Vermögensteuer, quo vadis?

Jörg Jung
Es sind nur noch wenige Wochen, wenn nicht gar Tage, dann neigt sich das Jahr 2023 auch wieder dem Ende zu. Und jetzt gibt es brandheiße News, denn Häusle-Inhaber hier auf unserer Lieblingsinsel sollten eventuell noch in diesem Jahr ihre Immobilie veräußern. Aber warum ist das so? Rede und Antwort steht der Steuerexperte der PlattesGroup Thomas Pfitzner. Mein lieber Thomas, du kennst dich mit Immobilien-Steuerrecht auf Mallorca bestens aus. Ja, warum ist es denn jetzt eigentlich so interessant, noch in diesem Jahr die Mallorca Immobilie zu veräußern? Man will sie doch behalten.

Thomas Fitzner
Eigentlich. Na ja, ob man die schleunigst veräußern muss oder nicht, das sei jetzt mal dahingestellt. Das hängt von unterschiedlichen Faktoren ab. Aber tatsächlich muss man sich jetzt, wo wir uns auf das Jahresende zubewegen, die Frage stellen, ob ich lieber vor oder nach dem Jahresende einen geplanten Immobilienverkauf über die Bühne bringe.

Jörg Jung
Wobei es ja einen großen Unterschied gibt zwischen Nichtresidenten und Residenten.

Thomas Fitzner
Der Fall eines Nichtresidenten, also jemandem, der nicht in Spanien ansässig ist, für den empfiehlt sich tatsächlich, die Immobilie noch vor dem 31. Dezember loszuwerden, also der Notartermin noch vor Jahresende anzuberaumen. Warum? Weil er sich möglicherweise, wenn die Immobilie teuer ist, Vermögenssteuer spart. Die Vermögenssteuer ist ein Stichtagsteuer, das heißt bei Nichtresidenten und auch bei Residenten. Schaut man sich an, was hat die Person am 31.12. Wenn man jetzt in Deutschland steuerlich ansässig ist, dann sagt das Doppelbesteuerungsabkommen, dass man in Spanien ja nur für sein unbewegliches Eigentum, also Immobilien, Vermögenssteuer bezahlen muss. Und betrachtet wird die Situation am 31.12. Das heißt, wenn man am 30.12. die Immobilie verkauft und dann nichts mehr, nichts Unbewegliches mehr hat in Spanien, dann würde man für das Gesamtjahr keine Vermögenssteuer mehr bezahlen. Das heißt, man kann sich mit diesem "Trick". Ja, mit diesem Timing kann man sich ein Jahr Vermögenssteuer sparen.

Jörg Jung
Ja, ist die Situation bei Nichtresidenten. Aber wie sieht es bei Residenten aus?

Thomas Fitzner
Ein Resident muss ja aufpassen. Warum? Weil in der Vermögenssteuer ist der Wert der Immobilie ein anderer als der Verkehrswert. Für die Vermögensteuer werden drei Vergleichswerte herangezogen, nämlich die Brutto-Anschaffungskosten, Katasterwert und der Wert, der für irgendeine andere Steuer festgelegt wird. Und von diesen drei Werten ist normalerweise der Brutto-Anschaffungswert der höchste. Und. Und ist somit der vermögensteuerliche Wert. Und der bleibt dann auf diesem auf diesem Level stehen über all die Jahre. Und entfernt sich, wenn eine Wertsteigerung gegeben ist, immer weiter vom Verkehrswert. Und was passiert, wenn jetzt der Resident vor dem Jahreswechsel die Ziegel gegen Bargeld eintauscht?

Naja, nehmen wir mal an, er hat diese Immobilie vor 20 Jahren um 1 Million € erworben. Und in seiner Vermögensteuer-Erklärung ist die jetzt mit einer Million verbucht und er verkauft jetzt vor dem Jahresende um 2 Millionen. Also jetzt mal ganz abgesehen davon, was an Einkommensteuer bezahlt, das ändert sich nicht, ob er das jetzt vor oder nach dem Jahresende macht, es ändert sich nur, wann er es macht. Also ob er das jetzt für die Einkommenssteuererklärung 23 oder 24 macht. Aber um die Versteuerung selbst kommt er nicht herum. Aber was passiert vermögensteuerlich? Vermögensteuerlich passiert in dem konkreten Beispielfall, dass er jetzt statt 1 Million Immobilie plötzlich 2 Millionen Barvermögen hat. Und als Resident, als Resident muss er ja für sein weltweites Vermögensteuern bezahlen. Er hat plötzlich, obwohl sich seine Situation eigentlich nicht geändert hat, die Immobilie war ja 2 Millionen wert, aber war eben vermögensteuerlich geringer verbucht. Und wenn er dieses und wenn er diese Übertragung vor dem Jahresende macht, dann hat er im 31.12. plötzlich wundersamer Weise 1 Million mehr Vermögen steuerlich zu veranlagen.

Jörg Jung
Ja und habe ich das jetzt richtig verstanden? Die Politik in Madrid, die hat da eventuell in Zukunft auch ein Wörtchen mitzureden.

Thomas Fitzner
Was jetzt die Vermögensteuer betrifft, haben wir ja im Vergangenen, also im zu Ende gehenden Jahr, besser gesagt, so eine Achterbahnfahrt hinter uns. Im Frühjahr sah es so aus, als könnte sich tatsächlich ein Tor öffnen für die Abschaffung dieser Steuer. Es ist dann hin und hergegangen und am Ende, am Ende stehen wir jetzt mit einer Regierung da, die die Vermögensteuer bestimmt nicht abschaffen wird. Und das Schicksal der Vermögensteuer hängt jetzt zur Gänze am Schicksal der aktuellen Regierung. Das heißt solange die an, solange die an der Macht ist, solange sich diese noch relativ bunte Koalition versteht, wird die Vermögensteuer erhalten bleiben und man müsste sich ansehen okay, also entweder gibt es irgendwann mal vorgezogene Neuwahlen oder in vier Jahren den normalen Wahlen und dann würde sich die nächste Gelegenheit ergeben, dass dann ein Wechsel der Regierung stattfindet und die Vermögensteuer abgeschafft wird.

Jörg Jung
Also zugegebenermaßen, das ist natürlich alles eine sehr komplizierte Geschichte, vielleicht hier und da noch vage. Was raten wir unseren Mandanten jetzt, lieber Thomas?

Thomas Fitzner
Wir raten unseren Mandanten, sich zumindest mittelfristig auf die Vermögensteuer einzustellen und das Eigentum entsprechend zu strukturieren. Es gibt eine Menge Möglichkeiten, wie man Vermögensteuer sparen oder auch komplett vermeiden kann. Legal natürlich. Leider ist im vergangen Jahr eine dieser Möglichkeiten weggefallen, nämlich für Nichtresidenten eine Immobilie über eine ausländische Gesellschaft zu halten. Da gibt es eine Gesetzesänderung, die aber auch andererseits neue Möglichkeiten der steuerlichen Gestaltung eröffnet hat. Wir sind auf dieses Thema spezialisiert bei der PlattesGroup und können dazu gerne unsere Beratung anbieten.

Jörg Jung
Also mir ist jetzt aufgefallen, wir reden die ganze Zeit von Spanien, Madrid, wir reden von Deutschland. Hat die EU auch noch ein Wörtchen mitzureden oder sind die komplett raus?

Thomas Fitzner
Es gibt noch ein anderes Szenario. In dem die Vermögenssteuer quasi rechtlich gekippt wird. Es laufen mehrere Verfassungsklagen sowohl gegen die spanienweite, sogenannte Reichensteuer oder Solidaritätssteuer, und gegen gegen die normale Vermögenssteuer. Auf Grundlage der Gesetzesänderungen vor drei Jahren, als die Regierung aus dieser ja ursprünglich temporär angelegten Maßnahme eine permanente machte. Das Argument aus verfassungsrechtlicher Sicht der Kläger ist, dass für diese Änderung nicht das korrekte, die korrekte Gesetzesform gewählt wurde. Also ein Formfehler begangen wurde, quasi. Allerdings hat sich das Verfassungsgericht vor kurzem ja bereits zu den Klagen gegen die Reichensteuer geäußert.

Thomas Fitzner
Gegen diese Reichensteuer gab es sehr viel gewichtigere Argumente und das wurde aber abgeschmettert. Und aus diesem Grund sind wir der Ansicht, dass die Verfassungsklagen gegen die normale Steuer extrem geringe Aussichten auf Erfolg haben. Unter anderem auch deswegen, weil der Verfassungsgerichtshof politisiert ist und somit regierungsnah und auch aus schon aus dem Grund hiermit wir nicht damit rechnen, dass das Verfassungsgericht die Steuer kippt.

Jörg Jung
Ich schaue natürlich noch mal auf den Kalender, lieber Thomas. Jahresende ist in wenigen Tagen. Wir sind ja schon im Dezember. Muss ich jetzt alles irgendwie übers Knie brechen?

Thomas Fitzner
Ein großer Feind einer soliden Steuerplanung sind Hektik und Eile. Und eine andere Frage ist auch, ob man noch ob man das noch aufsetzen kann. Da müssen ja die Urkunden müssen entworfen werden, man muss einen Notartermin bekommen etc. etc.. Aber es gibt noch einen anderen Aspekt. Residenten müssen sehr aufpassen, dass Sie die Immobilie nicht zu früh verkaufen, wenn Sie die einzige Möglichkeit eines einkommensteuerfreien Verkaufs in Betracht ziehen. Dieses Szenario, eine Immobilie zu verkaufen und dafür keine Steuern zu bezahlen, das funktioniert nur, wenn die Immobilie der Hauptwohnsitz ist unter bestimmten Voraussetzungen.

Thomas Fitzner
Wenn man über 65 Jahre alt ist. Oder wenn man das Geld, das man aus diesem Immobilienverkauf einnimmt, in eine neue Hauptwohnsitz-Immobilie investiert, auch wenn man jünger als 65 Jahre ist. Aber eine ganz wichtige Voraussetzung ist, dass diese Hauptwohnsitz-Immobilie, drei Jahre lang, und zwar tagesgenau drei Jahre lang ununterbrochen als solche genutzt wurde, das heißt als Hauptwohnsitz. Darum muss man sich, wenn man jetzt, wenn man jetzt zum Beispiel aus vermögensteuerlichen Gründen sagt: "Okay, ich kriege das schnell los, was für einen Residenten sowieso, sagen wir mal, eine problematische Sache ist." Man müsste sich zuerst ansehen, okay, schießt er sich da nicht aus vermögensteuerlicher Sicht ein Eigentor.

Er könnte sich aus einkommensteuerlicher Sicht ebenfalls ein Eigentor schießen, wenn er die Immobilie zu früh verkauft und es zum Streitthema mit dem Finanzamt werden könnte. Ob er nun tatsächlich diese drei Jahre Nutzung als Hauptwohnsitz erfüllt hat? Ein wichtiger Ratschlag noch für Nichtresidenten, speziell deutsche Steuerbürger, die in Spanien eine Immobilie über eine Struktur halten. Die sollten sich ansehen, wenn sie die sogenannte 50-Prozent-Regelung des Doppelbesteuerungsabkommen und des spanischen Vermögensteuer-Gesetzes nutzen, um aus der Vermögensteuer raus zu sein. Die sollten sich ansehen, ob diese 50-Prozent-Regelung tatsächlich auch im Jahr 2023 in ihrer Struktur, also in, in der Firma, in der Gesellschaft, an der sie Anteile halten, erfüllt ist.

Auf Deutsch gesagt: Die müssen sich ansehen, ob tatsächlich weniger als 50 % der Aktiva in der Bilanz spanisches Immobilieneigentum darstellen. Das ist speziell für jene Anteilseigner wichtig, in deren Gesellschaften es Veränderungen gegeben hat, also das entweder Aktiva dazu gekauft oder abgestoßen wurden. Oder aber die Aktiva haben mit volatilen Werten, also wo sich die Werte stark verändert haben könnten, zum Beispiel wenn die ein Aktiendepot in den Aktiva haben, wo sich möglicherweise mit Jahresende die Situation ergibt, dass das plötzlich vom Verkehrswert her nun niedriger ist und damit die spanischen Immobilien die 50 % Marke durchbrechen und somit die gesamte Gesellschaft in die spanische Vermögenssteuer hineinrutscht.

Jörg Jung
Gut, da könnte man ja auch auf die Idee kommen, sich eine provisorische Bilanz zu machen, um zu schauen, ob diese 50 % gegeben sind, oder?

Thomas Fitzner
Ja, da gibt es, da gibt es eben einen Haken. Und zwar bei der Bewertung. Im vergangenen Jahr hat dieser reformierte Artikel im spanischen Vermögensteuer-Gesetz festgelegt, wie die Aktiva für die Bewertung zu Zwecken der 50-Prozent-Regelung vorzunehmen ist. Und zwar müssen bei Immobilien, muss bei Immobilien der Bruttoanschaffungswert herangezogen werden, gegebenenfalls berichtigt um die Abschreibung und sämtliche anderen Aktiva sind nach dem Verkehrswert anzusetzen. Das heißt, für die Zwecke dieser 50-Prozent-Rechnung muss ich mir die Bilanz ansehen und gegebenenfalls die Werte, die in der Bilanz auf der Aktivseite stehen, noch mal berichtigen. Darum ist es wichtig, dass man vor Jahresende einen Blick drauf wirft. Was hat sich abgespielt mit diesen Aktiva? Ist es möglich, dass Aktiva im Wert rauf oder runter gegangen sind für den Fall, dass man auf diese 50-Prozent-Regelung abstellt?

Jörg Jung
Ja, und genau deswegen ist es eben so wichtig, sich in genau diesen Fällen an die PlattesGroup hier auf Mallorca zu wenden. Thomas Fitzner, vielen Dank für diese ausführlichen Informationen und Ihnen vielen Dank fürs Zuhören