Notartermin auf Mallorca: ein entscheidender Schritt zum Traumhaus – Teil 1

Timothea Imionidou
Was macht eigentlich der Notar? Darum geht’s heute in unserem Podcast.
 

Mein Name ist Timothea Imionidou, ich bin die Podcast Producerin bei der PlattesGroup, und bei mir ist heute Yvonne Plattes, Geschäftsführerin und Leiterin der Rechtsabteilung. Hallo Yvonne, guten Morgen! Wir sprechen heute über den Notar auf Mallorca – ja, was macht der eigentlich?

Yvonne Plattes
Der Notar macht hier auf Mallorca oder in Spanien im Grunde das Gleiche wie in Deutschland: Er beurkundet Verträge, nimmt Beglaubigungen vor und protokolliert verschiedenste Vorgänge. Ich sage immer scherzhaft: In meinem zweiten Leben werde ich Notar in Spanien – hier muss nämlich deutlich mehr beurkundet und protokolliert werden als in Deutschland. Allerdings hat der spanische Notar auch andere Aufgaben und Haftungsbereiche. Er ist also nicht vollständig mit dem deutschen Notar vergleichbar.

Zum Beispiel: Theoretisch kann man hier eine Immobilie sogar ohne Notar kaufen – auf einem Bierdeckel notieren „Ich kaufe deine Immobilie“ und per Handschlag besiegeln. Aber das ist natürlich nicht empfehlenswert, denn Sie haben keinerlei Garantie, dass Sie ins Grundbuch eingetragen werden. Nur eine notariell beurkundete Urkunde kann beim Grundbuchamt eingereicht werden – erst dann, nach Zahlung der Steuern und Gebühren, wird der Eigentumsübergang offiziell und rechtlich gesichert.

Yvonne Plattes
Wir reden hier vor allem über den Immobilienkauf. Der Notar spielt dabei eine zentrale Rolle, auch wenn er darüber hinaus noch viele weitere Aufgaben hat.

Timothea Imionidou
Und wenn ich als Käufer am Anfang des Prozesses stehe und noch keinen Notar kenne – wie finde ich den richtigen?

Yvonne Plattes
In der Regel begleitet Sie ein Anwalt durch den gesamten Kaufprozess. Dieser sucht im Normalfall auch den Notar aus – idealerweise einen, der Ihre Sprache spricht, damit Sie alles verstehen und Vertrauen aufbauen können. Der Käufer hat dabei das „Recht der ersten Wahl“, also das Recht, den Notar zu bestimmen.

Man achtet dabei auf mehrere Punkte:
– Wo liegt die Immobilie?
– Welcher Notar ist in der Nähe?
– Wie gut und schnell arbeitet er?
– Spricht er die Sprache des Käufers?
– Und: Nimmt er Treuhandgelder an?

Nicht jeder Notar in Spanien nimmt Treuhandgelder an. Wenn Sie also die 10 % Anzahlung beim Optionsvertrag leisten, ist es ideal, wenn dieses Geld auf ein Treuhandkonto des Notars fließt. Das muss aber ausdrücklich vereinbart werden.

Timothea Imionidou
Und wenn der Notar die Urkunde erstellt – was macht dann mein Anwalt?

Yvonne Plattes
Der Anwalt ist im Hintergrund sehr aktiv. Er bereitet die Urkunde für den Notar vor, reicht alle erforderlichen Unterlagen ein und überprüft den Entwurf. Ein guter Anwalt übersetzt die Urkunde vorab ins Deutsche, damit Sie beim Termin genau wissen, was beurkundet wird. In der Urkunde sind alle relevanten Punkte enthalten – insbesondere Zahlungswege, Herkunft des Geldes und steuerliche Nachweise. Der Notar muss die gesamten Geldflüsse dokumentieren – von der Anzahlung bis zur Restzahlung – und prüfen, ob alle Beteiligten korrekt identifiziert und erfasst sind.

Yvonne Plattes
Am Tag der Beurkundung überprüft der Notar noch einmal den aktuellen Grundbuchauszug, identifiziert Käufer und Verkäufer und stellt sicher, dass keine zwischenzeitlichen Änderungen erfolgt sind. So können sie sicher sein, dass alles rechtlich korrekt abläuft.

Timothea Imionidou
Und was passiert, wenn bei der Übergabe der Immobilie noch Mängel auftauchen?

Yvonne Plattes
Das kann natürlich vorkommen. Dann wird das Mängelprotokoll in die notarielle Urkunde aufgenommen. Gegebenenfalls wird ein Teil des Kaufpreises einbehalten – also nicht sofort ausgezahlt – bis die Mängel behoben sind. Der Notar überprüft außerdem, ob Belastungen auf der Immobilie liegen, und erklärt Ihnen diese. Er prüft auch Dokumente wie die Bewohnbarkeitsbescheinigung oder den sogenannten Marktreferenzwert. Dieser ist relevant für die steuerliche Bewertung: Liegt der Marktwert über dem Kaufpreis, müssen die Steuern auf Basis des höheren Werts berechnet werden.

Timothea Imionidou
Und was hat es mit dem Zahlungsplan auf sich?

Yvonne Plattes
Im Kaufprozess gibt es mehrere Zahlungen – die Anzahlung, die Restzahlung und gegebenenfalls Einbehalte. Wenn der Verkäufer beispielsweise kein Resident ist, muss der Käufer 3 % des Kaufpreises direkt an das Finanzamt überweisen. Das dient zur Sicherung der Kapitalertragssteuer. Erst wenn der Verkäufer seine Steuererklärung abgegeben hat, kann er diese 3 % zurückfordern. Ebenso wird die Wertzuwachssteuer (Plusvalía) berücksichtigt – sie wird meist direkt vom Kaufpreis einbehalten, damit die Immobilie lastenfrei übergeht. Auch Grundsteuer, laufende Hypotheken oder Maklerprovisionen werden beim Notartermin geregelt. All das wird vom Anwalt vorbereitet, damit der Notar die Zahlungsströme korrekt in der Urkunde dokumentiert.

Timothea Imionidou
Das klingt, als wäre nach dem Notartermin alles geregelt.

Yvonne Plattes
So sollte es sein. Nach der Beurkundung sperrt der Notar sofort das Grundbuch, damit die Immobilie nicht mehrfach verkauft werden kann. Die eigentliche Eintragung ins Grundbuch und die restliche Abwicklung übernimmt dann der Anwalt.

Timothea Imionidou
Und was kostet der Notar eigentlich?

Yvonne Plattes
Deutlich weniger als in Deutschland, da die Haftung geringer ist. Bei einer Immobilie von etwa 10 Millionen Euro liegen die Notarkosten bei rund 5.000 Euro, bei 5 Millionen entsprechend darunter. Die Kosten hängen vom Umfang und der Komplexität der Urkunde ab. Manche Notare nehmen auch Anzahlungen oder Restzahlungen auf ihr Konto entgegen – andere nicht. Das muss vorher geklärt werden. Besonders streng sind die Notare bei internationalen Zahlungen, etwa wenn Gelder aus der Schweiz oder aus sogenannten Steuerparadiesen stammen – da sind zusätzliche Nachweise erforderlich.

Yvonne Plattes
Wenn der Käufer am Tag der Beurkundung noch keine NIE-Nummer hat, kann der Kauf trotzdem stattfinden. Der Notar vermerkt, dass die Nummer beantragt ist, und der Anwalt kann später eine Ergänzungsurkunde unterzeichnen, sobald die Nummer vorliegt. Das erspart ihnen, erneut zum Notar gehen zu müssen.

Timothea Imionidou
Darüber haben wir ja auch in einer separaten Folge gesprochen – also noch einmal der Hinweis: Die NIE-Nummer sollte so früh wie möglich beantragt werden.

Yvonne Plattes
Ganz genau – das ist auf jeden Fall sinnvoll.

Timothea Imionidou
Das war der erste Teil zum Thema „Notartermin auf Mallorca“. Vielen Dank, Yvonne!

Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit: C. Schittelkopp