Vermögensteuer in Spanien: Was Eigentümer und Investoren wissen müssen

Timothea Imionidou
In Spanien zu leben oder hier zu investieren, ist für viele ein großer Traum. Spätestens beim Thema Steuern tauchen jedoch viele Fragen auf. Heute schauen wir uns an, was die Vermögensteuer in Spanien bedeutet und worauf Eigentümer und Investoren besonders achten sollten.
Herzlich willkommen zu unserem Podcast.
Mein Name ist Timothea Imionidou, ich bin die Podcast Producerin der PlattesGroup, und ich freue mich, heute wieder einen Experten aus unserem Haus begrüßen zu dürfen: Christian Plattes, Asesor Fiscal und Leiter der Abteilung Wohn- und Ferienimmobilien.
Hallo Christian.

Christian Plattes
Hallo Timothea.

Timothea Imionidou
Wir sprechen heute über die Vermögensteuer. Viele Mandanten beschäftigt dieses Thema. Fangen wir damit an: Was ist die Vermögensteuer in Spanien und wen betrifft sie?

Christian Plattes
Die Vermögensteuer ist – wie der Begriff schon andeutet – die Besteuerung von Vermögen. Entscheidend sind zwei Punkte: Was wird besteuert? Und bei wem wird welches Vermögen besteuert?
Wenn ich in Spanien ansässig bin, bin ich für mein gesamtes Weltvermögen vermögensteuerpflichtig. Dazu gehören Gesellschaftsanteile, Aktiendepots, Cash, Bankkonten, Kryptowährungen, Autos, Kunst oder Schmuck. Alles, was als Vermögen gilt.
Gegen diese Vermögenswerte kann ich Finanzierungen abziehen, die ich aufgenommen habe.
Wenn ich nicht ansässig bin, bin ich nur für das Vermögen vermögensteuerpflichtig, das sich in Spanien befindet, also zum Beispiel für Immobilien, Liegeplätze, Bankkonten oder Autos.

Timothea Imionidou
Das heißt, man zahlt entweder auf das gesamte Vermögen oder nur auf Vermögenswerte in Spanien?

Christian Plattes
Jein. Das nationale spanische Gesetz sagt: Besteuert wird das Vermögen in Spanien. Aber es gibt zusätzlich Doppelbesteuerungsabkommen, zum Beispiel mit Deutschland. Diese Abkommen definieren, welche Vermögenswerte besteuert werden dürfen.
Für deutsche Steuerpflichtige gilt: Besteuert werden darf nur das unbewegliche Vermögen, das direkt oder indirekt gehalten wird, also Immobilien oder Rechte an Immobilien.

Timothea Imionidou
Viele fragen auch, wie Fremdfinanzierungen berücksichtigt werden. Kann man Schulden bei der Vermögensteuer anrechnen?

Christian Plattes
Ja, wenn die Finanzierung für den Kauf der Immobilie aufgenommen wurde.
Beispiel: Ich kaufe eine Immobilie für 2 Millionen und nehme ein Darlehen über 1,5 Millionen auf. Dann kann ich die 1,5 Millionen abziehen.
Wichtig ist der Nachweis, dass das Darlehen direkt in den Kauf geflossen ist. Wird die Finanzierung erst nach dem Kauf aufgenommen, kann sie nicht angerechnet werden.

Timothea Imionidou
Und wie ist es, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie besitzen?

Christian Plattes
Dann wird das Vermögen anteilig zugerechnet.
Wenn mir 33 Prozent einer Immobilie gehören, die eine Million wert ist, beträgt mein steuerpflichtiges Vermögen 333.000 Euro.

Timothea Imionidou
Gibt es Freibeträge bei der Vermögensteuer?

Christian Plattes
Ja. Bis 2023 lag der allgemeine Freibetrag bei 700.000 Euro plus 300.000 Euro für den Erstwohnsitz, wenn man in Spanien ansässig ist.
Seit 2024 gilt auf den Balearen ein Freibetrag von 3 Millionen Euro pro Steuerpflichtigem.
Ansässige haben zusätzlich die 300.000 Euro auf den Erstwohnsitz. Das ergibt einen Freibetrag von bis zu 3,3 Millionen Euro.
Wichtig: Wenn das Bruttovermögen über 2 Millionen Euro liegt, muss eine Vermögensteuererklärung eingereicht werden – auch wenn am Ende keine Steuer zu zahlen ist.

Timothea Imionidou
Was ist, wenn die Immobilie über eine Gesellschaft gehalten wird?

Christian Plattes
Dann gilt das Doppelbesteuerungsabkommen: Vermögensteuerpflicht besteht nur, wenn mehr als 50 Prozent des Gesellschaftsvermögens aus der spanischen Immobilie bestehen.
Wenn die Gesellschaft zum Beispiel eine Immobilie auf Mallorca im Wert von 4 Millionen besitzt, aber eine weitere Immobilie in Deutschland im Wert von 5 Millionen, liegt der Spanien-Anteil unter 50 Prozent – dann fällt keine Vermögensteuer für die Gesellschaftsanteile an.
Werden die Anteile vermögensteuerpflichtig, werden sie bewertet anhand von:
- Nettovermögen
- Eigenkapital
- kapitalisiertem Gewinn (Durchschnitt der letzten drei Jahre mal fünf)
In der Praxis ist das meist das Nettovermögen.

Timothea Imionidou
Was rätst du Eigentümern und Investoren konkret?

Christian Plattes
Zunächst sollte man den Wert seines Vermögens in Spanien kennen. Sobald bestimmte Grenzen überschritten werden, lohnt sich eine fachliche Beratung.
Die Vermögensteuer wird mit steigendem Vermögen schnell teurer, besonders in den oberen Stufen.
Wir haben auf unserer Website unter WilliPedia einen Vermögensteuerrechner, mit dem man die eigene Vermögensteuerlast simulieren kann. Dort können Vermögenswerte und Restfinanzierungen eingetragen werden.
Viele Gestaltungsmöglichkeiten sind sinnvoll, sollten aber immer fachlich begleitet werden.
Das Internet liefert oft Halbwissen – das kann teuer werden.

Timothea Imionidou
Absolut. Und es kostet ja nicht nur Geld, sondern auch Zeit und Energie.
Gibt es noch etwas Wichtiges zum Thema Vermögensteuer?

Christian Plattes
Wir haben heute den Grundrahmen abgedeckt. Es gibt natürlich weitere Sonderfälle – zum Beispiel bei Schiffen, Flugzeugen oder Betriebsstätten in Spanien. Wer außerhalb Deutschlands ansässig ist, hat wieder andere Besonderheiten. All das sollte man im Detail prüfen.

Timothea Imionidou
Vielen Dank, Christian.

Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit: Nils Giessler