Verdeckte Gewinnausschüttung | Nutzung von Ferienimmobilien
Der Erwerb von Ferienimmobilien über Kapitalgesellschaften ist gängige Praxis – insbesondere bei hochwertigen Objekten auf Mallorca, in Florida oder Dubai. Häufig werden diese Immobilien über ausländische Kapitalgesellschaften, wie zum Beispiel einer spanischen S.L. gehalten. Ziel ist dabei oftmals: Wahrung der Privatsphäre, steuerliche Optimierung oder eine flexible Nachfolgeplanung.
Im entschiedenen Fall, BFH-Urteil vom 1. Oktober 2024 (VIII R 4/21), verlegte ein Ehepaar seinen Wohnsitz von Spanien nach Deutschland. Beide Ehepartner hielten je 50 Prozent an zwei spanischen S.L., über die eine Ferienimmobilie gehalten wurde. Die zuvor gezahlte Miete an die Gesellschaft wurde nach dem Wegzug eingestellt – bei nur gelegentlicher Nutzung. Das Finanzamt unterstellte daraufhin eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) in Höhe der ortsüblichen Miete.
Das Finanzgericht bestätigte diese Auffassung zunächst. Der BFH widersprach: Eine verdeckte Gewinnausschüttung erfordert einen konkreten Nutzungsvorteil. Allein die theoretische Zugriffsmöglichkeit auf eine Immobilie genügt nicht. Entscheidend sei die tatsächliche private Nutzung – zum Beispiel durch Aufenthalte ohne Mietzahlung oder entgegen eines gesellschaftlichen Verbots. Ein bloßes Nutzungsverbot in der Satzung oder im Gesellschafterbeschluss reiche allerdings nicht aus, um eine vGA auszuschließen – es sei lediglich ein schwaches Indiz. Maßgeblich seien objektivierbare Nachweise wie:
Belege für konkrete Aufenthalte, wie zum Beispiel Flugtickets
Energieverbrauch und Ausstattung der Immobilie
Fehlende Vermietung an Dritte
Zustand der Immobilie, wie zum Beispiel nicht bewohnbar
Praxisfolgen: Gestaltungsspielraum, aber Dokumentationspflicht
Das Urteil schafft für international agierende Unternehmer Gestaltungssicherheit:
Keine vGA bei fehlender tatsächlicher Nutzung: Die bloße Nutzungsmöglichkeit führt nicht automatisch zu steuerlichen Konsequenzen.
Dokumentation ist entscheidend: Gesellschaftsbeschlüsse, Mietverträge oder Nutzungsverbote sollten schriftlich fixiert und durch reale Nutzungsmuster untermauert werden.
Technischer Zustand zählt: Eine Immobilie ohne Möblierung oder mit Baumängeln spricht gegen eine vorteilhafte Nutzung.
Verhinderte Vermögensmehrung als Maßstab: Eine vGA liegt nur vor, wenn der Gesellschaft ein wirtschaftlicher Vorteil entgeht – etwa durch unentgeltliche Überlassung.
Achtung: Weitere steuerliche Risiken möglich
Trotz positiver BFH-Rechtsprechung bleiben Fallstricke – insbesondere bei ausländischen Gesellschaften:
Hinzurechnungsbesteuerung (§ 7 ff. AStG) prüfen
Wegzugsbesteuerung (§ 6 AStG) beachten bei Strukturänderungen
Kostenmiete vs. Marktwert: Die Finanzverwaltung wendet regelmäßig die sogenannte Kostenmiete an – der BFH hingegen orientiert sich an der marktüblichen Vergleichsmiete.
Das BFH-Urteil stärkt die steuerliche Planungssicherheit bei internationalen Immobilienstrukturen. Entscheidend ist die Realität der Nutzung – nicht die theoretische Möglichkeit. Unternehmer sollten ihre Strukturen regelmäßig überprüfen, eine klare Dokumentation führen und bei Zweifeln fachkundigen Rat einholen.
(Stand: Mai 2025/wp,ng)
