Ferienvermietung Mallorca: Die Tourismuslizenz entscheidet über Wert und Wirtschaftlichkeit einer Immobilie

Timothea Imionidou
Alles klar. Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Ausgabe unseres Willipedia Podcasts. Heute geht es um das Thema Ferienvermietung. Bei mir ist wieder Christian Plattes, der Leiter des Kompetenzzentrums Wohn- und Ferienimmobilien der PlattesGroup. Hallo erst mal.

Christian Plattes
Hallo Timothea.

Timothea Imionidou
Wir haben ja schon in einem ersten Teil über das Thema Ferienvermietung gesprochen. Da ging es eher um die Grundlagen und darum, was zu beachten ist, bevor die Saison losgeht. Jetzt steigen wir etwas tiefer in das Thema ein. Viele Eigentümer beschäftigen sich gerade mit der Frage, wie sich Ferienvermietung auf Mallorca langfristig rechtssicher und wirtschaftlich sinnvoll gestalten lässt. Besonders im Mittelpunkt stehen dabei Tourismuslizenz, steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten und praktische Risiken rund um die Immobilie. Christian, ich habe es gerade schon gesagt: Tourismuslizenz – darüber haben wir auch im letzten Teil unseres Podcasts gesprochen. Welche Bedeutung hat diese aktuell für Eigentümer auf Mallorca?

Christian Plattes
Eine riesige Bedeutung. Du hast es im Intro schon sehr gut angerissen. Zum einen ist da der klare Faktor: Ich kann Ferien vermieten, ich kann Einnahmen generieren. Die Renditen, die momentan in der Ferienvermietung hier auf den Balearen beziehungsweise auf Mallorca erzielt werden, sind enorm. Das ist ein großer Faktor. Aber es gibt noch einen weiteren: Eine Immobilie mit einer Ferienvermietungslizenz ist beim Kauf und Verkauf einfach mehr wert. Dann stellt sich natürlich die Frage: Was für eine Lizenz habe ich? Habe ich eine unbegrenzte Lizenz? Habe ich eine, die nur vier Monate im Jahr gilt? Oder habe ich eine Lizenz, die zeitlich auf vier oder fünf Jahre begrenzt ist? Auch das spielt eine große Rolle bei der wirtschaftlichen Bewertung.

Timothea Imionidou
Woran liegt das? Es gibt also unterschiedliche Lizenzen?

Christian Plattes
Genau. Ich mache jetzt einmal das Geschichtsbuch auf. Bis zum Jahr 2016 konnte man eine Tourismuslizenz beantragen. Damals wurde gar nicht geprüft, ob die Voraussetzungen für die Immobilie überhaupt erfüllt waren. Das lief über eine sogenannte Erklärung und wurde im Grunde von vielen Eigentümern genutzt – nach dem Motto: lieber haben als brauchen. Ab 2016 gab es dann ein Moratorium. Die Regierung hat gesehen, dass sehr viele Anträge eingereicht wurden, und musste diese erst einmal aufarbeiten. Das hat fünf bis sechs Jahre gedauert. Gleichzeitig kam die politische Debatte dazu: Wohnraum auf den Balearen wurde knapp, Mieten für Residenten wurden immer schwieriger bezahlbar. Viele Eigentümer vermieteten lieber touristisch, weil dort höhere Einnahmen möglich waren. Die Lizenzen, die vor 2016 erteilt wurden, sind deshalb heute in der Regel unbegrenzt gültig.

Timothea Imionidou
Und das wurde auch nachträglich nicht geändert?

Christian Plattes
Nach aktuellem Stand wird daran nichts geändert. Später wurde die Verantwortung stärker an die Gemeinden übertragen. Diese entscheiden selbst, ob sie weitere Lizenzen vergeben möchten oder nicht. Wenn neue Lizenzen vergeben wurden, dann oft mit zeitlichen Begrenzungen – etwa für bestimmte Monate im Jahr oder für einen Zeitraum von vier, sechs oder acht Jahren. Wichtig ist außerdem: Eine Lizenz bedeutet nicht automatisch, dass ich beliebig viele Gäste beherbergen darf. Entscheidend ist die Anzahl der genehmigten Betten. Diese richtet sich nach Größe der Immobilie und der Bewohnbarkeitsbescheinigung. Wenn diese beispielsweise für sechs Personen ausgestellt ist, kann ich nicht acht Personen unterbringen.

Timothea Imionidou
Das kommt also auf die Größe der Immobilie und die Gegebeneheiten an.

Christian Plattes
Genau – insbesondere auf die Bewohnbarkeitsbescheinigung.

Timothea Imionidou
Du hast gesagt, dass die Verantwortung später an die Gemeinden übertragen wurde. In diesem Zusammenhang hat Palma zum Beispiel festgelegt, dass Wohnungen in Mehrfamilienhäusern nicht touristisch vermietet werden dürfen.

Christian Plattes
Das war sogar schon vorher geregelt. Soweit ich weiß, kann es Ausnahmen geben, wenn die Eigentümergemeinschaft zustimmt. In der Praxis lehnen das die meisten Gemeinschaften jedoch ab.

Timothea Imionidou
Ein kleiner Blick in die Zukunft: Wie entwickelt sich das Thema Lizenzen aktuell weiter?

Christian Plattes
Momentan gibt es kaum neue Lizenzen. Es gibt begrenzte Kontingente an Betten, die von den Gemeinden vergeben werden. Wir sprechen hier beispielsweise von rund 600 Betten pro Ausschreibung – das ist für ganz Mallorca sehr wenig. Eigentümer können sich bewerben, müssen aber prüfen, ob ihre Immobilie in einer Region liegt, in der überhaupt Kontingente vergeben werden. Dann braucht man auch etwas Glück. Es kann wirtschaftlich sinnvoll sein, einen Antrag zu stellen. Viele Mandanten sagen: versuchen wir es – schaden kann es nicht. Ein paar zusätzliche Betten können einen erheblichen Mehrwert darstellen.

Timothea Imionidou
Viele Eigentümer, die ihre Lizenz vor 2016 beantragt haben, sind heute wahrscheinlich sehr froh darüber.

Christian Plattes
Absolut.

Timothea Imionidou
Schauen wir auf die steuerliche Seite: Welche Kosten können Eigentümer bei der Ferienvermietung geltend machen?

Christian Plattes
Die Grundregel lautet: Alles, was mit der Vermietung zusammenhängt. In Spanien wird bei der Ferienvermietung taggenau gerechnet. Das heißt: Kosten können nur für die Tage angesetzt werden, an denen tatsächlich vermietet wurde. Für Leerstandszeiten gilt das nicht. Ein einfaches Beispiel: Wenn ich im Januar eine Stromrechnung über 100 Euro habe und die Immobilie nur 15 Tage vermietet war, kann ich nur 50 Euro steuerlich berücksichtigen. Das gleiche gilt beispielsweise für Darlehenszinsen. Ein Graubereich entsteht oft bei Reparaturen. Diese können meist nur außerhalb der Vermietungszeiten durchgeführt werden. Hier muss man gut begründen können, dass sie im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Genau dabei unterstützen wir als Steuerberater.

Timothea Imionidou
Lohnt sich Ferienvermietung überhaupt stärker als Langzeitvermietung?

Christian Plattes
Ich unterscheide immer drei Eigentümergruppen. Erstens: Eigentümer, die ihre Immobilie ausschließlich selbst nutzen. Zweitens: Eigentümer, die teilweise selbst nutzen und teilweise touristisch vermieten, um Kosten zu decken. Drittens: Eigentümer, die die Immobilie als reines Investitionsobjekt sehen. Bei der Ferienvermietung sind die Einnahmen meist höher, aber auch der Aufwand größer. Außerdem hängt viel davon ab, wie viele Tage tatsächlich vermietet wird. Bei wenigen Vermietungstagen können die steuerlichen Vorteile geringer sein. Bei der Langzeitvermietung sind die Einnahmen niedriger, dafür lassen sich sämtliche Kosten gegenrechnen und der Verwaltungsaufwand ist geringer. Wirtschaftlich sinnvoll ist Ferienvermietung meist dann, wenn die Immobilie auch tatsächlich regelmäßig vermietet wird.

Timothea Imionidou
Viele Eigentümer haben ja nicht nur eine Immobilie, sondern mehrere.

Christian Plattes
Genau. Dann steigt natürlich der organisatorische Aufwand. Man kann vieles selbst machen oder eine Agentur beauftragen. Agenturen nehmen in der Regel einen Prozentsatz der Einnahmen oder eine monatliche Pauschale. Das muss man in die Kalkulation einbeziehen.

Timothea Imionidou
Neben Lizenzen und Steuern gibt es auch praktische Risiken – etwa Lizenzverlust bei Nichtnutzung oder das Thema Okupas. Worauf müssen Eigentümer achten?

Christian Plattes
Zur Lizenz: Es gibt Informationspflichten, etwa zur Anmeldung der Gäste. Wenn diese nicht erfüllt werden, kann die Lizenz entzogen werden. Außerdem gilt: Wird eine Immobilie zwei Jahre lang nicht touristisch vermietet, kann die Lizenz verloren gehen.

In der Praxis passiert das nicht immer sofort, aber man sollte sich nicht darauf verlassen. Eine Lizenz stellt einen erheblichen Wertfaktor dar.

Timothea Imionidou
Und um wie viel steigt der Immobilienwert durch eine Lizenz?

Christian Plattes
Das lässt sich pauschal nicht sagen. Es hängt stark von Lage, Immobilientyp, Bettenzahl und Nutzungsdauer der Lizenz ab. Klar ist aber: Eine Lizenz erhöht den Wert der Immobilie.

Timothea Imionidou
Und das Thema Okupas?

Christian Plattes
Das Thema wird medial stark diskutiert. Auf den Balearen erleben wir es in der Praxis deutlich seltener. Trotzdem empfehle ich immer eine Alarmanlage. Wichtig ist: Wenn ein Einbruch oder eine Besetzung nicht innerhalb kurzer Zeit gemeldet wird, kann ein langwieriges Verfahren entstehen. Dann greifen Mieterschutzregelungen, und die Räumung kann mehrere Monate dauern.

Timothea Imionidou
Das ist immer noch schwer nachvollziehbar.

Christian Plattes
Ja, der Prozess wurde zwar beschleunigt, aber wir sprechen trotzdem noch von mehreren Monaten. Außerdem entstehen oft erhebliche Schäden an der Immobilie.

Timothea Imionidou
Christian, danke schön für deine Einordnung und deine Hinweise. Schön, dass du wieder bei mir warst.

Christian Plattes
Danke, dass ich hier sein durfte.

Timothea Imionidou
Und Ihnen natürlich auch wieder vielen Dank fürs Zuschauen und Zuhören. Alle Infos finden Sie auf willipedia.plattes.net. 

Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit: C. Schittelkopp