Notartermin auf Mallorca: Der entscheidende Schritt zum Eigentum – Teil 2

Timothea Imionidou:
Hallo und herzlich willkommen! Mein Name ist Timothea Imionidou. Ich bin Podcast Producerin bei der PlattesGroup. Heute ist wieder bei mir Yvonne Plattes, Geschäftsführerin der PlattesGroup und Leiterin der Rechtsabteilung.
Hallo Yvonne!

Yvonne Plattes:
Hallo Timothea!

Timothea Imionidou:
Wir haben ja schon in der vergangenen Folge über das Thema Notartermin gesprochen. Heute beleuchten wir das noch einmal von einer anderen Seite. Fangen wir ganz einfach an: Wer muss beim Notartermin auf jeden Fall dabei sein?

Yvonne Plattes:
Der Notartermin ist ein ganz wichtiger Schritt – sozusagen das Finale eines Kaufs, denn ab diesem Datum sind Sie Eigentümer der Immobilie. Wer dabei sein muss, hängt davon ab, wer der Käufer ist.

Wenn Sie alleiniger Käufer sind, müssen Sie persönlich anwesend sein. Können oder möchten Sie das nicht, können Sie sich durch Ihren Anwalt vertreten lassen, der dann im eigenen Namen, aber für Sie, handelt.

Kaufen Sie gemeinsam mit Ihrem Ehepartner, sollten grundsätzlich beide anwesend sein – unabhängig davon, in welchem prozentualen Verhältnis der Kauf erfolgt. Wenn einer der Ehepartner verhindert ist, kann er den anderen entweder notariell bevollmächtigen oder der Anwesende tritt als mündlich Bevollmächtigter auf.

In diesem Fall wird der Notar die Urkunde anschließend an den abwesenden Ehepartner schicken. Dieser muss dann – zum Beispiel in Deutschland – eine sogenannte Ergänzungsurkunde unterzeichnen. Darin bestätigt er, dass alle Erklärungen, die im Notartermin abgegeben wurden, korrekt sind. Erst danach ist der Kauf vollständig abgeschlossen.

Alternativ kann die Vollmacht bereits im Vorfeld notariell erteilt werden – das ist meist der ruhigere Weg.

Wenn eine juristische Person, etwa eine GmbH, kauft, muss der Geschäftsführer anwesend sein oder sich ebenfalls vertreten lassen. Bei einer Kommanditgesellschaft ist der Komplementär entscheidungsbefugt und muss teilnehmen.

Beträgt der Wert der Immobilie mehr als 25 Prozent des Gesamtvermögens der Gesellschaft, benötigt der Notar im Vorfeld einen Gesellschafterbeschluss, der den Erwerb genehmigt.

Timothea Imionidou:
Wie ist das, wenn Kinder mitkaufen sollen?

Yvonne Plattes:
Das ist grundsätzlich möglich. Bei minderjährigen Kindern ist allerdings eine Bestätigung eines Ergänzungspflegers erforderlich, der den Kauf genehmigt. Der Hintergrund ist einfach: Minderjährige sind noch nicht in der Lage, die Tragweite eines solchen Geschäfts zu überblicken. Der Ergänzungspfleger stellt sicher, dass der Kauf im Interesse des Kindes erfolgt.

Ich habe noch nie erlebt, dass diese Zustimmung verweigert wird, aber der Vorgang braucht Zeit. Deshalb sollte man das im Vorfeld einplanen – oder abwarten, bis die Kinder volljährig sind.

Timothea Imionidou:
Ab welchem Zeitpunkt bin ich denn offiziell Eigentümer der Immobilie? Und bis wann muss der Kaufpreis überwiesen werden?

Yvonne Plattes:
Sie sind ab dem Notartermin Eigentümer. Der Notar liest die Urkunde vor, Käufer und Verkäufer unterschreiben, und sobald auch der Notar unterzeichnet hat, ist der Eigentumsübergang erfolgt.

Natürlich gibt es verschiedene Vereinbarungen. Manche Käufer möchten sofort einziehen, andere gewähren dem Verkäufer noch eine kurze Übergangszeit, um persönliche Gegenstände zu entfernen.

Gesetzlich betrachtet darf der Verkäufer die Immobilie nach der Beurkundung nicht mehr betreten – es sei denn, es wurde vorher etwas anderes vereinbart.

Üblicherweise erfolgt kurz vor dem Notartermin eine Übergabe: Man prüft, ob sich die Immobilie noch im vereinbarten Zustand befindet, übergibt Schlüssel, Codes und Dokumente – und danach gibt es keinen Grund mehr, dass der Verkäufer nochmals in die Immobilie geht.

Was die Zahlung betrifft: In 99 Prozent aller Fälle wird der Kaufpreis am Tag des Notartermins gezahlt. Das kann per Banküberweisung, Scheck oder unwiderruflicher Überweisung geschehen. Der Notar dokumentiert diesen Zahlungsvorgang in der Urkunde.

Timothea Imionidou:
Also interessiert den Notar auch, woher das Geld kommt?

Yvonne Plattes:
Ganz genau. Der Notar ist verpflichtet, die Herkunft der Gelder im Rahmen der Geldwäschevorschriften zu prüfen und zu dokumentieren.

Wenn beispielsweise ein Ehepaar gemeinsam kauft, prüft der Notar, wer zu welchen Anteilen Eigentümer wird und von welchem Konto das Geld stammt. Die genaue Herkunft – also ob das Geld etwa eine Schenkung oder ein Darlehen innerhalb der Familie ist – spielt für den spanischen Notar keine Rolle. Das ist ein steuerliches Thema im Heimatland, also in Deutschland. Dort sollte man mit seinem Steuerberater klären, wie die Mittelübertragung rechtlich erfolgt.

Timothea Imionidou:
Und was passiert, wenn die Immobilie, die ich kaufen möchte, noch mit einer Hypothek belastet ist?

Yvonne Plattes:
Dann hat Ihr Anwalt das in der Due-Diligence-Prüfung bereits festgestellt. Die Bank wird kontaktiert, und am Notartermin ist klar, welcher Restbetrag noch offen ist.

Diese Restschuld wird direkt vom Kaufpreis abgezogen und an die Bank überwiesen, damit die Immobilie lastenfrei übergeht. Der Notar erstellt anschließend eine Urkunde zur Löschung der Hypothek. Die Kosten dafür trägt der Verkäufer. So ist sichergestellt, dass Sie eine schuldenfreie Immobilie erwerben.

Wenn Sie selbst die Immobilie über eine Hypothek finanzieren, läuft es etwas anders. Bei einer spanischen Bank wird im Vorfeld ein Gutachten über den Wert der Immobilie erstellt.

Kaufen Sie beispielsweise für eine Million Euro und der Gutachter bewertet die Immobilie mit 1,2 Millionen, erhalten Sie trotzdem nur maximal 70 Prozent des Kaufpreises als Darlehen. Wird die Immobilie nur mit 800.000 Euro bewertet, dann erhalten Sie 70 Prozent von diesem Wert – also weniger, als Sie vielleicht geplant hatten.

Timothea Imionidou:
Das heißt, entscheidend ist immer der niedrigere Wert?

Yvonne Plattes:
Genau. Außerdem müssen Sie vor dem Notartermin eine sogenannte „acta de transparencia“ unterzeichnen. Das ist eine Verbraucherschutzmaßnahme. Der Notar stellt dabei sicher, dass Sie alle Kreditbedingungen verstanden haben – also Zinsen, Tilgung, mögliche Vertragsstrafen und so weiter.

Diese Akte muss spätestens einen Tag vor dem Notartermin erstellt werden. Sie können sich dabei auch vertreten lassen. Erst wenn diese Formalität erledigt ist, darf der Notar die eigentliche Hypothekenurkunde beurkunden.

Timothea Imionidou:
Das passiert bei deutschen Banken natürlich nicht.

Yvonne Plattes:
Richtig. Deutsche Banken finanzieren in der Regel keine spanischen Immobilien. Wenn Sie dennoch eine Finanzierung über Deutschland bekommen, sichern sich die Banken dort ab – etwa durch Grundschulden auf deutsches Eigentum. Das Geld fließt dann nach Spanien, aber die Eintragung ins spanische Grundbuch erfolgt nicht.

Timothea Imionidou:
Über das Thema Finanzierung haben wir übrigens schon in einer anderen Podcastfolge gesprochen. Wenn Sie mehr darüber wissen möchten, hören Sie gerne in unseren Podcast auf willipedia.plattes.net hinein. Dort finden Sie viele weitere Folgen, aktuelle Nachrichten und nützliche Informationen.

Vielen Dank, Yvonne!

Yvonne Plattes:
Danke dir, Timothea.

Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit: C. Schittelkopp