Neue Abschreibungsvorgabe: Geld beim Hausverkauf auf Mallorca sparen

Bisher galt in Spanien: Eine natürliche Person, die eine Immobilie vermietet, muss gezwungenermaßen jährlich drei Prozent Abschreibung ansetzen. Ein kürzlich ergangenes Urteil des Höchstgerichts (STS 5416/2025) sowie eine frühere, allerdings weniger gewichtige Entscheidung eines Verwaltungsgerichts (TEAR Canarias 35-02555-2023) stellen nun klar, dass das Gesetz anders auszulegen ist: Auch natürliche Personen können entscheiden, in welcher Höhe sie im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben abschreiben wollen, konkret zwischen einem und drei Prozent. In der Praxis kann das vor allem für Nichtresidenten interessant sein, sowie auch für Residenten, die bei der Versteuerung ihrer Mieteinnahmen die Abschreibung „vergessen“ haben.

Die steuerlichen Folgen der Abschreibung

Unter Abschreibung (Spanisch: amortización, deutscher Fachsprech: AfA – Absetzung für Abnutzung) versteht man bei der Vermietung jenen Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes, den der Immobilieneigentümer jährlich als quasi laufende Kosten von seinem Gewinn abziehen kann. Damit spart er einerseits Steuern, andererseits wird beim Verkauf der Immobilie die bis dahin genutzte Abschreibung von den Anschaffungskosten abgezogen und erhöht somit den steuerlichen Gewinn und folglich auch die darauf fällig Einkommensteuer.

Diese Vorgaben können vor allem für Nichtresidenten zum Problem werden, da sie ihr Einkommen isoliert pro Immobilie versteuern müssen und in manchen Fällen auf steuerlichen Verlusten sitzen bleiben, die sie später nicht verwenden können. Genau diese Situation kann mit einer niedrigeren Abschreibung vermieden werden. Für wen die Lösung anwendbar ist, muss allerdings im Einzelfall analysiert werden. Darüber hinaus kann die Höhe der Abschreibung, für die man sich zu Beginn der Vermietung entscheidet, nur unter bestimmten Voraussetzungen verändert werden.

Rettungsanker beim Immobilienverkauf

Für Immobilieneigentümer, die bei ihrer Selbstveranlagung die Abschreibung vergessen oder (nach bisheriger Doktrin „irrtümlich“) mit einem niedrigeren Prozentsatz angesetzt haben, sind die beiden Urteile der Rettungsanker. Denn bei einem Verkauf besteht das Finanzamt gnadenlos auf einer Einrechnung der Abschreibung für alle Vermietungszeiträume, unabhängig davon, ob diese tatsächlich steuermindernd verwendet wurde. Zwar löst sich das Problem nicht zur Gänze in Wohlgefallen auf, doch ist in dieser Situation eine AfA von einem Prozent immer noch besser als eine von drei Prozent.

Für Residenten, die normal versteuern und die AfA gemäß bisheriger Doktrin ansetzen, ergeben sich durch die Urteile in der Regel keine Optimierungsmöglichkeiten, weil sie anders als Nichtresidenten allfällige Verluste aus der Vermietung gegen Gewinne aus anderen Objekten oder Tätigkeiten anrechnen können. Deshalb ist bei ihnen die Wahrscheinlichkeit, dass die Drei-Prozent-Doktrin zu steuerlichen Nachteilen führt, eher gering.

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