Legalisierung von Schwarzbauten auf Mallorca: "Es ist keine Teillegalisierung möglich"

Das Verfahren zur Legalisierung von Schwarzbauten auf dem Land auf den Balearen ist theoretisch im vergangenen Jahr angelaufen. Es ist in einer Zusatzbestimmung im Gesetz 7/2024 vom 11. Dezember 2024 enthalten, in dem es hauptsächlich um Bürokratieabbau geht. Doch die konservative Landesregierung hatte das Gesetz zwischenzeitlich nachgebessert – und das warf Fragen auf. Diese Nachbesserungen mussten noch vom Inselrat ratifiziert werden – was wegen der instabilen politischen Mehrheitsverhältnisse einige Zeit in Anspruch genommen hatte. 

Die endgültigen Ratifizierung hat am 13. Februar den Inselrat passiert, anschließend wurde die Regelung im balearischen Gesetzblatt (BOIB) veröffentlicht, womit sie in Kraft getreten ist. Jetzt können also auch die Anträge bearbeitet werden, die sich bislang in Wartestellung befanden.

Wie es um das Verfahren steht und was Antragsteller angesichts der unübersichtlichen Lage beachten sollten, erklärt Blanca Capellá Gimeno, auf Baurecht spezialisierte Anwältin, mit der die PlattesGroup kooperiert. 

Was sind die ersten Schritte für einen Legalisierungsantrag?

Zunächst muss geprüft werden, ob die Immobilie auf dem Land, also auf suelo rústico, für eine Legalisierung in Frage kommt oder nicht. Das Verfahren greift nur dann, wenn alle rechtlichen Verstöße hinsichtlich Gebäuden, Anlagen und Nutzung verjährt sind und die Behörden deswegen nicht mehr dagegen vorgehen können. In einem zweiten Schritt müssen dann alle Unterlagen zusammengetragen werden, die diese Verjährung belegen, und auch das Legalisierungsprojekt muss auf den Weg gebracht werden. 

Dieses Projekt muss alle Gebäude, Anlagen und Nutzungen des betroffenen Grundstücks beinhalten. Es ist keine Art von Teillegalisierung möglich: Alle nicht rechtmäßigen Bauten auf dem Grundstück müssen im Zuge des Verfahrens entweder legalisiert oder abgerissen werden. Darüber hinaus müssen auch die vorgeschriebenen Umweltauflagen für Ressourcenschutz und Energieeffizienz erfüllt werden. Das betrifft zum Beispiel die Frage, ob eine Klärgrube auf dem Grundstück genehmigungsfähig ist. Und nicht zuletzt kann es zusätzliche ästhetische Auflagen von der jeweiligen Gemeinde geben. 

Welche Arten von Gebäuden können letztlich legalisiert werden und welche sind ausgeschlossen?

Prinzipiell ist eine Legalisierung möglich für verjährte Fälle, in denen die Behörden keine Handhabe mehr haben, einen Abriss anzuordnen. Die Fälle sind aber sehr unterschiedlich gelagert, und die Frage der Verjährung muss in jedem Einzelfall genau geprüft werden. Darüber hinaus ist eine ganze Reihe von Fällen ganz und gar ausgeschlossen, allen voran Immobilien auf städtischem Grund (suelo urbano) oder Bauland (suelo urbanizable). Die weiteren Ausnahmen betreffen unter anderem bestimmte Grundstücke in der Nähe von Verkehrsstraßen, unmittelbar an der Küste oder in Wasserschutzgebieten, und auch etwa Hotelanlagen sind ausgenommen. 

Wie kann ich herausfinden, ob mein Haus oder mein Pool legalisiert werden kann?

Am besten, man wendet sich direkt an einen Anwalt und einen Architekten, die Experten auf diesem Gebiet sind, und beauftragt sie mit der Prüfung und der Vorbereitung der für die Legalisierung nötigen Unterlagen. Die Materie ist sehr komplex, alles muss eingehend geprüft werden. Es ist notwendig, die bestehenden städtebaulichen Verstöße auf dem Grundstück sowohl baulich als auch hinsichtlich der Nutzung klar abzugrenzen, um sicher sagen zu können, ob sie verjährt sind oder nicht.

Was genau bedeutet es, dass ein Verstoß verjährt sein muss?

Es bedeutet, dass die Behörden kein Verfahren wegen städtebaulicher Verstöße gegen den Grundstückseigentümer wegen ohne Baugenehmigung durchgeführter Arbeiten einleiten können. Die Verjährungsfrist ist in solchen Fällen abgelaufen, und der Eigentümer kann daher nicht zum Abriss der Arbeiten gezwungen werden.

Lässt sich die Verjährung prüfen, ohne “schlafende Hunde” zu wecken?

In jedem konkreten Fall ist eine Prüfung vorab nötig, um festzustellen, bei welchen Bauten Verstöße verjährt sind und bei welchen nicht. Für diese Vorabprüfung, die Fachleute vornehmen müssen, werden keine Behörden kontaktiert. 

Wie lässt sich eine Verjährung letztendlich nachweisen?

Als Nachweis dienen im Prinzip Satellitenbilder der öffentlichen Datenbank (IDEIB) oder des Unternehmens ESTOP, das in der Regel über mehr Fotos verfügt als das IDEIB. Weitere Mechanismen wären Anmeldungen baulicher Maßnahmen, notarielle Urkunden oder Ersuchen, alte Rechnungen der Versorgungsunternehmen für die Immobilie, das Grundbuchamt, alte Stadtplanungsakten, Akten über Bauverstöße ohne wirksame Abrissverfügung und alte Bewohnbarkeitsbescheinigungen. Es ist auch möglich, beim Rathaus eine Bescheinigung über die Verjährung der Arbeiten zu beantragen, um die Verjährung zu beglaubigen, obwohl in diesem Fall das Rathaus den Zustand der Arbeiten beurteilen würde.

Was geschieht mit Genehmigungen für die Ferienvermietung?

Wenn Sie vor dem 29. Mai 2024 eine ordnungsgemäße Lizenz zur Ferienvermietung besaßen und die Ferienwohnung zum genannten Datum auch tatsächlich touristisch vermarktet werden durfte, bleibt diese Genehmigung bei der Legalisierung erhalten. Natürlich immer vorausgesetzt, dass alle baurechtlichen Verstöße verjährt sind. Eine neue Lizenz zur Ferienvermietung zu beantragen, ist wegen des weiterhin geltenden Moratoriums derzeit ohnehin nicht möglich. 

Welche Fristen und Termine müssen beachtet werden?

Die Frist für die Einreichung des Legalisierungsprojekts und aller nötigen Unterlagen beträgt drei Jahre, gerechnet ab der Veröffentlichung im Gesetzesblatt, mit der ja jetzt für Februar 2025 gerechnet wird. Das bedeutet, dass die Frist für die Vorlage im Februar 2028 enden wird.  

Wie hoch sind die Kosten der Legalisierung?

Es fallen Kosten für die Steuern (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, ICIO) und Verwaltungsgebühren an, darüber hinaus auch die zu zahlende Strafe und die Gebühren für die kommunale Bauabnahme. Im ersten Jahr des Verfahrens beträgt die Strafe 10 Prozent des aktuellen Wertes der zu legalisierenden Bauten, im zweiten Jahr 12,5 Prozent, im dritten Jahr 15 Prozent. Hinzu kommen die Kosten für das Architektenhonorar und die Abnahme durch die Architektenkammer.

Gibt es eine Schätzung, wie viele Schwarzbauten mit der aktuellen Kampagne legalisiert werden könnten?

Es gibt Schätzungen in der Presse, wonach 30.000 Häuser mit diesem außerordentlichen Verfahren legalisiert werden könnten. Ich glaube, die Zahl ist geringer. Denn man muss erst genau prüfen, welche Immobilien wirklich infrage kommen. 

Was bedeutet es in der Praxis, wenn ein Haus oder ein Teil eines Hauses weiterhin illegal bleibt?

Es bedeutet, dass das Haus ganz oder teilweise ohne die nötige Genehmigung der Gemeinde gebaut wurde und dass es höchstwahrscheinlich nicht abgenommen wurde, also über keine cédula de habitabilidad verfügt. Der Wert der Immobilie ist im Falle eines Verkaufs also erheblich gemindert. Da die Immobilie oder ein Teil davon ohne Baugenehmigung errichtet wurde, können auch keine umfassende Renovierungsarbeiten daran ausgeführt werden, denn damit würde die Verjährung wieder erlöschen. 

Update: 13. Februar 2025