Hohe Relevanz bei Vermietung von Mallorca-Immobilien: BMF verschärft Kriterien für Sanierungskosten

Wer als deutscher Steuerbürger Immobilien in Spanien besitzt und vermietet, muss künftig noch sorgfältiger die steuerliche Einordnung von Sanierungs-, Modernisierungs- und Umbaukosten dokumentieren sowie prüfen. Ein aktuelles Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) strukturiert die bisherigen Verwaltungsauffassungen in diesem Bereich grundlegend neu und bedeutet eine Präzisierung der Vorgaben. Das Schreiben vom 26. Januar 2026 (externer Link) ersetzt frühere Erlasse und gilt für alle offenen Fälle.

Gerade dann, wenn eine in Spanien belegene Immobilie in Deutschland steuerlich relevant ist – etwa bei unbeschränkter Steuerpflicht, bei Progressionsvorbehalt oder im Rahmen strukturierter Vermögensgestaltungen – sind die Aufwendungen nach deutschem Recht zu qualifizieren. Die spanische steuerliche Behandlung ist dabei nicht maßgeblich. Das neue BMF-Schreiben verschärft in der Praxis insbesondere die Beurteilung anschaffungsnaher Herstellungskosten und konkretisiert die Kriterien für wesentliche Verbesserungen.

Drei Kategorien und ihre Unterscheidung

Im Kern unterscheidet das deutsche Steuerrecht weiterhin drei Kategorien: Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten und anschaffungsnahe Herstellungskosten. 

• Erhaltungsaufwand liegt vor, wenn Maßnahmen lediglich der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands dienen, ohne das Gebäude zu erweitern oder qualitativ wesentlich zu verbessern. Typische Beispiele sind der Austausch einzelner Fenster, Reparaturen am Dach oder der Ersatz einer defekten Heizungsanlage. Diese Kosten sind grundsätzlich sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Die Höhe der Maßnahme ist dabei nicht entscheidend; auch größere Beträge können Erhaltungsaufwand sein, sofern keine strukturelle Verbesserung eintritt.

• Herstellungskosten hingegen entstehen, wenn das Gebäude erweitert oder in seinem Gebrauchswert deutlich verbessert wird. Das ist beispielsweise bei einem Anbau, einem Dachgeschossausbau, der Schaffung zusätzlicher Wohnflächen oder einer grundlegenden baulichen Umgestaltung der Fall. Auch eine qualitative Standardanhebung – etwa von einfacher zu gehobener Ausstattung – kann Herstellungskosten auslösen. Diese Aufwendungen sind zu aktivieren und über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Das neue BMF-Schreiben stellt klar, dass eine Gesamtbetrachtung der Maßnahme maßgeblich ist und nicht isoliert auf einzelne Gewerke abgestellt werden darf.

• Besondere Aufmerksamkeit verlangt die Regelung zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. Werden innerhalb von drei Jahren nach Erwerb einer Immobilie Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen ausgeführt, sind diese insgesamt als Herstellungskosten zu behandeln, wenn sie 15 Prozent der Gebäudeanschaffungskosten (ohne Grund und Boden) übersteigen. Das neue BMF-Schreiben konkretisiert, welche Aufwendungen einzubeziehen sind und wie wirtschaftlich zusammenhängende Maßnahmen zu würdigen sind. Entscheidend ist die Gesamtbetrachtung innerhalb des Dreijahreszeitraums; eine künstliche Aufteilung einzelner Rechnungen verhindert die Anwendung der Vorschrift nicht.

Besonderheiten für spanische Immobilien

Für spanische Immobilien ergeben sich in der Praxis mehrere Besonderheiten. Bauleistungen werden häufig als Gesamtpaket (reforma integral) abgerechnet. Für deutsche steuerliche Zwecke ist jedoch eine differenzierte Aufteilung der einzelnen Leistungsbestandteile erforderlich. Ohne technische Aufgliederung lässt sich weder die 15-Prozent-Grenze sachgerecht prüfen, noch eine saubere Trennung zwischen Erhaltungs- und Herstellungskosten vornehmen. Das neue BMF-Schreiben betont ausdrücklich die wirtschaftliche Einheit von Maßnahmen – eine rein formale Rechnungsstruktur ist nicht entscheidend.

Hinzu kommt, dass Spanien und Deutschland unterschiedliche Abschreibungssysteme kennen. Für die deutsche Steuerberechnung ist jedoch ausschließlich das deutsche Bewertungs- und AfA (Absetzung für Abnutzung)-System maßgeblich. Gebäude- und Bodenanteile sind getrennt zu ermitteln, und auch bei im Ausland belegenen Objekten ist eine eigenständige Nutzungsdauerprüfung erforderlich. Das kann insbesondere bei hochwertigen Neubauten oder umfassend sanierten Bestandsimmobilien zu abweichenden Ergebnissen führen.

Ein weiteres sensibles Feld betrifft Einbauten und Möblierung. Einbauküchen, bewegliche Möbel oder bestimmte technische Anlagen können eigenständige Wirtschaftsgüter darstellen und separat abgeschrieben werden. Maßgefertigte Einbauten mit Gebäudeeigenschaft sind hingegen regelmäßig Bestandteil des Gebäudes. Hier verlangt die aktuelle Verwaltungsauffassung eine besonders sorgfältige Abgrenzung, da die steuerliche Wirkung erheblich voneinander abweichen kann.

Auswirkungen in der Praxis

In der Praxis zeigt sich häufig, dass international tätige Unternehmer oder vermögende Privatpersonen Immobilien nach dem Erwerb umfassend modernisieren. Gerade bei Bestandsimmobilien in Spanien mit Renovierungsbedarf ist das Risiko hoch, die 15-Prozent-Grenze innerhalb der Dreijahresfrist zu überschreiten. Die Folge ist eine vollständige Aktivierung der Aufwendungen – selbst wenn einzelne Maßnahmen isoliert betrachtet als Erhaltungsaufwand einzuordnen wären. Das neue BMF-Schreiben stellt klar, dass eine Gesamtbetrachtung vorzunehmen ist und wirtschaftlich zusammenhängende Maßnahmen nicht künstlich separiert werden dürfen.

Aus strategischer Sicht bedeutet dies: Eine steuerliche Planung sollte vor Beginn der Baumaßnahmen erfolgen. Zeitliche Staffelungen außerhalb der Dreijahresfrist, eine saubere Dokumentation des ursprünglichen Zustands der Immobilie sowie eine klare Trennung beweglicher Wirtschaftsgüter können innerhalb des gesetzlichen Rahmens erhebliche Auswirkungen auf Liquidität und Steuerbelastung haben. Gerade bei größeren Sanierungsbudgets im sechsstelligen Euro-Bereich entscheidet die Einordnung über die sofortige steuerliche Entlastung oder eine Abschreibung über mehrere Jahrzehnte.

Für international mobile Unternehmerfamilien und Investoren ist die Abgrenzung daher kein Detailthema, sondern ein zentraler Baustein der Gesamtstrukturierung. Sie beeinflusst die laufende Steuerbelastung, Verlustverrechnungsmöglichkeiten, Progressionseffekte und Investitionsentscheidungen. Das neue BMF-Schreiben erhöht die Anforderungen an Dokumentation und Gesamtbetrachtung – schafft aber zugleich mehr Klarheit in der Anwendungspraxis.

Eine parallele Prüfung nach spanischem und deutschem Recht ist bei grenzüberschreitenden Immobilienengagements zwingend erforderlich. Eine frühzeitige steuerliche Begleitung vor Abschluss von Bauverträgen oder Renovierungsvereinbarungen ist regelmäßig wirtschaftlich sinnvoller als eine nachträgliche Korrektur im Rahmen einer Betriebsprüfung.

Deutsche Steuerpflicht bei Vermietung:
Checkliste für Mandanten vor dem Immobilienkauf in Spanien

Eine steuerliche Vorprüfung vor Beurkundung erspart in der Regel erhebliche Liquiditätsnachteile. Die folgenden Punkte sollten vor Vertragsunterzeichnung geklärt sein:

1. Steuerliche Einordnung der Einkünfte

• Besteuerung in Spanien (Belegenheitsprinzip)

• Relevanz in Deutschland (Progressionsvorbehalt, Verlustverrechnung, gegebenenfalls gewerbliche Prägung)

• Prüfung Doppelbesteuerungsabkommen

2. Aufteilung Kaufpreis Gebäude / Grund und Boden

• Kaufvertragliche Kaufpreisaufteilung prüfen

• Marktgerechte Aufteilung dokumentieren

• Bei Luxusimmobilien besonders sorgfältige Bewertung

3. Zustand der Immobilie dokumentieren

• Technisches Gutachten vor dem Kauf

• Fotodokumentation

• Die Beschreibung von Mängeln: Sie ist entscheidend für die spätere Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten

4. Geplante Sanierungsmaßnahmen erfassen

• Umfang der „reforma“ realistisch kalkulieren

• Zeitlicher Ablauf (innerhalb oder außerhalb Drei-Jahres-Frist?)

• Budget in Relation zur 15-Prozent-Grenze prüfen

5. Prüfung der 15-Prozent-Schwelle (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

• Gebäudeanschaffungskosten isolieren

• Prognose der Modernisierungskosten erstellen

• Simulation der steuerlichen Auswirkungen durchführen

6. Strukturwahl klären

• Privatvermögen oder Gesellschaft?

• Gewerbliche Prägung?

• Auswirkungen auf Gewerbesteuer

7. Abgrenzung bewegliche Wirtschaftsgüter

• Einbauküche

• Möblierung

• Technische Anlagen - separate Abschreibung möglich?

8. AfA-Planung

• Deutsches Abschreibungssystem anwenden

• Restnutzungsdauer prüfen

• Neubau vs. Altbau differenzieren

9. Dokumentation der Bauleistungen

• Rechnungsaufteilung nach Gewerken

• Keine Sammelposition „reforma integral“ ohne Detailnachweis

• Klare Trennung zwischen Reparatur und Erweiterung

10. Abstimmung vor Beginn der Baumaßnahmen

• Gemeinsame Abstimmung Spanien/Deutschland

• Steuerliche Simulation vor Beauftragung

• Liquiditätsplanung auf Basis realistischer Einordnung

Beispiel mit konkreten Zahlen und steuerlicher Simulation

Ausgangssituation

• Kaufpreis der Immobilie in Spanien: 1.000.000 Euro

• Davon Gebäudeanteil: 800.000 Euro

• Grund und Boden: 200.000 Euro

• Geplante Renovierung innerhalb von zwei Jahren: 140.000 Euro

• Berechnung der 15-Prozent-Grenze: 15 Prozent von 800.000 Euro = 120.000 Euro

Szenario A – Renovierung 110.000 Euro (unter 15 Prozent)

• 110.000 Euro sofort abzugsfähig als Werbungskosten

• Angenommener persönlicher Steuersatz: 42 Prozent

• Steuerersparnis im Jahr der Zahlung: 110.000 Euro mal 42 Prozent = 46.200 Euro Liquiditätsvorteil

Szenario B – Renovierung 140.000 Euro (über 15 Prozent)

• Gesamte 140.000 Euro werden Herstellungskosten

• Abschreibung über zum Beispiel 40 Jahre (2,5 Prozent AfA)

• Jährliche AfA: 140.000 Euro × 2,5 Prozent = 3.500 Euro

• Steuerersparnis pro Jahr: 3.500 Euro × 42 Prozent = 1.470 Euro

• Gesamter Liquiditätsvorteil im Jahr der Zahlung: 1.470 Euro statt 46.200 Euro

Bei größeren Sanierungsbudgets kann sich dieser Effekt im sechsstelligen Bereich bewegen.

Strategische Schlussfolgerung

• Bereits geringe Budgetüberschreitungen können massive Liquiditätsverschiebungen auslösen.

• Eine Vorab-Simulation vor Beauftragung der Bauleistungen ist essenziell.

• Bei hochwertigen Immobilien in Spanien ist die 15-Prozent-Regel häufig der entscheidende steuerliche Hebel.

• Die neue Verwaltungsauffassung betont die wirtschaftliche Gesamtbetrachtung – rein formale Aufteilungen schützen nicht vor Aktivierungspflicht.

Eine abgestimmte Prüfung zwischen spanischer und deutscher Besteuerung sollte integraler Bestandteil jeder grenzüberschreitenden Immobilieninvestition sein.