Verkauf der Mallorca-Immobilie: Jeder Fiskus will ein Stück vom Kuchen!

Jörg Jung
Wir haben viel geredet in den letzten Podcast-Folgen, über das ganze Jahr hinweg natürlich, über die Nutzung der Immobilie. Ist es Selbstnutzung? Ist es Vermietung? Ist es Ferienvermietung? Was mache ich mit der Immobilie? Und jetzt kommen wir mal an einen ganz anderen Punkt, an dem wir darüber reden, ich habe gar keinen Bock mehr auf die Immobilie. Ich will verkaufen. Wir reden darüber und zwar einmal mehr mit dem Asesor Fiscal der PlattesGroup und dem Leiter der Abteilung Wohn- und Ferienimmobilien mit Christian Plattes. Ich grüße dich wieder einmal.

Christian Plattes
Hallo Jörg, schön, dass ich hier sein darf.

Jörg Jung
Ja gerne, weil du hilfst uns ja auch immer mit Rat und Tat weiter. Zum Beispiel, wie gerade erwähnt, ich habe jetzt keine Lust mehr, ich will etwas Neues oder etwas Anderes. Ich verkaufe meine Immobilie. Jetzt stelle ich mir als erstes die Frage, okay, ich mache das in Spanien, ich bin aber in Deutschland steuerlich Resident. Und jetzt sagt mein Steuerberater in Deutschland: Moment, für den Verkauf der Immobilie in Spanien musst du in Deutschland Steuern bezahlen. Muss ich in Spanien auch oder wo muss ich überhaupt?

Christian Plattes
Da hat der deutsche Steuerberater komplett Recht. In der Steuerwelt ist es so, dass man Steuern zahlen muss: Zum einen, wo man steuerlich ansässig ist. Also in diesem Szenario wäre der deutsche Steuerpflichtige für seine Immobilie oder Immobilienverkauf in Deutschland steuerpflichtig, aber der spanische Staat sagt: Halt stopp, die Immobilie ist auf meinem Land. Ich darf auch besteuern. Also ich darf Teil dieses Verkaufs, dieses Kuchens abhaben und somit muss ich in Spanien eine Steuererklärung einreichen, die ähnlich aber auch irgendwo komplett anders als in Deutschland vonstatten geht.

Jörg Jung
Jetzt sind wir aber trotzdem halt eben in Spanien. Also auf was muss ich generell in Spanien achten beim Verkauf?

Christian Plattes
Um das Rechtliche mal vorweg zu lassen. Im Steuerrecht ist es so, dass wenn ich eine Immobilie, eine selbstgenutzte oder eine nicht gewerbliche Immobilie verkaufe, ich eine Gewinnbesteuerung, ähnlich wie es auch in Deutschland ist, einreichen muss innerhalb der vier Monate nachdem ich diese Immobilie verkauft habe. Jetzt ist es so, jetzt sagt der spanische Staat, lieber Käufer, Sie haben die Immobilie von einem deutschen Ansässigen gekauft, den ich hier eigentlich in Spanien gar nicht habe. Jetzt möchte ich, dass die Kaufsumme, die du, lieber Käufer an den Verkäufer zahlen musst, nicht komplett zahlst, sondern du wirst ihm nur 97 Prozent dieser Kaufsumme übertragen. 3 Prozent dieser Kaufsumme wirst du mir, also an das spanische Finanzamt überweisen. Warum? Das spanische Finanzamt sagt, bevor dieser Nichtresident jetzt weggeht und ich gar nichts von dem Steuergeld kriege, was der Steuerpflichtige dann eigentlich zahlen muss, will ich wenigstens 3 % von dieser Steuersumme schon mal haben. Das ist im Grunde genommen eine Vorauszahlung, die der Käufer für den Verkäufer macht. Das wird mit der Steuererklärung 211, also Modelo 211 von dem Käufer innerhalb des ersten Monats nach dem Kauf eingereicht. Danach hat der Verkäufer weitere drei Monate Zeit, um diese Gewinnbesteuerung zu erklären. Da kann er sagen, liebes Finanzamt, so viel ist mein Buchwert der Immobilie und für so viel habe ich verkauft, also mein Gewinn ist x. Der Käufer hat eine Vorauszahlung gemacht von x, die werde ich jetzt anrechnen. Und dann kommt entweder plus oder minus raus. Wenn ein Minus rauskommt, kann ich natürlich die Summe der Anzahlung zurückfordern.

Jörg Jung
Ich krame mal eben lieber Christian aus meiner dunkelsten Erinnerung, der tiefsten Lücke meines Gehirns gerade irgendwas raus mit Menschen ab 65. Kannst du mir noch mal auf die Sprünge helfen, was das war? Also wenn ich eine Immobilie verkaufe, bin älter als 65, habe ich Sonderregelungen?

Christian Plattes
Bei Sonderregelungen ist es so in Spanien, spanische Residenten dürfen ihre Immobilie steuerfrei verkaufen, wenn sie älter als 65 Jahre alt sind. Wenn sie nicht 65 Jahre oder älter sind, dürfen sie ihren Erstwohnsitz verkaufen, steuerfrei, wenn sie das Geld, was sie erhalten, dazu benutzen, um einen neuen Erstwohnsitz zu kaufen. Wenn das der Fall ist, das sind die einzigen Fällen, in dem ein selbstgenutzter Erstwohnsitz steuerfrei verkauft werden darf. Bei allen anderen Immobilien muss der Steuerpflichtige, wenn es ein Steuer-Resident ist, Abgeltungssteuersatz zahlen, also von 19 bis 30 Prozent und ein Nichtresident muss glatt oder flat 19 Prozent zahlen. Es gibt auch eine Steuerbefreiung in Deutschland, das ist diese Spekulationsfrist, was man vielleicht schon mal gehört hat. Diese besagt, dass eine selbstgenutzte Ferienimmobilie in Deutschland, also im deutschen Steuerrecht, steuerfrei verkauft werden darf im dritten Jahr. Wenn diese Immobilie vermietet ist oder wird, dann darf sie ab dem zehnten Jahr steuerfrei verkauft werden. Also das ist schon relativ interessant und diese Fristen sollten zum einen mit dem deutschen und mit dem spanischen Steuerberater einmal abgeklärt werden. Weil da kommen dann doch relativ hohe Summen dann normalerweise auf einen zu und wenn man da ein bisschen Steuer optimiert, wäre das glaube ich sinnhaft.

Jörg Jung
Also Alter 65 ist für Residenten geklärt. Auf was muss ich noch alles so achten, lieber Christian?

Christian Plattes
Jetzt gibt es hier auf dem Balearen als Beispiel noch eine andere Steuer, das ist auch eine Gewinnbesteuerung, weil anscheinend die staatliche Gewinnbesteuerung nicht genug war. Und dann ist die Gemeinde gekommen und hat gesagt, ich möchte auch eine Gewinnbesteuerung haben. Und zwar der Wert des Grundstückes, was der Eigentümer hat, das hat ja auch an Wert gewonnen und ich werde mir jetzt paar Tabellen ausdenken, sehr wahrscheinlich, diese gibt es auch online einzusehen und da werde ich eine Gewinnsteigerung berechnen. Da gibt es dann verschiedene Koeffizienten, die man dann dafür nimmt und dann gibt es eine Gewinnbesteuerung, eine gemeindliche Gewinnbesteuerung, die errechnet wird und auch eingereicht werden muss. Da kriegt man dann eine Zahlkarte von der Gemeinde und diese muss man dann auch erklären. Das ist normalerweise nicht so viel Geld, wenn man natürlich die Immobilie zig Jahrzehnte noch gehalten hat, dann ist sie natürlich höher als wenn man die Immobilie nach ein paar Jahren wieder verkauft. Das Gute dabei ist, dass man diese gegenrechnen kann gegen die staatliche Gewinnbesteuerung.

Jörg Jung
Gegenrechnen ist übrigens dann auch wieder ein interessantes Thema. Also bei Steuern weiß ich immer oder habe immer die Hoffnung, okay, ich kann irgendwas tatsächlich gegenrechnen. Vielleicht kann ich bei der Steuer, wenn ich eine Immobilie veräußere Kosten irgendwie gegenrechnen, also wenn ja, welche?

Christian Plattes
Das ist eine gute Frage. Also fangen wir erstmal an, was denn besteuert wird. Ähnlich wie in Deutschland, man nimmt den Buchwert der Immobilie. Was ist der Buchwert? Also das sind die Anschaffungskosten, also Kauf plus Nebenkosten plus sämtliche Investitionen, die zu einer Werterhöhung führen. Das ist mein Buchwert, also meine Anschaffungskosten und die Differenz zwischen dem und dem Verkaufswert ist steuerpflichtig. Jetzt ist natürlich die Frage, was ist Werterhöhung und was ist Investition? Das ist Graubereich. Das Gesetz besagt eine Werterhöhung, mehr sagt es nicht, mehr definiert es nicht. Und wie wir vorgehen, ist, dass wir eine Tabelle machen mit sämtlichen Kosten und Investitionen, die getätigt worden sind, und wir drei Szenarien machen. Ein konservatives Szenario, also ein Szenario, in dem wirklich nur die Kosten anzurechnen sind, die wirklich Investitionen sind und wo es sehr wenig Gestaltungsmöglichkeiten gibt. Dann gibt es ein mittleres Szenario, in dem man sagt, okay, das sind Kosten, wo wir, glaube ich, Argumente finden, um das verteidigen zu können, wenn die Finanzverwaltung kommen würde. Und dann gibt es noch ein risikovolles Szenario, wo wir sagen, die Kosten sehr wahrscheinlich eher nicht. Aber wenn der Steuerpflichtige es so möchte, die da anzurechnen, würden wir das mal so einreichen und schauen, was dann zurückkommt. alles, was Werterhöhung ist, darf man anrechnen. Was noch dazu kommt, wäre dann sämtliche Kosten, die natürlich bei einem Kauf oder einem Verkauf entstehen. Wie zum Beispiel die Provisionsrechnung, die Steuerberatung oder Rechtsanwaltsrechnung für eine Due Diligence oder eine Betreuung des Kaufes oder des Verkaufes. Solche Kosten werden natürlich dann auch gegenrechnet.

Jörg Jung
Das heißt also die drei Eimer Farbe, mit der ich das Haus vor dem Kauf streiche, die kann ich denn auch noch mit reinlegen?

Christian Plattes
Ja, ich würde das dann gegebenenfalls so verkaufen bzw. gestalten, dass dann natürlich eine klare Wertsteigerung entstanden ist, weil diese neue Farbe natürlich deutlich besser aussieht als die vorherige.

Jörg Jung
So wollte ich das hören. Vielen Dank Christian Plattes für diese Ausführungen zum Verkauf der Immobilie. Ja, Christian Plattes wird uns aber weiter zur Verfügung stehen. Der Asesor Fiscal der PlattesGroup und ja auch Leiter der Abteilung Wohn- und Ferienimmobilien bei der PlattesGroup. Es gibt noch viel zu besprechen, was mich in einer der nächsten Podcast-Folgen interessieren würde, wenn ich vermieten will, aber dann doch eventuell selbst im Haus noch irgendwie wohnen will, auf was muss ich alles achten. Wir verabreden wir uns für eine der nächsten Podcast-Folgen, lieber Christian.

Christian Plattes
Super gerne, ich freue mich.

Jörg Jung
Bis zum nächsten Mal! Tschüssi!

Christian Plattes
Ciao!

Autor: Jörg Jung /Mitarbeit: C. Schittelkopp