Was aufs Konto kommt, ist noch lange nicht der Gewinn

Timothea Imionidou
Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge unseres Willi-pedia Podcasts. In dieser Folge sprechen wir darüber, wie Mieteinnahmen aus einer Mallorca-Immobilie besteuert werden, welche Kosten absetzbar sein können und welche Unterschiede zwischen Eigentümern aus der Europäischen Union, dem Europäischen Wirtschaftsraum und aus Drittstaaten bestehen. Außerdem klären wir, worauf bei der Finanzierung und Dokumentation zu achten ist und welche steuerlichen Fragen idealerweise schon vor dem Immobilienkauf geklärt werden sollten. Darüber spreche ich heute mit Christian Plattes, dem Leiter der Abteilung Wohn- und Ferienimmobilien hier bei der PlattesGroup. Hallo Christian. Wir steigen gleich ins Thema ein. Bevor wir über Steuern sprechen: Was verstehen wir denn auf Mallorca überhaupt unter Langzeitvermietung? Und wie unterscheidet sie sich von der Ferienvermietung?

Christian Plattes
Gute und wichtige Frage. Langzeitvermietung gilt ab einem Monat. Das heißt, wenn ich einen Mietvertrag habe, der über einen Monat geht, normalerweise auch mit Kaution und Mietvertrag, dann bin ich grundsätzlich in der Langzeitvermietung. Das heißt aber nicht, dass ich dann nicht als Ferienvermietung eingestuft werden kann. Vielleicht noch einmal zum Pendant zur Langzeitvermietung: Alles, was unter einem Monat ist, wäre grundsätzlich Ferienvermietung. Vielleicht dazu kurz der Gedanke: Was soll mit einer Ferienvermietung gemeint sein? Ein Gast kommt, macht hier Urlaub für ein paar Tage, eine Woche, zwei Wochen oder wie lange auch immer, um hier seinen Urlaub zu verbringen. Das ist Ferienvermietung.

Timothea Imionidou
Aber die Ferienvermietung kann nicht länger als einen Monat gehen?

Christian Plattes
Da komme ich jetzt gleich drauf. Langzeitvermietung ist grundsätzlich dafür gedacht, dass ich in dieser Immobilie wohne, sei es über eine Saison oder weil ich dort meinen Erstwohnsitz habe. Das ist die Idee der Wohnvermietung. Ich habe gerade gesagt, dass es nicht heißt, dass ich, wenn ich über einen Monat vermiete, nicht trotzdem als Ferienvermietung eingestuft werden kann. Es gab hier sogar ein Urteil zu einer Person, die eine Immobilie für sechs Monate vermietet hat und trotzdem als Ferienvermietung eingestuft worden ist. Ich bekomme auch von unserer Mandantschaft oft die Frage gestellt: Dann kann ich ja zwölfmal für jeweils einen Monat vermieten. Dann bin ich aber möglicherweise trotzdem in der Ferienvermietung, weil ich regelmäßig kurzfristig verschiedene Gäste in der Immobilie habe. Deshalb muss man sich eher den Gedanken anschauen: Was ist Ferienvermietung? Es geht weniger allein um den Zeitraum. Bei der Ferienvermietung habe ich einen Urlaubsgast. Langzeitvermietung wäre dagegen wirklich zum Wohnen, sei es als Zweitimmobilie, als Erstwohnsitz oder beispielsweise für Saisonarbeiter, die eine Immobilie suchen.

Timothea Imionidou
Ja, verstehe ich. Aber warum sollte ich als Besitzer eine Wohnung mehrmals langfristig vermieten und nicht als Ferienvermietung? Oder andersherum?

Christian Plattes
Grundsätzlich ist es natürlich ein Renditethema. Gleichzeitig ist es ein rechtliches Thema hinsichtlich der Lizenz, auf das wir gleich noch kommen. Außerdem gibt es verschiedene steuerliche Faktoren, die möglicherweise eine Rolle spielen können. Steuerlich könnte ich beispielsweise als gewerblich eingestuft werden. Dann können Themen wie Umsatzsteuer, Körperschaftsteuer oder möglicherweise Sozialversicherung eine Rolle spielen. Auf der rechtlichen Seite haben wir hier auf den Balearen die Thematik der Ferienvermietungslizenz. In Katalonien gibt es beispielsweise ebenfalls entsprechende Regelungen. Um eine Ferienvermietung anzubieten, brauche ich eine Ferienvermietungslizenz. Diese ist notwendig, um meine Immobilie online oder grundsätzlich für die Ferienvermietung anzubieten. Habe ich diese Lizenz nicht, kann ich es grundsätzlich nicht machen. Habe ich die Lizenz, kann ich Kurzzeitvermietung oder auch Langzeitvermietung anbieten.

Timothea Imionidou
Die Langzeitvermietung kann ich also eigentlich immer anbieten. Sobald ich hier eine Immobilie habe, kann ich sie vermieten, auch wenn ich nicht in Spanien ansässig bin?

Christian Plattes
Genau. Ob ich in Spanien ansässig bin oder nicht, spielt dafür grundsätzlich keine Rolle. Wir reden hier im Grunde genommen über das Wohnmietgesetz und das Ferienvermietungsgesetz. Dadurch, dass man eine Immobilie hat, beziehen sich diese Regelungen auf die Immobilie und auf die Aktivität, die ich mit dieser Immobilie ausführe.

Timothea Imionidou
Angenommen, ich wohne in Deutschland und vermiete meine Immobilie auf Mallorca langfristig. Wo muss ich denn die Mieteinnahmen versteuern?

Christian Plattes
Wir hatten in einer vorherigen Folge schon einmal über das Doppelbesteuerungsabkommen, kurz DBA, gesprochen. Im Grunde genommen definiert dieses, ob ich für diese Mieteinnahmen in Spanien beziehungsweise auch in Deutschland steuerpflichtig bin und wie mit diesen Mieteinnahmen umgegangen wird. Grundsätzlich kann man davon ausgehen, dass man, wenn man in einem Land ansässig ist und in einem anderen Land mit einer Immobilie Mieteinnahmen generiert, dort auch Steuern zahlen muss. In dem Fall, den du gerade erwähnt hast, also ein deutscher Steuerpflichtiger, der in Deutschland wohnt, eine Immobilie in Spanien besitzt und diese langfristig vermietet, müssen die hier in Spanien generierten Mieteinnahmen auch in Spanien versteuert werden. Spanien sagt: Die Immobilie befindet sich auf meinem Staatsgebiet, also darf ich diese Einkünfte besteuern. Der Gewinn aus diesen Mieteinnahmen wäre bei der Langzeitvermietung grundsätzlich mit 19 Prozent zu versteuern. Vielleicht kurz das Pendant zu Deutschland: Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien sieht eine Anrechnung der in Spanien gezahlten Steuer vor. Deutschland berücksichtigt diese Mieteinnahmen nach deutschem Recht und kommt zu einer entsprechenden Steuerlast. Die in Spanien gezahlte Steuer kann dann in Deutschland angerechnet werden. Grundsätzlich gibt es bei Doppelbesteuerungsabkommen verschiedene Methoden. Eine davon ist die Anrechnung, wie wir sie hier zwischen Deutschland und Spanien haben. Dann gibt es die Freistellung. Ein Beispiel dafür ist das Verhältnis zwischen der Schweiz und Spanien. Dort sind die in Spanien erzielten und versteuerten Mieteinnahmen in der Schweiz grundsätzlich nicht noch einmal steuerpflichtig. Und dann gibt es die Möglichkeit des Progressionsvorbehalts. Schwieriges Wort. Im Grunde genommen heißt das, dass diese Mieteinnahmen meinen Steuersatz im Heimatland erhöhen können, selbst aber nicht noch einmal besteuert werden. Sagen wir einmal vereinfacht, ich habe 5.000 Euro Einnahmen in Österreich und 1.000 Euro in Spanien. Diese 1.000 Euro werden in Österreich nicht besteuert, aber mein Steuersatz wird so ermittelt, als hätte ich insgesamt 6.000 Euro erzielt und nicht nur 5.000 Euro.

Timothea Imionidou
Dann sagen die Österreicher sozusagen: Du nimmst insgesamt mehr ein, du verdienst mehr, also kann hier auch ein höherer Steuersatz greifen. Einfach ein anderer Ansatz. Viele Eigentümer denken ja auch: Ich versteuere einfach die Miete, die jeden Monat auf meinem Konto landet. Ist aber nicht immer so, oder?

Christian Plattes
Jein. Bei der Langzeitvermietung kann das relativ einfach sein. Ich bekomme beispielsweise 1.000 Euro im Monat. Das wären dann 12.000 Euro Einnahmen im Jahr. Bei der Ferienvermietung kann es aber zu Besonderheiten kommen, weil ich dort sehr oft mit Agenturen beziehungsweise Portalen wie Airbnb oder Booking zusammenarbeite. Sagen wir einmal, Max Mustermann mietet meine Immobilie über eines dieser Portale und zahlt für seinen Aufenthalt 1.000 Euro. Bei mir kommen aber nur 800 Euro an. Dann könnte ich anhand meines Bankkontos natürlich sagen: Ich hatte 800 Euro Mieteinnahmen. Entscheidend ist aber das Vertragsverhältnis. Wenn ich als Eigentümer das Vertragsverhältnis mit Max Mustermann habe und Airbnb nur der Mittelsmann ist, geht das Geld zwar von Max Mustermann an die Agentur und anschließend von der Agentur an mich. Meine Mieteinnahmen betragen aber trotzdem 1.000 Euro. Davon gehen beispielsweise 200 Euro Provision an die Agentur.

Timothea Imionidou
Das heißt, auf deinem Konto landen zwar nur 800 Euro.

Christian Plattes
Genau. Das heißt aber nicht, dass ich nur 800 Euro Mieteinnahmen hatte, sondern ich hatte 1.000 Euro Mieteinnahmen und 200 Euro Kosten. Wenn man diese Brücke nicht richtig abbildet, rechnet man auf einmal mit 800 Euro Einnahmen und zieht davon noch einmal die 200 Euro Provision ab. Dann würde man nur noch auf 600 Euro kommen. So kann man relativ schnell, auch wenn es im Einzelfall vielleicht nicht um viel Steuer geht, je nach Höhe der jährlichen Mieteinnahmen in den Bereich einer Steuerverkürzung oder Steuerhinterziehung kommen.

Timothea Imionidou
Klar, möglicherweise sogar ohne es zu wollen. Man muss also gedanklich sagen: Ich bekomme die Einnahmen von 1.000 Euro und bezahle davon die Agentur. Richtig?

Christian Plattes
Richtig. Wichtig ist immer zu wissen: Wer ist mein Vertragspartner? Vermiete ich meine Immobilie an die Agentur und die Agentur vermietet sie anschließend weiter? Oder vermiete ich an Max Mustermann und die Agentur ist lediglich der Mittelsmann?

Timothea Imionidou
Welche Kosten rund um die Immobilie können bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Ergebnisses grundsätzlich eine Rolle spielen?

Christian Plattes
Bei der Vermietung ist es grundsätzlich so, dass Kosten, die in Bezug auf diese Vermietung stehen, gegengerechnet werden können. Da reden wir beispielsweise über Gärtnerservice, Poolservice, Strom, Wasser, Gas, Vermittlungsrechnungen der Agentur, über die wir gerade gesprochen haben, Steuerberaterkosten für die entsprechende Steuererklärung oder Kosten der notwendigen Buchhaltung. Dazu kommen beispielsweise Reinigungsservice, Check-in- und Check-out-Service oder Zinsen, wenn ich für die Immobilie ein Darlehen aufgenommen habe. Das alles kann grundsätzlich eine Rolle spielen. Wichtig ist dabei zu wissen, dass die Anrechnung beziehungsweise Berücksichtigung der Kosten in Spanien deutlich anders funktioniert als in Deutschland. In Deutschland kann ich die Immobilie beim Finanzamt als Vermietungsobjekt führen und grundsätzlich Kosten geltend machen, auch wenn sie zeitweise nicht vermietet ist. In Spanien ist es anders. Der spanische Staat schaut sich den effektiven Nutzen der Immobilie an. Wenn du tatsächlich vermietet hast, kannst du für die Tage, an denen die Immobilie vermietet war, entsprechende Kosten gegenrechnen. Wenn die Immobilie leer stand, können diese Kosten grundsätzlich nicht entsprechend angerechnet werden.

Timothea Imionidou
Also nur für die Zeit, in der die Immobilie tatsächlich vermietet wird?

Christian Plattes
Richtig.

Timothea Imionidou
Kann man sagen, was dabei besser oder schlechter ist?

Christian Plattes
Wenn man einmal eine Simulation macht, bekommt man grundsätzlich häufig mehr Rendite, wenn man Ferienvermietung betreibt. Natürlich hat man bei einer Ferienvermietung auch mehr Kosten. Dadurch, dass man bei einer Langzeitvermietung aber durchgehend vermietet und deshalb über einen längeren Zeitraum Kosten gegenrechnen kann, kann die Besteuerung am Ende niedriger ausfallen als bei der Ferienvermietung. Bei der Ferienvermietung muss man außerdem unterscheiden: Vermiete ich viel und ständig oder vermiete ich vielleicht nur zwei oder drei Monate im Jahr?

Timothea Imionidou
Gibt es eigentlich einen Unterschied zwischen Eigentümern, die in der EU beziehungsweise im Europäischen Wirtschaftsraum leben, und Eigentümern aus Drittstaaten?

Christian Plattes
Einen riesigen Unterschied. Wenn wir von Vermietung ohne hotelähnliche Dienstleistungen sprechen, also wenn ich nicht wie ein Hotelbetrieb aufgestellt bin, wird der Gewinn aus diesen Mieteinnahmen bei entsprechend begünstigten Steuerpflichtigen grundsätzlich mit 19 Prozent versteuert. Wenn ich dagegen nicht in der EU beziehungsweise im entsprechenden begünstigten Raum ansässig bin, kann ich nach der aktuellen Regelung keine Kosten gegenrechnen und werde mit 24 Prozent besteuert. Sagen wir einmal, ich habe 20.000 Euro Mieteinnahmen erzielt. Wenn ich in Deutschland ansässig bin und beispielsweise 10.000 Euro an abzugsfähigen Kosten habe, verbleiben 10.000 Euro Gewinn. Darauf würden dann 19 Prozent Steuer anfallen, also 1.900 Euro. Wenn ich beispielsweise in der Schweiz, in England oder in Amerika ansässig bin, werde ich nach dieser Systematik pauschal mit 24 Prozent auf die 20.000 Euro besteuert. Das wären 4.800 Euro Steuerbelastung. Hier ist interessant zu wissen, dass es in Andalusien ein Gerichtsurteil gab, das diese unterschiedliche Behandlung als Diskriminierung angesehen hat. Gegen diese Entscheidung wurde Rechtsmittel eingelegt, sodass wir auf die weitere Entscheidung des Obersten Gerichtshofs warten.

Timothea Imionidou
Also hat jemand dagegen geklagt?

Christian Plattes
Genau. Jemand hat geklagt und vor einem andalusischen Gericht Recht bekommen.

Timothea Imionidou
Mit der Argumentation, dass diese unterschiedliche Behandlung diskriminierend ist.

Christian Plattes
Genau. Wir gehen davon aus, dass diese Frage weiter höchstrichterlich geklärt wird. Dazu haben wir auch schon einen Podcast mit Thomas Fitzner gemacht. Den können wir gerne verlinken. Das ist sehr interessant. HIER geht es zur Folge.

Timothea Imionidou
Spannend. Wenn wir auf das Thema Finanzierung schauen: Ein weitverbreiteter Gedanke lautet, ich habe für die Immobilie ein Darlehen aufgenommen, also kann ich die Zinsen steuerlich absetzen. Stimmt das so pauschal?

Christian Plattes
Pauschal würde ich sagen: fast ja. Wichtig ist zu bedenken, dass ich Zinsen in Spanien grundsätzlich gegenrechnen kann, wenn die Immobilie vermietet ist, und zwar für den Zeitraum, in dem sie vermietet wurde. Voraussetzung ist außerdem, dass die Finanzierung für den Kauf der Immobilie oder für eine Werterhöhung der Immobilie, beispielsweise durch Baumaßnahmen, aufgenommen wurde. Wenn ich eine Immobilie kaufe und erst im Nachhinein eine Hypothek eintragen lasse, sind die Zinsen nicht ohne Weiteres gegenrechenbar.

Timothea Imionidou
Es muss also offensichtlich einen direkten Zusammenhang geben.

Christian Plattes
Genau. Einen direkten Zusammenhang mit dem Kauf, dem Bau oder der Renovierung der Immobilie.

Timothea Imionidou
Das macht ja irgendwie auch Sinn.

Christian Plattes
Jein. Grundsätzlich macht es Sinn. Man könnte aber natürlich auch sagen: Eine Hypothek hat einen klaren Zusammenhang mit der Immobilie, also müsste ich die Zinsen grundsätzlich nutzen können. Das ist in diesem Fall aber nicht zwingend so. Auf der anderen Seite kann ich die Regelung auch nachvollziehen. Ich könnte beispielsweise eine Finanzierung aufnehmen und eine Hypothek auf die spanische Immobilie eintragen lassen, das Geld aber für etwas ganz anderes verwenden. Deshalb muss man sich immer anschauen, wofür die Finanzierung tatsächlich aufgenommen und verwendet wurde.

Timothea Imionidou
Das ist also wieder eine individuelle Betrachtung. Meine Abschlussfrage: Was würdest du jemandem raten, der gerade überlegt, eine Immobilie auf Mallorca zu kaufen, zu finanzieren und anschließend langfristig zu vermieten? Was sollte er idealerweise vorher geklärt haben? Und was sind vielleicht auch typische Fragen, die ihr in diesem Zusammenhang bekommt?

Christian Plattes
Ich glaube, wichtig ist, dass man beim Kauf einer Immobilie weiß, mit welchem Ziel und mit welcher Absicht man die Immobilie kauft.

Timothea Imionidou
Also schon beim Kauf darauf achten?

Christian Plattes
Ja, bereits beim Kauf sollte man darauf achten. Es gibt Strukturen, die sinnvoll sind, und Strukturen, die weniger sinnvoll sind. Man sollte sich den gesamten Lebenszyklus der Immobilie anschauen. Bei der Beratung und Strukturierung gibt es viele Gestaltungsmöglichkeiten und viele Punkte, auf die man achten muss. Wir haben gerade das Beispiel mit den Agenturen angesprochen. Dann gibt es die Fragestellung: Bin ich umsatzsteuerpflichtig oder nicht? Vielleicht dazu eine kurze Anmerkung: Grundsätzlich ist eine Vermietung zunächst ein umsatzsteuerliches Thema. Die Wohnvermietung ist jedoch grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Diese Unterscheidung machen viele nicht. Dann gibt es verschiedene Möglichkeiten bei der Berücksichtigung von Kosten, insbesondere wenn unterschiedliche Nutzungszeiträume oder Nutzungsarten zusammentreffen. Außerdem gibt es einen großen Unterschied zwischen Reparaturen und werterhöhenden Maßnahmen. Ein klassisches Beispiel wäre: Ich streiche die Außenwand neu, weil sie alt ist oder erneuert werden muss. Ist das eine Reparatur oder ist es eine Werterhöhung? Je nachdem, welche Einordnung vorgenommen wird, kann das verschiedene steuerliche Konsequenzen haben. Deshalb sollte man sich dazu einmal beraten lassen und das sauber durchtakten.

Timothea Imionidou
Das hat also unterschiedliche steuerliche Konsequenzen.

Christian Plattes
Genau. Wenn ich eine Maßnahme beispielsweise als Reparatur geltend machen kann, kann ich die entsprechenden Kosten grundsätzlich gegen die Einnahmen rechnen. Wenn es dagegen eine werterhöhende Maßnahme ist, kann sie sich bei einem späteren Verkauf steuerlich auswirken. Deshalb spielt es natürlich eine Rolle, welche Strategie ich habe. Möchte ich die Immobilie noch zehn oder zwanzig Jahre vermieten oder möchte ich sie vielleicht schon in den nächsten zwei oder drei Jahren verkaufen? Das kann Einfluss darauf haben, wie bestimmte Maßnahmen steuerlich behandelt werden.

Timothea Imionidou
Auch das sollte also bestenfalls vorher geklärt sein, bevor ich etwas entsprechend deklariere.

Christian Plattes
Genau. Es kann beispielsweise auch sein, dass ich in einem Jahr bereits so viele Kosten habe, dass ich steuerlich ohnehin bei null lande. Dann kann eine andere steuerliche Behandlung einer Maßnahme für die Zukunft relevant werden. Solche Punkte sollte man mit seinem Berater durchsprechen.

Timothea Imionidou
Ist das etwas, was du auch klassisch in der Beratung machst?

Christian Plattes
Ja, auf jeden Fall. Vorsicht ist besser als Nachsicht. Nehmen Sie den Berater mit ins Boot. Er gehört mit zum Team. Es gibt Gestaltungsmöglichkeiten, und deshalb sollte man offen in die Kommunikation gehen und die Dinge im Vorfeld vernünftig strukturieren.

Timothea Imionidou
Deshalb seid ihr auch die Experten.

Christian Plattes
Genau. Gerade wenn man im normalen Alltag wenig mit diesen Themen zu tun hat, sollte man sich einmal beraten lassen, damit man zumindest die wichtigsten Headlines kennt und weiß, worauf man achten muss und welche Möglichkeiten es grundsätzlich gibt. Danach kann man immer noch schauen, wie intensiv man den Berater tatsächlich einbinden möchte.

Timothea Imionidou
Das kommt natürlich auch immer darauf an, wie nett der Berater ist.

Christian Plattes
Und wie kompetent der Berater ist.

Timothea Imionidou
Vielen Dank, Christian.

Christian Plattes
Vielen Dank dir, Timo.

Timothea Imionidou
Und vielen Dank Ihnen auch wieder fürs Zuhören und fürs Zusehen. Alle weiteren Infos finden Sie auf willipedia.plattes.net.

Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit: Thomas Gebhardt