Mallorca-Immobilie besitzen: Von der Selbstnutzungssteuer bis zum Verkauf

Timothea Imionidou
Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Ausgabe unseres Willi-pedia Podcasts. Heute geht es darum, eine Immobilie auf Mallorca zu besitzen. Klar, das bedeutet natürlich Sonne, Meer und auch ein eigenes Zuhause auf der Insel zu haben. Aber mit dem Eigentum sind auch steuerliche und administrative Pflichten verbunden. Teilweise sogar dann, wenn die Immobilie überhaupt nicht vermietet wird. Was muss ich nach dem Kauf beachten? Welche Rolle spielt meine steuerliche Ansässigkeit? Und was ist, wenn ich mein Haus oder meine Wohnung irgendwann wieder verkaufe? Darüber spreche ich heute mit Christian Plattes, dem Leiter der Abteilung Wohn- und Ferienimmobilien der PlattesGroup. Hallo Christian!

Christian Plattes
Hallo Timmo.

Timothea Imionidou
Schön, dass du wieder da bist. Wir haben ja schon ein paar Mal miteinander gesprochen. Heute geht es wieder um ein spannendes Thema.

Christian Plattes
Ein spannendes und immer sehr präsentes Thema.

Timothea Imionidou
Sehr präsent. Fangen wir mal so an: Ich kaufe mir eine Immobilie auf Mallorca. Der Notartermin ist geschafft, die Immobilie gehört mir. Was sind die wichtigsten Dinge, die ich als Käufer danach noch erledigen muss?

Christian Plattes
Also, wir sind ja ein Steuerrechtsbüro. Aber mal abgesehen von unseren laufenden steuerlichen und rechtlichen Tätigkeiten würde ich erst einmal mit den ganz praktischen Themen anfangen: Sind alle Versorgungsträger umgemeldet? Habe ich eine Hausratversicherung? Habe ich eine Alarmanlage und weiß ich, wie sie funktioniert? Ich glaube, das ist der erste Schritt, mal abgesehen von den ganzen steuerlichen und rechtlichen Themen.

Timothea Imionidou
Genau, denn das kommt ja eigentlich noch vor diesen ganzen steuerlichen Fragen.

Christian Plattes
Genau.

Timothea Imionidou
Wenn wir dann doch auf das Steuerliche schauen: Etwas, das wahrscheinlich ziemlich am Anfang wichtig ist, ist die Frage nach der steuerlichen Ansässigkeit. Warum ist das so wichtig?

Christian Plattes
Je nachdem, wo man auf der Welt steuerlich ansässig ist, ergeben sich unterschiedliche steuerliche Verpflichtungen für den Eigentümer. Und natürlich spielt auch die Struktur eine Rolle: Habe ich als Privatperson gekauft? Habe ich über eine Gesellschaft gekauft, sei es eine Kapitalgesellschaft oder eine Personengesellschaft? Das alles hat unterschiedliche Voraussetzungen beziehungsweise Verpflichtungen für den neuen Eigentümer.

Timothea Imionidou
Und ein Begriff, der auch ziemlich am Anfang aufkommt, ist das Doppelbesteuerungsabkommen. Wenn wir jetzt von Deutschland und Spanien ausgehen und uns dieses Doppelbesteuerungsabkommen anschauen: Warum ist das so wichtig?

Christian Plattes
Das ist sehr wichtig. Wir haben Menschen, die auf der ganzen Welt leben und in ihren Heimatländern ihre Steuern zahlen. Dann kaufen sie eine Immobilie hier auf der Insel. Der spanische Staat sagt: Die Immobilie befindet sich hier auf meinem Staatsgebiet, deshalb darf ich darauf Steuern erheben. Diese Doppelbesteuerungsabkommen, im Fachbegriff DBA genannt, definiert dann unter anderem, wie die in Spanien gezahlte Steuer im Heimatland berücksichtigt wird beziehungsweise wie dieser Steuerpflichtige aus den USA, Österreich, Deutschland, Portugal oder einem anderen Land in Spanien besteuert wird.

Timothea Imionidou
Nur noch einmal ganz kurz zu diesen Abkommen: Das heißt, es ist, wie der Name schon sagt, ein Abkommen, das die Länder miteinander schließen, in unserem Fall also Spanien und Deutschland.

Christian Plattes
Richtig. Das wird zwischen den Ländern definiert und ausgehandelt. Darin steht dann beispielsweise, wie ein deutscher Steuerpflichtiger behandelt wird, der in Spanien eine Immobilie besitzt. Dann haben wir zum Beispiel die Selbstnutzungssteuer, auf die wir gleich noch einmal eingehen können. Außerdem stellt sich die Frage nach der Vermögensteuer: Bin ich vermögensteuerpflichtig oder nicht? In diesem Fall ist man grundsätzlich mit dem direkten und indirekten unbeweglichen Vermögen steuerpflichtig. Das hört sich etwas kompliziert an. Im Grunde genommen geht es um Immobilienvermögen, das ich direkt besitze oder das ich indirekt über eine Gesellschaft halte.

Timothea Imionidou
Über das Doppelbesteuerungsabkommen haben wir auch schon einmal eine separate Folge gemacht. Für mehr Details verlinke ich die an dieser Stelle, damit wir hier nicht zu sehr in die Tiefe gehen und man sich das Thema separat noch einmal anschauen kann. PODCAST DOPPELBESTEUERUNGSABKOMMEN. 

Christian Plattes
Das ist ein Thema, über das man sehr ausführlich sprechen kann.

Timothea Imionidou
Ein anderes Thema, das du gerade schon angedeutet hast, ist die Selbstnutzungssteuer. Warum muss jemand in Spanien Steuern zahlen, obwohl er mit seiner Immobilie zum Beispiel gar keine Einnahmen erzielt?

Christian Plattes
In Spanien gibt es im Einkommensteuerrecht eine entsprechende Regelung. Das betrifft auch spanische Residenten, die hier in Spanien ansässig sind. Der spanische Staat sagt: Für jeden Zweitwohnsitz muss eine fiktive Einnahme versteuert werden. Etwas Ähnliches gibt es auch in der Schweiz, dort ist es allerdings deutlich teurer. Der spanische Staat sagt also, jeder Zweitwohnsitz unterliegt dieser Selbstnutzungssteuer. Sehr oft denken die Leute: Okay, ich benutze die Immobilie aber nur zwei Wochen im Jahr. Das ist egal. Besteuert wird der mögliche Nutzen dieser Immobilie. Das heißt: Wenn mir die Immobilie zur Verfügung steht, fällt grundsätzlich diese Steuer an. Nehmen wir an, ich habe die Immobilie im März gekauft. Dann konnte ich sie in den ersten Monaten des Jahres noch nicht benutzen. Das wäre ein Fall, in dem die Steuer für diesen Zeitraum nicht anfällt. Ebenso kann es anders aussehen, wenn sich die Immobilie noch so stark im Bau befindet, dass ich sie selbst nicht benutzen kann, oder wenn sie vermietet ist.

Timothea Imionidou
Für diese Zeit muss ich dann also keine Selbstnutzungssteuer zahlen. Das heißt, die Steuer fällt für die Zeit an, in der ich die Immobilie selbst nutzen kann oder könnte. Ich muss sie also nicht tatsächlich selbst nutzen, um diese Steuer bezahlen zu müssen.

Christian Plattes
Richtig. Ich könnte 5.000 Zweitimmobilien haben und müsste für jede einzelne eine Selbstnutzungssteuer bezahlen. Es geht also nicht um die effektive Nutzung, sondern um die Möglichkeit, diese Immobilie zu nutzen.

Timothea Imionidou
Und das ist eben hier in Spanien so. Das ist von Land zu Land unterschiedlich.

Christian Plattes
Genau, das ist spanisches Recht. Ein in Spanien Ansässiger muss diese Steuer für jede Zweitimmobilie zahlen, die er hat. Und nehmen wir wieder unseren deutschen Steuerpflichtigen, der hier in Spanien eine Immobilie besitzt: Er lebt in Deutschland und hat dort seinen Erstwohnsitz, sei es in einer gemieteten Wohnung oder in einer eigenen Immobilie. Die Immobilie, die er hier in Spanien hat, ist dann grundsätzlich ein Zweitwohnsitz.

Timothea Imionidou
Korrekt. Welche steuerlichen Verpflichtungen hat denn jemand noch, der in Deutschland lebt und hier ein Ferienhaus hat, das er ausschließlich selbst nutzt?

Christian Plattes
Gehen wir davon aus, dass es sich um einen Eigentümer handelt, der seine Immobilie wirklich nur selbst nutzt. Dann fällt diese Selbstnutzungssteuer an, die im jeweiligen Folgejahr eingereicht werden muss. Außerdem haben wir möglicherweise die Vermögensteuer. Was ist die Vermögensteuer? Die Vermögensteuer ist eine Besteuerung des Vermögens, das man besitzt. Spanische Residenten sind grundsätzlich mit ihrem Weltvermögen vermögensteuerpflichtig, also zum Beispiel mit Aktiendepots, Geld, Immobilien oder Gesellschaftsanteilen. Dem können natürlich auch bestimmte Schulden gegenübergestellt werden. Bei Nichtresidenten kommt dann wieder das Doppelbesteuerungsabkommen ins Spiel. Im Doppelbesteuerungsabkommen ist bei deutschen Steuerpflichtigen insbesondere das direkte und indirekte Immobilienvermögen relevant, das ich hier in Spanien habe. Schauen wir uns wieder unseren deutschen Steuerpflichtigen an, der eine Immobilie hier in Spanien hat. Diese unterliegt zunächst grundsätzlich der Vermögensteuer. Auf den Balearen hat jeder Steuerpflichtige einen Freibetrag von 3 Millionen Euro pro Person. Wichtig ist: Das ist je nach autonomer Region unterschiedlich.

Timothea Imionidou
Na gut, das ist bei den Immobilienpreisen hier natürlich auch schnell erreicht.

Christian Plattes
Die Immobilien und Fincas hier sind relativ teuer. Mit mehreren Eigentümern kann sich die Situation natürlich anders darstellen, denn jeder Steuerpflichtige hat seinen eigenen Freibetrag. Außerdem kann eine Finanzierung den Nettowert reduzieren. Nehmen wir als Beispiel eine Immobilie im Wert von 5 Millionen Euro und ein Darlehen von 4 Millionen Euro. Dann verbleibt vereinfacht gesagt ein Nettowert von 1 Million Euro.

Timothea Imionidou
Klar.

Christian Plattes
Damit liege ich unter den 3 Millionen Euro. Dafür zahle ich natürlich Zinsen auf die Finanzierung. Man muss also schauen, was wirtschaftlich sinnvoll ist.

Timothea Imionidou
Das heißt, wenn man sich in so einem Grenzbereich befindet, muss man noch einmal genauer hinschauen.

Christian Plattes
Oder am besten spricht man einmal mit einem Steuerberater, der sich die konkrete Situation anschaut. Es gibt auch Gestaltungsmöglichkeiten im Zusammenhang mit der Vermögensteuer, insbesondere wenn die Belastung wirklich hoch wird. Wir haben auf unserer Website WilliPedia auch einen sehr guten Vermögensteuerrechner. Der hilft dabei, ein Gefühl dafür zu bekommen, wie schnell die Belastung ansteigen kann, denn die Steuer ist progressiv und kann relativ schnell erheblich werden.

Timothea Imionidou
Unterschätzt man so etwas häufig?

Christian Plattes
Ja. Und speziell hier gilt: Vorsicht ist besser als Nachsicht. Am besten schaut man sich das vor dem Kauf an, denn nach dem Kauf kann man häufig nur noch wenig verändern.

Timothea Imionidou
Das gehört vielleicht auch ein bisschen zu den typischen Fehlern. Was gibt es denn für Missverständnisse, die ihr bei ausländischen Immobilieneigentümern immer wieder erlebt?

Christian Plattes
Ich glaube, das Wichtigste, was man wissen muss, ist: Wenn ich in einem anderen Land ansässig bin, nehmen wir wieder Deutschland als Beispiel, und in Spanien eine Immobilie halte, dann bin ich für diese Immobilie trotzdem auch in Spanien steuerpflichtig. Das heißt, wenn ich die Immobilie vererbe, verschenke, vermiete oder einfach nur halte, können Steuern und steuerliche Verpflichtungen entstehen, denen ich nachkommen muss.

Timothea Imionidou
Also eigentlich unabhängig davon, was ich mit der Immobilie mache, muss ich das steuerlich im Blick behalten.

Christian Plattes
Heutzutage ist es so, dass fast überall steuerliche Konsequenzen entstehen können. Das muss man wissen. Ich habe oft Leute, die zu mir kommen und sagen: Ich bin in Deutschland ansässig. Warum sollte ich in Spanien Steuern zahlen? Aber wenn ich hier eine Immobilie habe, ist das nun einmal so. Und vielleicht noch eine Anmerkung zu Spanien: Das spanische Finanzamt arbeitet komplett anders als das deutsche. In Spanien gilt grundsätzlich: Jeder Steuerpflichtige muss von sich aus dafür sorgen, seine Steuern rechtzeitig und richtig einzureichen.

Timothea Imionidou
Das heißt, der Satz „Mir hat niemand Bescheid gesagt, mich hat niemand kontaktiert“ zählt nicht.

Christian Plattes
Das interessiert die spanische Finanzverwaltung nicht. Das ist im Vergleich zu Deutschland anders. Das spanische Finanzamt prüft eine eingereichte Erklärung auch nicht unbedingt sofort. Es kann diese innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist prüfen. Diese beträgt grundsätzlich vier Jahre. Das ist ein signifikanter Unterschied. Die Leute müssen sich aktiv darum kümmern: Was fällt an? Was muss ich machen? Worauf muss ich vorbereitet sein? Denn die Sanktionen können hier, je nachdem, worum es geht, relativ schnell erheblich werden. Spanien ist natürlich ein Land, in dem sich viele Menschen aus den DACH-Ländern eine Immobilie gönnen, um sie zu genießen. Sie möchten nicht anschließend ständig irgendwelchen rechtlichen oder steuerlichen Problemen hinterherlaufen. Denn dann kann der Traum relativ schnell zum Albtraum werden.

Timothea Imionidou
Genau deshalb finde ich es wichtig, dass man jemanden an seiner Seite hat, einen Steuerberater, der einen gut berät und die entsprechenden Fristen im Blick hat. Denn wahrscheinlich möchte man sich selbst gar nicht ständig damit auseinandersetzen müssen.

Christian Plattes
Wir nennen es immer die emotionale Rendite. Man kauft diese Immobilie, um sie auch genießen zu können, im Sommer, im Winter, wann auch immer. Es ist ja traumhaft schön hier. Und dann Probleme mit dem Finanzamt zu bekommen, weil man irgendetwas nicht bedacht hat, ist natürlich ärgerlich. Das versuchen wir zu vermeiden beziehungsweise aktiv gegenzusteuern, zum Beispiel auch mit diesem Podcast. Die Insel ist wunderschön. Sie ist natürlich kein Steuerparadies, aber man kommt ja auch nicht wegen eines Steuerparadieses hierher. Je besser und kontrollierter man vorbereitet ist, desto mehr kann man die Immobilie, das Land und die Insel genießen.

Timothea Imionidou
Es ist kein Steuerparadies, aber eigentlich auch kein Steueralbtraum.

Christian Plattes
Wenn man gut vorbereitet ist, nicht.

Timothea Imionidou
Aber wie ist es, wenn ich die Immobilie nicht nur selbst nutze, sondern zum Beispiel vermiete oder sich die Nutzung später verändert? Muss dann steuerlich neu geprüft werden?

Christian Plattes
Ich würde es vielleicht anders formulieren. Zunächst halte ich die Immobilie. Dann habe ich Themen wie die Selbstnutzungssteuer und möglicherweise die Vermögensteuer. Sobald aber irgendeine Aktivität mit dieser Immobilie stattfindet, also wenn ich sie schenke, vererbe, vermiete oder verkaufe, können dadurch weitere Steuern ausgelöst werden. Auch in Spanien. Deshalb ist es am besten, dem Steuerberater vorher kurz zu schreiben: Das möchte ich machen. Möglicherweise kommen zusätzlich rechtliche Themen hinzu, zum Beispiel bei der Vermietung. Bei der Ferienvermietung können etwa entsprechende Genehmigungen beziehungsweise eine Tourismuslizenz erforderlich sein. Auch darauf muss man vorbereitet sein, denn sonst können wiederum Sanktionen drohen.

Timothea Imionidou
Klar. Das sollte man auf jeden Fall wissen.

Christian Plattes
Deshalb am besten immer einmal mit einem Berater gegenchecken. Das bedeutet nicht, dass das Vorhaben problematisch sein muss. Aber sehr häufig muss zumindest etwas erklärt oder eingereicht werden. Vielleicht schwenke ich kurz zur Schenkungs- und Erbschaftsteuer. Bei den Verwandtschaftsgruppen I und II gibt es auf den Balearen momentan sehr weitreichende Begünstigungen. Das heißt also nicht, dass ich zwangsläufig enorme Steuern zahlen muss. Aber trotzdem können Erklärungspflichten bestehen.

Timothea Imionidou
Und auch da macht es wahrscheinlich Sinn, genauer hinzuschauen: Was ist sinnvoller, eine Immobilie zu schenken oder sie später zu vererben?

Christian Plattes
Das hängt natürlich davon ab, was man möchte. Es gibt verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten, die man prüfen kann, um zu schauen, was im konkreten Fall am besten passt.

Timothea Imionidou
Ja, klar.

Christian Plattes
Dabei spielt natürlich auch wieder das internationale Steuerrecht eine Rolle. Wenn man selbst nicht im Steuerwesen zu Hause ist, sollte man das am besten einmal mit einem Steuerberater abklären. Es gibt viele Gestaltungsmöglichkeiten und Entscheidungen, die für die Zukunft bestimmte Konsequenzen haben können.

Timothea Imionidou
Absolut. Ich glaube, wir belassen es an dieser Stelle dabei. Es macht Sinn, dass wir in anderen Folgen noch einmal separat und tiefer auf diese einzelnen Themen eingehen. Wir haben jetzt über den Kauf und über die Nutzung gesprochen. Schauen wir jetzt auf den Verkauf: Wenn ich meine Immobilie irgendwann wieder verkaufen möchte, schauen viele Eigentümer zunächst auf die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis. Aber welche Steuern können bei einem Immobilienverkauf in Spanien relevant werden?

Christian Plattes
Gehen wir davon aus, dass es wieder eine selbstgenutzte Immobilie ist, die ich privat halte. Bei einem Nichtresidenten werden in Spanien grundsätzlich 19 Prozent auf den steuerpflichtigen Gewinn fällig. Was ist dieser Gewinn? Vereinfacht gesagt ist das die Differenz zwischen dem steuerlichen Wert der Immobilie und dem Verkaufswert. Warum sage ich steuerlicher Wert und nicht einfach Anschaffungskosten? Weil das steuerlich zwei unterschiedliche Dinge sein können. Ich kaufe beispielsweise eine Immobilie für 1 Million Euro. Dazu kommen Kaufnebenkosten und Grunderwerbsteuer, sodass ich beispielsweise bei 1,2 Millionen Euro liege. Wenn die Immobilie dann für einen gewissen Zeitraum vermietet wurde, können Abschreibungen berücksichtigt worden sein, die den steuerlichen Wert reduzieren. Dann liege ich beispielsweise nur noch bei 1,1 Millionen Euro. Verkaufe ich die Immobilie anschließend für 2 Millionen Euro, beträgt der steuerliche Gewinn in diesem vereinfachten Beispiel nicht 800.000 Euro, sondern 900.000 Euro. Deshalb ist die Unterscheidung zwischen Anschaffungskosten und steuerlichem Wert wichtig. Zusätzlich kann beim Verkauf die sogenannte Plusvalía municipal relevant werden. Dabei handelt es sich um eine kommunale Steuer im Zusammenhang mit dem Wertzuwachs des Grund und Bodens.

Timothea Imionidou
Das heißt, neben der staatlichen Besteuerung kommt noch die Gemeinde ins Spiel.

Christian Plattes
Genau. Die Besteuerung des Veräußerungsgewinns geht an den Staat, während die Plusvalía municipal eine kommunale Steuer ist. Auch sie muss bei der Berechnung des gesamten Verkaufsvorgangs berücksichtigt werden.

Timothea Imionidou
Verstehe. Und spielt es eine Rolle, wenn ein Nichtresident seine Immobilie verkauft?

Christian Plattes
Ja. Die genannten 19 Prozent beziehen sich auf Nichtresidenten.

Timothea Imionidou
Und bei Residenten?

Christian Plattes
Bei Residenten wird der Veräußerungsgewinn nach den entsprechenden progressiven Steuersätzen auf Kapitaleinkünfte besteuert. Häufig werde ich außerdem gefragt: Gibt es nicht diese Reinvestitionsregelung? Vereinfacht gesagt kann unter bestimmten Voraussetzungen der Gewinn aus dem Verkauf des eigenen Hauptwohnsitzes steuerlich begünstigt sein, wenn das Geld wieder in einen neuen Hauptwohnsitz investiert wird. Wenn wir aber von unserem deutschen Steuerpflichtigen ausgehen, der eine Ferienimmobilie hier in Spanien besitzt und hier nicht lebt, handelt es sich gerade nicht um seinen Hauptwohnsitz. Hinzu kommt, dass auch der Begriff des Hauptwohnsitzes steuerlich genau definiert ist und bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein müssen.

Timothea Imionidou
Das heißt, das hängt dann letztlich auch wieder mit der steuerlichen Situation und dem tatsächlichen Wohnsitz zusammen.

Christian Plattes
Genau. Wenn ich tatsächlich in Spanien wohne und die Immobilie mein Hauptwohnsitz ist, sind wir steuerlich in einer ganz anderen Situation. Dann öffnen wir aber auch gleich die nächste große Themenbox des spanischen Steuerrechts und möglicherweise auch der Wegzugsbesteuerung in Deutschland. Für unseren heutigen Fall können wir es deshalb vereinfachen: Für einen Nichtresidenten, der seine Ferienimmobilie in Spanien verkauft, beträgt die Besteuerung des Veräußerungsgewinns grundsätzlich 19 Prozent.

Timothea Imionidou
Punkt. Und ich glaube, wir setzen jetzt auch hier einen Punkt. Das waren viele interessante Informationen, die man erst einmal verarbeiten muss. Vielen Dank für deine Expertise und dafür, dass du heute wieder mein Gast warst.

Christian Plattes
Vielen Dank dir.

Timothea Imionidou
Und Ihnen natürlich wieder vielen Dank fürs Zuhören und fürs Zusehen. Alle weiteren Informationen finden Sie wie immer auf WilliPedia unter willipedia.plattes.net.

Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit: ff