Bankkonto und Postbox: Kein Muss – aber in der Praxis oft sinnvoll

Timothea Imionidou
Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Ausgabe unseres Willi-pedia Podcasts. Heute geht es um zwei Themen, die beim Immobilienkauf auf Mallorca oft unterschätzt werden. Zum einen geht es um das spanische Bankkonto und die Frage: Brauche ich wirklich ein spanisches Konto, um hier auf Mallorca eine Immobilie zu kaufen? Zum anderen sprechen wir über die sogenannte Postbox, also den digitalen Briefkasten. Und genau darüber spreche ich jetzt mit Yvonne Plattes, der Geschäftsführerin und Leiterin der Rechtsabteilung der PlattesGroup.

Yvonne Plattes
Hallo Timo, in alter Frische.

Timothea Imionidou
Ich habe es gerade schon im Intro gesagt: Wir sprechen heute über das spanische Bankkonto, und damit möchte ich auch gleich einsteigen. Wenn ich auf Mallorca eine Immobilie kaufe, brauche ich dann zwingend ein spanisches Bankkonto?

Yvonne Plattes
Nein. Ganz ehrlich und einfach gesagt: nein. Wobei wir schon unterscheiden sollten. Vielleicht sollten wir doch ein bisschen tiefer einsteigen und es nicht nur bei diesem Nein belassen. Wie läuft das hier ab? Diese Frage wird uns natürlich sehr häufig gestellt, weil viele sagen: „Ach, in Spanien, ich traue den Banken nicht. Muss ich das haben oder nicht?“ Im Vorfeld, also bis zum Notartermin, muss ich kein spanisches Konto haben. Die Anzahlung geht fast immer, ich sage mal zu 99,999 Prozent, auf ein Treuhandkonto des Notars. Das heißt, der Käufer überweist aus seinem Heimatland die Anzahlung auf das Treuhandkonto eines Notars. Damit bin ich immer noch frei. Mache ich eine Finanzierung über eine spanische Bank, werde ich sowieso ein Konto haben. Dann ist das wieder eine ganz andere Geschichte, weil die finanzierende Bank alles abwickelt. Kaufe ich aber mit Eigenkapital und benötige keine spanische Bank, kann ich frei entscheiden. Dann ist es letztlich eine Geschmacksfrage: Nehme ich eine spanische Bank oder nicht?

Timothea Imionidou
Das betrifft jetzt also die Zeit vor dem Immobilienkauf beziehungsweise den Kauf selbst. Wenn ich die Immobilie bereits gekauft habe, entstehen ja auch laufende Kosten. Ist es dann nicht sinnvoll, ein spanisches Bankkonto zu haben?

Yvonne Plattes
Sinnvoll ist es für meine Begriffe immer, aber ich bin noch einen Schritt vorher. Mit dem, was ich gerade geschildert habe, ist die Immobilie noch gar nicht gekauft. Ich habe die Anzahlung geleistet, und dann stellt sich die Frage: Wie fließt der restliche Kaufpreis? Bleiben wir bei dem Fall, dass ich keine spanische Finanzierung habe, sondern alles mit Eigenkapital oder über eine Darlehensfinanzierung aus Deutschland bezahle. Dann muss auch der restliche Kaufpreis fließen, zum Beispiel per Überweisung.

Timothea Imionidou
Oder mit dem Geldkoffer.

Yvonne Plattes
Das ist heute wohl nicht mehr so gewünscht. Ich habe aber natürlich die Möglichkeit, ein spanisches Bankkonto zu eröffnen, das Geld dorthin zu überweisen und mir bei meiner Bank diese ominösen bankbestätigten Schecks ausstellen zu lassen, die außerhalb Spaniens kaum noch jemand kennt, die die Spanier aber lieben. Warum? Weil diese Schecks im Grunde wie Bargeld sind. Der Verkäufer weiß dann: Mein Geld ist wirklich gesichert. Und man hat etwas in der Hand. Inzwischen werden aber auch beim restlichen Kaufpreis immer häufiger Überweisungen genutzt. Entweder wird der Betrag ebenfalls auf das Notarkonto überwiesen, sofern der Notar das erlaubt, oder ich rufe meine Bank im Heimatland an. Das erfordert natürlich einige Vorbereitungen. Ich sage der Bank: Dann und dann habe ich meinen Notartermin und möchte den restlichen Kaufpreis überweisen. Mein Anwalt hat mir vorher bereits mitgeteilt, welcher Betrag wohin fließen muss, denn das wird auch in der Urkunde dargelegt. Beim Notartermin rufe ich dann nur noch meinen Banker an und sage: „Wir sitzen beim Notar, alles ist in Ordnung. Drück auf den Knopf und führe die unwiderruflichen Überweisungen aus.“ Der Notar wartet, bis der entsprechende Beleg vorliegt, und dann werden die Urkunden unterschrieben. Das wird unterschiedlich gehandhabt. Viele trauen diesem Ablauf noch nicht ganz, obwohl der Notar im Grunde nur sehen will, dass das Geld unwiderruflich überwiesen wurde und die Bank es nicht zurückholen kann. Wann der Betrag tatsächlich auf dem Konto des Verkäufers gutgeschrieben wird, hat man allerdings nicht vollständig in der Hand. Das kann eine halbe oder eine Stunde dauern, manchmal aber auch drei oder vier Stunden. So lange möchte natürlich niemand beim Notar sitzen und warten. In letzter Zeit wickeln wir Käufe trotzdem häufig auf diese Weise ab. Stellen wir uns vor, du bist Käuferin aus Deutschland und der Verkäufer ist Österreicher. Der Verkäufer sagt: „Ich habe mit Spanien nichts mehr zu tun.“ Dann kommt es häufig vor, dass die Bank in Deutschland direkt auf das Konto in Österreich überweist. Das Geld muss also gar nicht erst den Umweg über Spanien nehmen.

Timothea Imionidou
Das betrifft also den Kauf selbst. Empfiehlst du für den Kauf trotzdem ein spanisches Konto, oder ist es wirklich individuell und letztlich egal, ob man eines hat?

Yvonne Plattes
Solange ich mich an die anderen Möglichkeiten halte, ist es für den Kauf tatsächlich egal. Trotzdem empfehle ich in jedem Fall ein spanisches Konto. Warum? Vielleicht geht es dir etwas besser als dem Rest der Welt und du hast eine Immobilie in Österreich, eine in Spanien und eine in Deutschland. Dann kannst du die Kosten besser steuern. Was kostet mich eigentlich meine Immobilie in Spanien? Ich kenne die Nebenkosten, überweise die entsprechende Summe auf dieses Konto und kann am Ende des Jahres sehen, wie viel mich die Immobilie in Spanien insgesamt gekostet hat. Aus Transparenzgründen ist das sehr sinnvoll, weil dann alles über dieses eine Konto läuft.

Timothea Imionidou
Also werden dort beispielsweise Strom und Wasser abgebucht. Wobei die Versorgungsträger doch inzwischen auch von einem deutschen Konto abbuchen, oder?

Yvonne Plattes
Ja. Seit Einführung der IBAN ist vieles einfacher geworden. Du kannst deine deutsche IBAN angeben, und dann werden Strom, Wasser, Hausversicherung und ähnliche Kosten auch von deinem deutschen Konto abgebucht. Das einzige Hindernis ist häufig das Finanzamt. Wenn du einmal im Jahr deine Selbstnutzungssteuer über das Modelo 210 erklärst, kann deine Gestoría oder dein Steuerberater das Modell erstellen und dir mitteilen, welchen Betrag du zahlen musst. Das Finanzamt zieht den Betrag aber nicht einfach über eine deutsche IBAN ein. Du brauchst dafür entweder ein spanisches Konto oder du zahlst den Betrag auf das Konto der Gestoría beziehungsweise des Steuerbüros ein, das die Zahlung dann für dich veranlasst. Das ist im Grunde der einzige Bereich, in dem es schwieriger wird. Aus Transparenzgründen finde ich es außerdem sinnvoll, für jede Immobilie ein eigenes Konto zu führen. Aber letztlich ist es eine Geschmacksfrage. Es gibt keine rechtliche Grundlage, die sagt: Du musst ein spanisches Konto haben.

Timothea Imionidou
Ist es kompliziert, ein spanisches Konto zu eröffnen? Eine NIE brauche ich natürlich. Welche Unterlagen muss ich noch vorlegen? Gehe ich einfach zur Bank, lege meine Dokumente vor und sage: „Ich brauche jetzt ein spanisches Konto“?

Yvonne Plattes
Das ist sehr unterschiedlich, denn die Banken arbeiten sehr unterschiedlich. Einige sind bereits sehr digital aufgestellt, sodass man fast alles online erledigen kann. Andere Banken sagen: Nein, du musst persönlich vorbeikommen und bestimmte Unterlagen mitbringen. Die NIE solltest du haben, wobei du sie bei manchen Banken auch nachreichen kannst. Natürlich brauchst du deinen Ausweis. Außerdem musst du darlegen, woher deine Gelder stammen. Wenn du regelmäßig Geld auf das Konto überweist, möchte die Bank wissen, woher es kommt. Bist du beispielsweise in Deutschland steuerpflichtig, aber das Geld kommt ständig aus Portugal oder der Schweiz, fragt die Bank natürlich nach dem Grund. Das Thema Geldwäsche ist sehr wichtig. Du musst also erklären können, dass dein hauptsächlicher Geldfluss beispielsweise aus Deutschland stammt. Außerdem musst du deine deutsche Steueridentifikationsnummer vorlegen. Viele Banken möchten auch einmal deine Einkommensteuererklärung sehen, einfach aus Transparenzgründen. Grundsätzlich ist es aber relativ einfach, ein Konto zu eröffnen. Bei der Auswahl der Bank sollte man darauf achten, wie gut das Onlinebanking ist, wie hoch die Gebühren sind und ob es vielleicht einen Ansprechpartner gibt, der die eigene Sprache spricht. Die Bank muss heute nicht mehr unbedingt in unmittelbarer Nähe liegen, weil vieles online erledigt wird. Es ist schließlich keine Atomphysik, wenn man dort lediglich die Kosten einer Immobilie verwaltet. Ein häufiger Trugschluss ist allerdings, dass die Banken unbedingt jeden Kunden haben möchten. Viele kommen zurück und sagen: „Ich war bei einer Bank, und die wollen mich gar nicht.“ Tatsächlich haben manche Banken kein großes Interesse daran, nur ein Konto für jemanden zu eröffnen, der dort vielleicht 1.000 Euro im Jahr ausgibt und 1.100 Euro einzahlt. Damit verdient die Bank kaum Geld. Wenn du dagegen zusätzlich eine Versicherung abschließt, sieht die Sache schon anders aus.

Timothea Imionidou
Versicherungen bieten ja inzwischen viele Banken an.

Yvonne Plattes
Ja, die Banken sind mittlerweile fast wie Warenhäuser. Sie bieten Versicherungen an, man kann Autos kaufen oder leasen, einen Notfallknopf oder eine Alarmanlage buchen oder die Gehaltsabrechnung einer Haushälterin über das Konto laufen lassen. Das sind alles Leistungen, mit denen die Banken Geld verdienen. Wenn du etwas davon nutzt, haben sie natürlich wieder mehr Interesse an dir als Kunden.

Timothea Imionidou
Worauf sollte ich bei solchen Angeboten für Versicherungen, Finanzprodukte oder andere Leistungen achten?

Yvonne Plattes
Darauf, dass das Angebot einem Vergleich standhält und dass du die Leistung wirklich brauchst. Wenn du sie nicht brauchst, solltest du sie auch nicht abschließen. Bietet die Bank beispielsweise eine Hausratversicherung an, solltest du diese mit anderen Versicherungen vergleichen und gegebenenfalls versuchen, nachzuverhandeln. Häufig gibt es ohnehin jemanden, der sich vertraglich um die Immobilie kümmert und über den solche Dinge organisiert werden können. Man muss die Bank einfach fragen, was sie erwartet. Dann findet man meistens eine Lösung.

Timothea Imionidou
Und natürlich sollte man prüfen, dass man nicht dieselbe Versicherung doppelt oder dreifach abgeschlossen hat. Was habe ich bereits, was brauche ich und was fehlt mir tatsächlich noch?

Yvonne Plattes
Genau. Man kann dann zur Bank sagen: „Schau mal, ich habe hier ein anderes Angebot für diese Versicherung. Du bietest mir das zu einem höheren Preis an. Möchtest du nicht nachbessern?“ Die Banken haben meistens einen gewissen Spielraum. Für Menschen, die nicht in Spanien leben, ist es oft ungewöhnlich, dass eine Bank einen ganzen Katalog auspackt und zahlreiche zusätzliche Produkte anbietet. In Spanien ist das aber gang und gäbe. Damit verdienen die Banken ihr Geld.

Timothea Imionidou
Obligatorisch ist das aber nicht. Die Bank kann doch nicht sagen: „Wenn Sie die Versicherung XY nicht bei uns abschließen, können Sie auch kein Konto eröffnen.“

Yvonne Plattes
Das sicherlich nicht. Häufig ist der eigene Anwalt oder die Gestoría vor Ort gut vernetzt und kann eine Bank empfehlen, die zum Mandanten passt. Bei uns ist es beispielsweise so, dass wir uns darum kümmern und sagen: „Dort bist du auch keine kleine Nummer. Wenn du dort dein Konto eröffnest, können wir bei Rückfragen mit der Bank kommunizieren.“ Das Augenmerk sollte vor allem auf einem guten Onlinebanking liegen, möglichst auch in der eigenen Sprache, sowie auf angemessenen monatlichen Gebühren.

Timothea Imionidou
Kommen wir zur Postbox. Ich habe bereits gesagt, dass es sich um einen digitalen Briefkasten handelt. Was genau ist diese Postbox?

Yvonne Plattes
Umgangssprachlich nennen wir sie Postbox. Bei vielen ist sie noch gar nicht so präsent, obwohl sie das Leben deutlich vereinfacht. Wir empfehlen Menschen, die eine Immobilie kaufen, die Einrichtung gleich in diesem Zusammenhang mit zu erledigen, weil die entsprechende Vollmacht beziehungsweise Unterschrift notariell beglaubigt werden muss. Das Verfahren ist im Grunde einfach und praktikabel. Der Postbote geht nicht mehr von Haus zu Haus und wirft behördliche Schreiben in einen Briefkasten, die du vielleicht liest, vielleicht aber auch nicht erhältst, weil du nicht so häufig vor Ort bist. Dem Finanzamt und den Behörden ist das jedoch egal. Sie sagen: Du hast hier eine Immobilie und musst dafür sorgen, dass du erreichbar bist. Es geht nicht darum, dass du persönlich anwesend bist, sondern darum, dass dich behördliche Mitteilungen erreichen. Du kannst bei laufenden Fristen nicht sagen: „Es ist nicht meine Schuld, der Brief wurde mir nicht zugestellt.“

Timothea Imionidou
Das heißt, dort gehen Mitteilungen des Finanzamtes und anderer Behörden ein. Kann dort beispielsweise auch ein Strafzettel eingehen?

Yvonne Plattes
Ja. Wenn du eine Immobilie gekauft hast und deine Gestoría dich laufend betreut, kann sie auch diesen elektronischen Briefkasten überwachen. Dann schaut sie beispielsweise einmal pro Woche hinein und prüft, ob eine Mitteilung eingestellt wurde. Eine elektronische Mitteilung gilt nach zehn Tagen automatisch als geöffnet. Ab diesem Zeitpunkt laufen gegebenenfalls auch die entsprechenden Fristen. Deshalb muss der Briefkasten regelmäßig kontrolliert werden.

Timothea Imionidou
Was kann dort alles eingestellt werden? Viele sagen vielleicht: „Ich habe in Spanien nur eine Immobilie und bin in Deutschland steuerpflichtig. Was wollen die spanischen Behörden überhaupt von mir?“

Yvonne Plattes
Für die Gestoría ist der elektronische Briefkasten sehr hilfreich, weil dort steuerliche Erklärungen und behördliche Mitteilungen abgerufen werden können. Ein Beispiel: Das Steuerbüro reicht eine Erklärung für dich ein und dabei stimmt eine Steuernummer nicht. Dann stellt das Finanzamt eine entsprechende Mitteilung in den elektronischen Briefkasten ein, und darauf muss reagiert werden. Auch wenn du der Meinung bist, dass die Mitteilung nicht zutrifft, musst du innerhalb der vorgesehenen Frist antworten. Ich habe noch ein weiteres Beispiel: Du kaufst eine Immobilie und gehst anschließend einkaufen, weil du Fernseher, Waschmaschinen oder andere Dinge brauchst. Du möchtest vielleicht vier Fernseher kaufen, aber nur zwei sind vorrätig. Die anderen beiden müssen bestellt werden, und du leistest eine Anzahlung. In dieser Zeit kann das Finanzamt durch die ausgestellte Rechnung erkennen, dass zwischen dir und dem Fernsehgeschäft eine geschäftliche Beziehung besteht. Hat dieses Geschäft Schulden beim Finanzamt oder bei der Sozialversicherung, ganz gleich, ob es sich um 50 Euro oder mehrere Tausend Euro handelt, kann dir eine entsprechende Mitteilung zugestellt werden. Darin steht dann, dass das Geschäft Schulden in einer bestimmten Höhe hat.

Timothea Imionidou
Da stellt sich natürlich sofort die Frage nach dem Datenschutz.

Yvonne Plattes
Das spielt in diesem Fall offenbar keine Rolle. Natürlich hat das betroffene Geschäft ein großes Interesse daran, dass sich eine solche Information nicht herumspricht.

Timothea Imionidou
Na klar.

Yvonne Plattes
Du musst die Mitteilung aber beantworten. Das Finanzamt kann dich als Eigentümer der neuen Immobilie fragen, ob du dem Geschäft noch weitere Beträge schuldest beziehungsweise noch etwas bezahlen musst. Darauf musst du innerhalb einer bestimmten Frist reagieren. Du kannst die Mitteilung nicht einfach ignorieren. Solange das Geschäft nicht nachgewiesen hat, dass seine Schulden bezahlt sind, darfst du weitere offene Beträge gegebenenfalls nicht mehr direkt an das Geschäft zahlen. Tust du es trotzdem, kann es passieren, dass du denselben Betrag zusätzlich an das Finanzamt zahlen musst. Ähnliche Situationen können auch bei Restaurants oder anderen Unternehmen auftreten, wenn diese ihren steuerlichen Pflichten nicht nachkommen. Hinzu kommen weitere behördliche Mitteilungen. Fährst du beispielsweise in Palma in eine Straße, in die du nicht einfahren darfst, weil du die Beschilderung übersehen hast, kann auch das entsprechende Bußgeld auf diesem Weg zugestellt werden. Der spanische Staat hat dieses System sehr clever aufgebaut. Die Einrichtung verursacht keinen großen Aufwand: Die Vollmacht wird einmal notariell unterschrieben, und anschließend kümmert sich jemand regelmäßig um die Kontrolle.

Timothea Imionidou
Wenn ich niemanden damit beauftrage, müsste ich also selbst regelmäßig in die Postbox schauen.

Yvonne Plattes
Genau. Und das funktioniert nicht wie Outlook, wo einfach eine E-Mail eingeht, die man kurz öffnet. Man benötigt ein bestimmtes Zugangsverfahren, um sich mit der Steuernummer einzuloggen. Häufig kann der Eigentümer die Mitteilung außerdem sprachlich oder fachlich gar nicht einordnen und leitet sie anschließend doch an seine Gestoría weiter mit der Frage: „Was ist das, könnt ihr euch das bitte ansehen?“ Deshalb übernehmen wir diese Aufgabe für unsere Mandanten. Bei uns kümmern sich mittlerweile vier oder fünf Mitarbeiter ausschließlich um solche elektronischen Benachrichtigungen und Postfächer.

Timothea Imionidou
Gerade weil eine Mitteilung nach zehn Tagen automatisch als geöffnet gilt und dann Fristen laufen, ist es extrem wichtig, nichts zu verpassen. Es ist daher sinnvoll, jemanden mit der regelmäßigen Kontrolle zu beauftragen.

Yvonne Plattes
Ja, und die Einrichtung kostet nicht viel. Wenn man die Postbox beim ursprünglichen Notartermin nicht gleich mit eingerichtet hat, muss man allerdings gegebenenfalls noch einmal einen Notartermin vereinbaren. Nehmen wir an, die notarielle Beglaubigung kostet ungefähr 100 Euro. Anschließend beauftragt man die Gestoría mit dem weiteren Verfahren: Sie richtet die erforderlichen Zugänge ein, ruft die Mitteilungen ab und kontrolliert das Postfach im laufenden Geschäft regelmäßig. Das muss nicht täglich geschehen, aber mindestens einmal pro Woche, denn die Frist beträgt zehn Tage. Das ist sehr ratsam.

Timothea Imionidou
Du würdest die Postbox Immobilienbesitzern also definitiv empfehlen?

Yvonne Plattes
Unbedingt.

Timothea Imionidou
Gibt es noch einen weiteren Rat für Immobilienbesitzer in Bezug auf die Postbox?

Yvonne Plattes
Man sollte bei der Kaufabwicklung einfach daran denken. Vielleicht hat der eigene Anwalt das Thema gerade nicht auf dem Schirm, weil es eher die spätere laufende Betreuung und nicht den reinen Immobilienkauf betrifft. Natürlich kann man eine Immobilie auch ohne diese Postbox kaufen. Ich bin aber praktisch orientiert und frage mich: Was kann ich bei einem Notartermin alles zusammen erledigen? Niemand möchte ständig erneut zum Notar gehen. Deshalb sollte man die Einrichtung möglichst mit der Kaufabwicklung verbinden. Selbst wenn wir den Mandanten beim Kauf begleiten, er anschließend aber für die laufende Betreuung zu einem anderen Berater wechselt, können wir die Postbox trotzdem einrichten. Danach wird die Betreuung einfach übergeben. Rechtlich zwingend ist die Postbox nicht in jedem Fall, aber ich würde sie unbedingt empfehlen. Denn du bist verpflichtet, dafür zu sorgen, dass dich behördliche Mitteilungen erreichen.

Timothea Imionidou
Das ist aber ein typisch spanisches System. In Deutschland gibt es diese Form der Postbox nicht, oder?

Yvonne Plattes
Diese Form der Postbox ist mir aus Deutschland nicht bekannt. Und wir wissen alle, wie oft normale Post nicht ankommt oder im falschen Briefkasten landet. Die Postbox betrifft die behördliche und steuerliche Kommunikation. Wenn du eine offizielle elektronische Postbox eingerichtet hast und eine Behörde dir trotzdem ausschließlich etwas in den normalen Briefkasten zustellt, kann das im Einzelfall sogar zu deinen Gunsten relevant sein.

Timothea Imionidou
Das heißt, meinen normalen Briefkasten muss ich wegen behördlicher Post eigentlich gar nicht mehr kontrollieren?

Yvonne Plattes
Nicht wegen der behördlichen Post. Wegen anderer Dinge sollte man natürlich gelegentlich hineinschauen.

Timothea Imionidou
Das waren zwei wichtige Themen: das spanische Bankkonto und die Postbox. Vielen Dank für deine Informationen.

Yvonne Plattes
Sehr gerne.

Timothea Imionidou
Und Ihnen wieder vielen Dank fürs Zuhören und fürs Zusehen. Alle weiteren Informationen finden Sie unter willipedia.plattes.net.

Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit: