wichtigste Zeit des Jahres: die Ferienvermietung. Rund um Steuern, Plattformen und Lizenzen gibt es dabei einiges zu beachten. Genau darüber sprechen wir heute. Bei mir ist Christian Plattes, Leiter des Kompetenzzentrums Wohn- und Ferienimmobilien der PlattesGroup. Hallo Christian, herzlich willkommen! Schön, dass du heute hier bist, um über dieses wichtige Thema zu sprechen.

Christian Plattes
Hallo Timothea, danke, dass ich hier sein darf.

Timothea Imionidou
Viele Eigentümer nutzen gerade jetzt die Wochen vor dem Saisonbeginn, um ihre Immobilie technisch und organisatorisch vorzubereiten. Denn je besser die Vorbereitung, desto reibungsloser verläuft später die Vermietung. Was sollten Eigentümer aktuell beachten? Was ist jetzt besonders wichtig?

Christian Plattes
Ich bin Steuerberater, werde aber auch sehr häufig mit praktischen Themen konfrontiert. Da geht es zum Beispiel um Reparaturen oder Prüfungen der Wasser- und Poolsysteme. Funktioniert im Garten alles? Läuft das Alarmsystem? Wissen alle Beteiligten, was in der Immobilie zu beachten ist? Das sind klassische Punkte, die man mit einer Checkliste einmal durchgehen sollte. Auf Mallorca ist die Saison sehr lang. Je intensiver vermietet wird, desto stärker zeigt sich natürlich auch der Verschleiß einer Immobilie. Neben den praktischen Themen gibt es aber auch steuerliche und rechtliche Punkte. Das Finanzamt und die Politik bringen immer wieder Neuerungen. Wichtig ist zum Beispiel: Ist meine Tourismuslizenz aktuell? Ist sie abgelaufen? Stimmen die Bettenzahlen noch? Sind alle erforderlichen Zahlungen erfolgt? Außerdem: Bin ich beim Innenministerium registriert, also bei der Stelle, bei der die Gäste gemeldet werden müssen? Stimmen alle Unterlagen beim Steuerberater? Sind alle Ausstattungsgegenstände der Immobilie korrekt dokumentiert – also Lampen, Möbel, Küchenausstattung? Und liegen dazu auch richtige Rechnungen vor? In Spanien müssen Kosten grundsätzlich mit einer ordnungsgemäßen Rechnung nachgewiesen werden. Auf der Rechnung muss „Factura“ stehen, dazu das Datum, der Rechnungsempfänger – also der Eigentümer – und die Adresse der Immobilie. Wenn mehrere Immobilien vorhanden sind, sollte jede Rechnung eindeutig einer Immobilie zugeordnet werden können.

Timothea Imionidou
Das heißt, es ist wirklich wichtig, dass es sich um eine ordentliche Faktura handelt. Kassenbelege allein reichen nicht aus.

Christian Plattes
Genau.

Timothea Imionidou
Du hast gerade die Checkliste angesprochen. Viele Punkte wiederholen sich jedes Jahr. Gleichzeitig gibt es aber auch Dinge, die sich ändern können – gerade aus steuerlicher Sicht.

Christian Plattes
Richtig. Letztes Jahr gab es eine wichtige Neuerung. Jede Tourismuslizenz hat jetzt zusätzlich eine Registrierungsnummer – die sogenannte NNR, also Número de Registro de Alquiler Único. Diese Nummer muss mit der jeweiligen Immobilie im Eigentumsregister hinterlegt werden. Wenn das nicht erfolgt, kann die Lizenz im Extremfall entzogen werden. Auch wenn Behörden in der Praxis oft langsam arbeiten, sollte man dieses Thema unbedingt ernst nehmen. Gerade wegen der aktuellen politischen Diskussion rund um die Ferienvermietung ist das ein Punkt, den Eigentümer unbedingt erledigen sollten.

Timothea Imionidou
Sind solche Dinge typische Fehler, die du in der Praxis beobachtest? Oder gibt es noch weitere?

Christian Plattes
Ein großes Problem ist häufig schlicht Unwissenheit. In Deutschland gibt es oft einen aktiven Austausch mit Behörden. In Spanien ist das anders. Hier werden Neuerungen veröffentlicht, und der Steuerpflichtige muss sich selbst darum kümmern. Wenn er das nicht tut, trägt er das Risiko. Deshalb ist der Austausch mit Steuerberater und Anwalt sehr wichtig. Es sollte eine kontinuierliche Kommunikation geben. Wir informieren unsere Mandanten regelmäßig über News, aber viele Themen sind komplex. Deshalb ist es sinnvoll, aktiv den Kontakt zu suchen und zum Beispiel einmal im Jahr gemeinsam zu prüfen: Ist alles aktuell? Gibt es Neuerungen?

Timothea Imionidou
Gerade für viele nicht residente Eigentümer ist es ja fast unmöglich, immer auf dem neuesten Stand zu bleiben. Umso wichtiger ist die Zusammenarbeit mit Beratern.

Christian Plattes
Genau. Viele Mandanten melden sich dann rechtzeitig und sagen: Lassen Sie uns kurz telefonieren und alles durchgehen. Das ist absolut sinnvoll. Denn durch organisatorische Abläufe bei Behörden oder neue gesetzliche Entwicklungen entstehen immer wieder Änderungen, die man im Blick behalten sollte.

Timothea Imionidou
Gerade hier auf Mallorca sind viele Eigentümer nicht resident. Was müssen sie aktuell steuerlich beachten, wenn sie ihre Immobilie ferienvermieten?

Christian Plattes
Das hängt davon ab, wie vermietet wird. Der klassische Fall ist: Ich vermiete direkt an eine Privatperson ohne hotelähnliche Dienstleistungen. Also Schlüsselübergabe und Nutzung der Immobilie für einen bestimmten Zeitraum. Diese Vermietung ist umsatzsteuerfrei. Der Gewinn aus der Vermietung wird in Spanien mit 19 % besteuert. Die damit verbundenen Kosten können gegengerechnet werden. Ein wichtiger Unterschied zu Deutschland: In Spanien können Kosten nur anteilig berücksichtigt werden – nämlich für die Zeiträume, in denen tatsächlich vermietet wird. Wenn eine Immobilie beispielsweise zur Hälfte des Jahres selbst genutzt und zur Hälfte vermietet wird, können auch nur die Kosten der Vermietungszeit angesetzt werden. Zusätzlich gibt es die sogenannte Eigennutzungssteuer für Zeiten der Selbstnutzung.

Timothea Imionidou
Das ist ein wichtiger Unterschied zum deutschen Steuerrecht. Ein weiteres Thema ist die Umsatzsteuerpflicht. Ab wann wird eine Ferienvermietung umsatzsteuerpflichtig?

Christian Plattes
Grundsätzlich ist jede Vermietung in Spanien umsatzsteuerpflichtig. Eine Wohnvermietung ist allerdings davon befreit. Wenn ich lediglich die Immobilie überlasse – also ohne Zusatzleistungen – entspricht das einer Wohnvermietung. Sobald jedoch hotelähnliche Dienstleistungen angeboten werden, zum Beispiel Bettwäschewechsel, Frühstück oder Rezeptionsservice, entsteht Umsatzsteuerpflicht. Außerdem wird in solchen Fällen regelmäßig eine Betriebsstätte in Spanien begründet. Auch wenn an eine Gesellschaft vermietet wird, etwa eine GmbH oder eine spanische SL, entsteht Umsatzsteuerpflicht, weil eine Gesellschaft nicht wohnen kann.

Timothea Imionidou
Und Zusatzleistungen wie Pool- oder Gartenpflege zählen nicht dazu?

Christian Plattes
Nein. Pool- und Gartenpflege gelten nicht als hotelähnliche Dienstleistungen. Das sind Leistungen, die auch bei einer normalen Wohnnutzung erforderlich wären.

Timothea Imionidou
Viele Buchungen laufen heute über Plattformen oder Agenturen, zum Beispiel Airbnb. Wer gilt dann steuerlich als Vertragspartner?

Christian Plattes
Das ist ein sehr wichtiges Thema. Entscheidend ist immer der Vertragspartner. Vermiete ich direkt an den Gast oder an die Agentur? Wenn ich an eine Agentur vermiete, entsteht Umsatzsteuerpflicht, weil die Agentur nicht wohnen kann. Außerdem muss ich dann die Einnahmen korrekt erfassen. Beispiel: Der Gast zahlt 1.000 Euro an die Agentur, ich erhalte 800 Euro. Steuerlich sind dennoch 1.000 Euro Einnahmen anzusetzen, abzüglich der Provisionsrechnung der Agentur. Agenturen müssen außerdem Informationserklärungen beim Finanzamt einreichen. Das Finanzamt kennt also die Gesamteinnahmen. Stimmen diese nicht mit der Steuererklärung überein, kann es zu Rückfragen, Verzugszinsen oder Strafen kommen. Deshalb ist es wichtig, von Anfang an klar zu klären: Wer ist Vertragspartner? Wer bietet welche Dienstleistungen an?

Timothea Imionidou
Und bei Plattformen ist das ähnlich?

Christian Plattes
Ja, das ist vergleichbar. Voraussetzung bleibt immer die Tourismuslizenz. Ohne diese darf keine Ferienvermietung erfolgen. Andernfalls drohen Strafen – sowohl für Eigentümer als auch für Plattformen. Ohne Tourismuslizenz ist allerdings eine Langzeitvermietung möglich. Diese beginnt grundsätzlich ab einem Monat Mietdauer. Wenn jedoch zwölfmal jeweils für einen Monat vermietet wird, kann das als verdeckte Ferienvermietung gewertet werden. Bei echten Langzeitvermietungen über mehrere Monate hintereinander besteht dieses Risiko nicht.

Timothea Imionidou
Mir ist bei der Wohnungssuche aufgefallen, dass viele Mietangebote auf maximal elf Monate begrenzt sind. Hat das steuerliche Gründe?

Christian Plattes
Nein, das hat rechtliche Gründe. Bis zu elf Monaten spricht man von einer Saisonvermietung. Dafür gelten andere rechtliche Voraussetzungen als für eine Langzeitvermietung – zum Beispiel bei Räumungsfragen. Das ist also eher ein mietrechtliches Thema.

Timothea Imionidou
Damit haben wir die wichtigsten Grundlagen für einen sicheren Start in die Ferienvermietung besprochen. Im zweiten Teil sprechen wir gleich noch über die Bedeutung der Tourismuslizenz und aktuelle Entwicklungen auf den Balearen. Vielen Dank, Christian. Und Ihnen natürlich vielen Dank fürs Zuhören und fürs Zusehen. Alle weiteren Infos finden Sie auf willipedia.plattes.net.

Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit: C. Schittelkopp