Deutsche Gesellschaften in Spanien: Steuerliche Folgen beim Immobilienbesitz
Der Kauf einer Immobilie in Spanien über eine deutsche Gesellschaft klingt oft nach einer eleganten Lösung – doch in der Praxis führt diese Struktur schnell zu steuerlichen Stolperfallen. In dieser Folge geht es darum, warum deutsche Gesellschaften in Spanien steuerpflichtig werden, welche Abgaben tatsächlich anfallen und welche Struktur sich für Privatpersonen und Unternehmer am besten eignet.
Im Mittelpunkt steht die Frage, warum viele glauben, dass man mit einer deutschen Gesellschaft in Spanien keine Steuern zahlen muss – und warum das ein weitverbreiteter Irrtum ist. Die Episode beleuchtet die steuerlichen Unterschiede zwischen einer deutschen GmbH, einer Kommanditgesellschaft und einer spanischen SL. Dabei wird klar: Gerade die deutsche Kommanditgesellschaft bietet überraschend große Vorteile, insbesondere bei Eigennutzung, Vermögensplanung und langfristiger Familienstruktur.
Die Folge zeigt zudem, welche Steuern in Spanien konkret anfallen – von der Selbstnutzungssteuer über Mieteinnahmen bis zur Doppelbesteuerung – und warum eine frühzeitige steuerliche Beratung entscheidend ist, um hohe Nachzahlungen zu vermeiden und Gestaltungsspielräume optimal zu nutzen.
SPRECHER
Timothea Imionidou
Podcast-Producerin der PlattesGroup. V
Christian Plattes
Asesor Fiscal und Leiter der Abteilung „Wohn- und Ferienimmobilien“ (WuF) der PlattesGroup.
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Timothea Imionidou
Immobilien in Spanien sind ein Traum für viele, und oft werden sie über Gesellschaftsstrukturen erworben. Gerade deutsche Gesellschaften spielen dabei eine große Rolle. Was steuerlich sinnvoll klingt, bringt in der Praxis jedoch viele Tücken mit sich. Darüber sprechen wir heute.
Herzlich willkommen zu unserem Podcast. Ich bin Timothea Imionidou, Podcastproducerin der PlattesGroup, und ich darf heute erneut meinen Gast begrüßen: Christian Plattes, Asesor Fiscal und Leiter der Abteilung Wohn- und Ferienimmobilien bei der PlattesGroup, kurz WuF.
Sie haben wieder ein spannendes Thema mitgebracht: deutsche Gesellschaften in Spanien. Welche steuerlichen Konsequenzen entstehen, wenn man eine Immobilie in Spanien über eine deutsche Gesellschaft hält? Viele glauben, dass man dann in Spanien keine Steuern zahlen muss. Warum stimmt das nicht?
Christian Plattes
Das Thema liegt mir am Herzen, weil wir viele Fälle sehen, in denen Mandanten überrascht sind. Sie sagen: „Ich habe noch nie Steuern gezahlt, ich habe eine deutsche Gesellschaft – warum will Spanien plötzlich etwas von mir?“
Grundsätzlich gilt: Ich bin für Vermögen steuerpflichtig, das sich in einem Land befindet, unabhängig davon, wo der Eigentümer sitzt. Wenn ich als Privatperson in Deutschland lebe und hier eine Immobilie habe, bin ich in Spanien steuerpflichtig. Und wenn eine deutsche Gesellschaft eine Immobilie in Spanien hält, ist auch diese Gesellschaft in Spanien steuerpflichtig. Viele wundern sich darüber und fragen: „Was will Spanien jetzt von mir?“ – doch die Immobilie steht nun einmal auf spanischem Boden.
Schauen wir uns die möglichen Besteuerungsarten an. Entscheidend ist, welches Vermögen in der Gesellschaft steckt: Bankkonto, Auto, Immobilie oder ein gewerbliches Projekt. Je nach Vermögen ist die Besteuerung unterschiedlich.
Nehmen wir den Klassiker: Eine deutsche GmbH oder Kommanditgesellschaft hält eine Immobilie in Spanien. Eine GmbH hat immer eine Gewinnerzielungsabsicht. Wenn eine Immobilie gekauft wird, muss diese grundsätzlich Gewinne erzielen. Häufig wird die Immobilie jedoch vom Gesellschafter selbst genutzt. Das ist steuerlich nicht erlaubt.
Das Finanzamt sagt: Wenn die Immobilie für den Gesellschafter zur Verfügung steht, muss eine Miete zwischen Gesellschaft und Anteilseigner gezahlt werden – zu marktüblichen Konditionen. In Deutschland spricht man hier von einer verdeckten Gewinnausschüttung. Das Finanzamt legt fest, wie hoch die Miete sein muss, und das ist nicht günstig.
Wenn diese Mieteinnahmen in Spanien generiert werden, müssen sie mit 19 Prozent besteuert werden. Das deutsche Finanzamt besteuert sie ebenfalls, aber die in Spanien gezahlten Steuern können in Deutschland angerechnet werden. Dazu sollte man unbedingt einen Steuerberater einschalten.
Das Gleiche gilt bei Ferienvermietung. Auch hier sind die Mieteinnahmen in Spanien mit 19 Prozent zu versteuern.
Jetzt zu den Kommanditgesellschaften, die besonders interessant sind. Eine deutsche Kommanditgesellschaft ist eine Personengesellschaft. Nicht die Gesellschaft, sondern die Gesellschafter sind einkommensteuerpflichtig. Das macht diese Struktur attraktiv. Wenn eine deutsche Kommanditgesellschaft eine Immobilie in Spanien hält, wird diese steuerlich so behandelt, als befände sie sich im Privatvermögen der Gesellschafter.
Das bedeutet: Es gibt keine verdeckte Gewinnausschüttung. Stattdessen fällt nur die Selbstnutzungssteuer an.
Die Selbstnutzungssteuer bedeutet nicht, dass man die Immobilie tatsächlich nutzt, sondern dass sie zur Nutzung bereitsteht. Jeder Zweitwohnsitz unterliegt dieser Steuer. Der Betrag wird aus dem Katasterwert berechnet: ein oder zwei Prozent des Katasterwerts, darauf 19 Prozent Steuer. Bei einer Immobilie im Wert von etwa einer Million Euro liegt die Steuer grob bei 300 bis 400 Euro im Jahr. Das ist absolut überschaubar.
Viele fragen nun: Warum sollte ich eine Kommanditgesellschaft gründen, wenn die Steuer ähnlich hoch ist wie bei privatem Eigentum? Kommanditgesellschaften werden in Deutschland oft Familien-KGs genannt. Es gibt einen Kommanditisten und einen Komplementär. Der Komplementär hat die vollständige Entscheidungsgewalt.
Beispiel: Ehepaar mit drei Kindern kauft eine Immobilie. Die Eltern sind Komplementäre und können allein entscheiden. Die Kinder können nicht eigenständig über Anteile verfügen oder Veränderungen verlangen. Das ist rechtlich sehr attraktiv.
Erbschaft- oder Schenkungsteuer fällt außerdem nicht in Spanien an, weil die Übertragung in Deutschland stattfindet. Der Verkauf der Immobilie wird wie bei Privatpersonen behandelt: 19 Prozent Steuer in Spanien, Spekulationsfrist in Deutschland.
Ich bin ein großer Fan der Kommanditgesellschaft – sie macht in vielen Fällen wirklich Sinn.
Timothea Imionidou
Früher war es üblich, Immobilien über eine spanische SL zu halten. Warum macht man das heute kaum noch?
Christian Plattes
Eine SL ist wie eine GmbH. Sie hat eine Gewinnerzielungsabsicht. Wenn die Immobilie privat genutzt wird, muss eine marktübliche Miete gezahlt werden. Für private Nutzung gibt es deutlich attraktivere Strukturen als eine SL.
Timothea Imionidou
Worauf sollte man als Unternehmer oder Privatperson achten, bevor man eine Immobilie über eine deutsche Gesellschaft in Spanien erwirbt?
Christian Plattes
Wichtig ist zu verstehen: Man wird steuerpflichtig in dem Land, in dem sich das Vermögen befindet – hier Spanien. Viele unterschätzen das.
Deshalb sollte man unbedingt vorher einen spanischen Steuerexperten hinzuziehen, um Überraschungen zu vermeiden.
Gleichzeitig gibt es viel Spielraum für Strukturierung. Je höher das Vermögen, desto höher meist die Steuerbelastung. Eine Kommanditgesellschaft kann dabei sehr vorteilhaft sein.
Wenn die Immobilie jedoch unterhalb des Freibetrags von drei Millionen Euro auf den Balearen liegt, kann auch privates Eigentum sinnvoll sein. Es kommt immer auf die persönliche Situation an.
Auch zur gezielten Vermögensübertragung an Kinder gibt es sehr interessante Gestaltungsmöglichkeiten – in Spanien und im Zusammenspiel mit dem deutschen Steuerberater.
Mein Rat: Augen und Ohren offen halten und frühzeitig Experten fragen.
Timothea Imionidou
Diese Experten finden Sie hier bei der PlattesGroup. Weitere Informationen, News und Podcasts finden Sie wie immer auf willipedia.plattes.net. Danke, Christian.
Christian Plattes
Danke.
Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit: C. Schittelkopp
