Ferienvermietung auf Mallorca: richtig deklarieren und absetzen

Jörg Jung
Neues Jahr, neues Glück. Auch was zum Beispiel die Ferienvermietung oder Vermietung der eigenen Mallorca-Immobilie angeht. Ja, da ist guter Rat sehr wichtig, und wir haben diesen guten Rat. Wir reden darüber. Und der gute Rat, der ist im Namen und in Form von Christian Plattes hier, der Asesor Fiscal und der Leiter der Abteilung Wohn- und Ferienimmobilien bei der PlattesGroup. Lieber Christian, ich grüße dich.

Christian Plattes
Hallo Jörg.

Jörg Jung
Und für alle, die auf Mallorca ihre Immobilie haben, die ferienvermieten oder normal vermieten. Und wir wollen doch gleich mal eingehen auf Kosten und Einnahmen der Immobilie, der Ferienimmobilie. Und ich glaube, der Christian Plattes, der hat da viele Tipps und Tricks für uns. Jetzt muss ich natürlich erst mal nachfragen, wenn ich ferienvermiete, gleich vorneweg, was ist mit meinen Mieteinnahmen? Wie muss ich die versteuern? Muss ich die überhaupt versteuern? Welche Steuererklärung muss ich einreichen? Das hatten wir ja schon alles im Blick.

Christian Plattes
Genau, also grundsätzlich, es gibt ja die Renditen, die man bei Ferienobjekten hier erreicht. Die sind ja relativ interessant, so dass es sehr viele Ferienvermieter gibt. Wichtig ist zu wissen, dass Mieteinnahmen, die man über ein Ferienobjekt erzielt, zum einen in dem Land steuerpflichtig sind, wo man selbst steuerlich ansässig ist. Ja, also wenn ich jetzt in Spanien ansässig bin, sind diese Mieteinnahmen in Spanien steuerpflichtig. Bin ich im spanischen Ausland, also sagen wir jetzt mal in Deutschland oder in der DACh-Region ansässig, muss ich die Mieteinnahmen auch in dieser Region dann, ich sage mal Deutschland, versteuern. Aber Spanien hat auch das Recht, diese Mieteinnahmen zu versteuern, weil der spanische Fiskus sagt: Liebe Leute, diese Mieteinnahmen sind in meinem Land erzielt worden, und somit darf ich einen Teil des Kuchens abhaben. Da gibt es Doppelbesteuerungsabkommen, die dann diese Steuern, die dann in zwei Ländern gezahlt werden, regeln im Sinne von ob das angerechnet wird, ob es freigestellt ist. Grundsätzlich kann man festhalten, Steuern müssen gezahlt werden in dem Land, wo die Immobilie ist, und in dem Land, wo ich ansässig bin.

Jörg Jung
Wie errechnet sich überhaupt diese Steuer? Also mit welchen Zahlen muss ich da jonglieren?

Christian Plattes
Also erstmal diese Mieteinnahmen, da bin ich gerade gar nicht eingegangen auf deine Frage, die Mieteinnahmen bei einer Ferienvermietung ohne hotelähnliche Dienstleistung - darauf würde ich mich jetzt erstmal fokussieren - diese Einnahmen werden mit der Steuererklärung 210 für Nichtresidenten, also für nicht in Spanien Ansässige deklariert. Diese Steuererklärung 210 oder Modelo 210, so wie es in Spanien immer funktioniert - also in Spanien gibt es keine Steuererklärung, sondern nur modelos -, das ist so ein bisschen das Allzweckwerkzeug der spanischen Behörden für alles, was nicht residente Steuern angeht. Es werden fast alle Steuern über dieses M210 eingereicht, und das ist auch die Steuererklärung für diese Mieteinnahmen, die dann von Nichtresidenten hier erzielt werden. Es gab jetzt eine Änderung vor kurzem, 2023 musste man Mieteinnahmen noch Quartalsweise versteuern. 2024 und jetzt auch 2025 ist das jährlich zu versteuern. Also 2024, die Erklärung, die müssen wir jetzt bis zum 20. Januar, also Ende des vierten Quartals 2024 einreichen. Ja wie errechnet sich die Steuer? Eigentlich ist es eine relativ simple Steuer, da muss man keine Buchhaltung führen, wie es vielleicht bei einer GmbH oder einer SL notwendig ist. Sondern das ist im Grunde genommen eine Gewinn- und Verlustrechnung. Also ich nehme die Mieteinnahmen und die Ausgaben und errechne dann den Überschuss, der dann entsteht, und darauf werde ich dann mit 19 Prozent besteuert. Der Unterschied, der die spanische Behörde und die deutsche Steuerbehörde haben, ist, dass in Deutschland ein Vermietungsobjekt ein Vermietungsobjekt ist. Also ich kann alle Kosten, die ich habe, gegenrechnen. Der Spanier kennt das nicht. Der Spanier sagt, ich kann nur die Kosten gegenrechnen, die effektiv für diese Vermietung entstanden sind. Das heißt, ich habe kein ausschließliches Vermietungsobjekt, sondern ich habe ein Objekt, das ich zum Teil selbst nutze und zum Teil vermiete. Gehen wir mal in ein Beispiel rein. Ich habe Internetkosten, oder Wasser- und Stromkosten, die ich über das Jahr hinweg zahle, weil ich ja Wasser und Strom brauche natürlich. Jetzt habe ich eine Vermietung, sagen wir mal im Mai. Dann kann ich die Kosten, die im Januar, Februar, März und April stattgefunden haben, nicht gegenrechnen, weil diese Kosten nicht mit dem Mietzeitraum oder mit der Miete in Verbindung stehen, sodass diese im Grunde genommen ins Leere laufen. Das ist ein signifikanter Unterschied zu der Steuererrechnung, die ich in Deutschland habe.

Jörg Jung
Wie werden eigentlich, sagen wir mal, du hast Einnahmen, du hast ja gerade gesagt, das kommt darauf an, Selbstnutzung oder ich hab's in dem Zeitraum, hab ich's selbst genutzt, also wie werden denn Einnahmen und Ausgaben denn genau verbucht?

Christian Plattes
Ich nehme diese Mieteinnahmen, ich sage jetzt einfach mal: Von 365 Tagen im Jahr habe ich jetzt 200 vermietet, und 165 Tage sind selbst genutzt. Dann kann ich diese Kosten, die in diesen 200 Tagen entstanden sind, da zählt Abschreibung auch mit dazu, gegenrechnen, also als Kosten wertend machen, diese rechne ich gegen die Mieteinnahmen, die ich erzielt habe, die kompletten Mieteinnahmen, und darauf werde ich dann mit 19 Prozent hier in Spanien am Ende des Jahres, also bis zum 20. Januar, besteuert. Das muss ich dann selber mit diesem M210 einreichen. Diese 165 Tage, wo ich nicht vermietet habe, das ist eine Selbstnutzung. Da muss man auch vorsichtig sein. Es ist keine effektive Selbstnutzung, aber die Immobilie stand mir zur Verfügung, und somit muss ich eine Selbstnutzung, also eine fiktive Zweitwohnsitzsteuer einreichen. Das ist eher eine Formalie, aber es ist eine Steuer, die am Ende anfällt darauf.

Jörg Jung
Wir reden in diesen Fällen von Nichtresidenten für das Modelo 210. Entsprechende Regelungen gibt es auch bei Residenten?

Christian Plattes
Bei Residenten ist es so, dass man eine Selbstnutzungssteuer, also diese fiktive Mieteinnahme oder fiktives Einkommen, was man dann für so Zweitwohnsitze hat, auch hat. Diese würde man dann in der normalen Einkommensteuer, dieses IRPF am Jahresende bzw. Mitte des Folgejahres dann einreichen. Ja, das fällt auch an für jeden Zweitwohnsitz.

Jörg Jung
Dann kommen wir zum goldenen Kelch. Die Steueroptimierung. Welche Tipps und Tricks hast du auf Lager für uns?

Christian Plattes
Ich glaube mit der Steueroptimierung muss man immer ein bisschen vorsichtig sein. Aber wenn man in die Vermietung geht, ist es natürlich wie ich davor gesagt habe wichtig, dass man so viele Kosten wie möglich in dem Zeitraum erzielt, in der die Vermietung stattgefunden hat. Jetzt hat man natürlich gewisse Dienstleister mit denen man zusammen arbeitet, wo man jetzt möglicherweise nicht darauf achtet, wann gewisse Dienstleistungen erbracht werden. Wie es zum Beispiel eine Reparatur des Daches ist, da kommen wir auch gleich noch mal darauf zu sprechen. Man soll also versuchen, sämtliche Kosten oder sämtliche Aufträge, die man beauftragt, in den Zeitraum oder in die Nähe des Zeitraumes der Vermietung zu tun. Somit kann ich als Steuerberater diese dann auch in einer gewissen Weise versuchen, mit einer Relation zur Vermietung zu verteidigen und somit die, logischerweise, die Mieteinnahme oder die Bemessungsgrundlage zu senken und somit dann auch die am Ende zu zahlende Steuer zu senken. Das ist Punkt eins. Da müsste man dann mit den jeweiligen Dienstleister sprechen, wie sie dann auch zeitlich zur Verfügung stehen, etc. Zum anderen wäre es auch oder ist es sehr interessant die Thematik der, ich sag mal Reparaturen und Baurechnungen, die ich beauftrage. Also sehr oft ist so bei Reparaturen, also oder aufwändige Reparaturen, die ich habe, stellt der Dienstleister eine Rechnung, ich sag mal, Arbeiten am Dach. 20.000 Euro oder die Wand wurde neu gemacht oder die wie auch immer. Und da steht aber nicht viel mehr drauf. Im Normalfall müsste ich, wenn ich die Rechnung dann so sehe, diese aktivieren. Alles was mit dem Gebäude im Zusammenhang steht, wird dann über 33 Jahre aktiviert bzw. abgeschrieben. Heißt, ich habe jetzt eine Rechnung von 20.000 Euro, die ich dann in 33 Jahren abgeschrieben habe. Das ist natürlich kostentechnisch sehr uninteressant, weil ich davon kaum profitiere. Wenn es dann wirklich aber eine Reparatur ist, weil ich Schäden hatte oder der Mieter gewisse Schäden verursacht hat und ich diese dann reparieren muss, kann ich diese gegenrechnen, also komplett gegen die Mieteinnahmen rechnen. Um das zu machen, muss ich in der Rechnung “Reparatur stehen” haben. Wenn das nicht der Fall ist, wird das aktiviert. Jetzt haben wir natürlich den Zeitfaktor nochmal als Thema. Wenn ich etwas repariere, was nicht mit der Vermietung im Zusammenhang steht, ist es schwer, als Steuerberater eine Relation zur Vermietung zu etablieren und somit diese Kosten gegenzurechnen. Das heißt, sämtliche Reparaturen müssen entweder gemacht werden, weil ein Mieter etwas kaputt gemacht hat, oder ich muss eine Reparatur zeitlich so hinbekommen, dass sie vor einer Vermietung stattfindet, weil der Mieter sonst nicht einzieht. Dann kann ich die Kosten komplett gegenrechnen. Wenn das nicht der Fall ist, dann am liebsten keine Reparatur hinschreiben, weil dann sind es Reparaturen, die für mich selber gemacht worden sind, weil ich eine selbst genutzte Immobilie zum Teil auch habe. Und dann wäre es besser, um die Kosten wenigstens etwas geltend zu machen, diese Kosten wenigstens zu aktivieren. Ich hoffe, ich habe mich richtig ausgedrückt, bzw. verständlich ausgedrückt.

Jörg Jung
Also du hast dich richtig ausgedrückt, du hast dich verständlich ausgedrückt, aber man merkt, es ist ein sehr komplexes Thema. Für all diejenigen, die da noch Fragen haben, Christian Plattes steht natürlich parat. Ich glaube, im persönlichen Gespräch funktioniert das dann doch etwas besser. Auf jeden Fall war es dennoch aufschlussreich diese Folge. Bedanke mich einmal mehr und auch für die Zukunft bei Christian Plattes, dem Asesor Fiscal bei der PlattesGroup und dort auch der Leiter der Abteilung Wohn- und Ferienimmobilien. Wir hören uns ganz bald wieder.

Christian Plattes
Vielen Dank, Jörg!

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: ff