Der grundlegende Unterschied zwischen Besitz und Eigentum

Jörg Jung
Heute reden wir mal über Nießbrauch. Da sagen wir nicht nur Gesundheit, sondern wir sagen auch Hallo an Thomas Fitzner, der Steuerexperte und der Leiter der Abteilung Residenten bei der PlattesGroup. Hallo Thomas, Nießbrauch hat natürlich nichts mit irgendwelchen gesundheitlichen Zuständen zu tun, sondern, ach,  erkläre du doch mal, was ist überhaupt Nießbrauch?

Thomas Fitzner
Am besten lässt sich das am Beispiel einer Immobilie erklären. Eine Immobilie kann im Prinzip auf zwei unterschiedliche Arten gehalten werden. Entweder ich habe das volle Eigentum, also eine Person hat eine Immobilie und sämtliche Nutzrechte. Oder aber die Immobilie wird von zwei Personen gehalten und zwar nicht 50-50, sondern eine Person hat das komplette Nutzrecht und die andere Person das Eigentum, das Eigentliche. Da muss man auch kurz darauf hinweisen, auch Berater vermengen gerne die Begriffe Besitz und Eigentum. Aber tatsächlich ist ja so, im Grundbuch ist derjenige eingetragen, der das Eigentum hat und ein Besitzer würde man zum Beispiel bereits als Mieter einer Immobilie. Also Besitz heißt, ich bin physisch dort und hab das. Aber das heißt ja nicht, dass es mir gehört. Das wird durch Eigentum definiert. Und wenn ich jetzt eine Immobile mit einem Nießbrauch belege, heißt es, dass dann eine Person das gesamte Nutzrecht hat, auch sämtliche Verpflichtungen, Erhalt der Immobile, Steuerzahlung, Grundsteuer etc. während einer anderen Person diese Immobile eigentlich gehört. Damit aber solange das Nießbrauchsrecht besteht, nichts anfangen kann. Typischerweise werden deswegen die Nießbraucher die älteren Personen sein. Also der Klassiker ist, die Eltern übertragen eine Immobilie an die Kinder und behalten sich den Nießbrauch vor. Das heißt, die Kinder sind bereits die Eigentümer, aber die totale Verfügungsgewalt, die Nutzung ist noch bei den Eltern auch rechtlich. Das ist im Wesentlichen Nießbrauch.

Jörg Jung
Wir werden gleich noch darauf zu sprechen kommen, wie die Unterschiede sind in Deutschland oder zu Spanien, zu Deutschland in der Behandlung. Aber wie funktioniert allgemein Nießbrauch hier in Spanien?

Thomas Fitzner
Da muss man eigentlich schon auf den Unterschied zu sprechen kommen, wenn jetzt zum Beispiel in Deutschland eine Immobilie gekauft wird, die in diese beiden Rechte, in diese beiden dinglichen Rechte unterteilt werden soll, dann würde jetzt zum Beispiel eine Person die Immobilie zu 100 Prozent kaufen und dann eine Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt vornehmen.

In Spanien ist im Unterschied dazu die Möglichkeit, diese beiden Rechte getrennt zu handeln. Also in Spanien würden beide Personen zum Notar marschieren und sagen, okay, der eine kauft den Nießbrauch und der andere kauft das bloße Eigentum. Und das wird dann genauso auch im Grundbuch vom Beginn weg schon vermerkt. Das heißt, in Spanien ist das ein Schritt, der direkt aufgrund der getrennten Handelbarkeit direkt vollzogen werden kann. In Deutschland sind es zwei Schritte.

Jörg Jung
Was sind eigentlich so die Momente, wo man sagen könnte, Nießbrauchsrecht ist jetzt anzuwenden, wäre hier in Spanien dann doch recht sinnvoll und recht günstig.

Thomas Fitzner
Ja, nicht nur in Spanien. Grundsätzlich bietet sich ein Nießbrauch als eine der Lösungen für eine Situation ab, in der man gerne das Eigentum schon übertragen möchte. Stellen wir uns jemanden vor, der eine momentan günstige steuerliche Gesetzgebung nutzen will, um zum Beispiel an seine Kinder bereits Vermögenswerte zu übertragen. Er möchte aber die Verfügungsgewalt behalten, das ist eben der Vorteil, der Nießbrauch bietet. Da kann ich schon diese Vermögensübertragung vornehmen, ohne dass ich die Nutzungsgewalt und Verfügungsgewalt ausgebe, wobei man aber dazusagen muss, dass der Nießbrauch keine vollständige Verfügungsgewalt bedingt. Das heißt, wenn ich zum Beispiel entscheiden würde, die Immobile zu verkaufen, müsste ich das mit dem Inhaber des bloßen Eigentums und man sagt auch nacktes Eigentum dazu, müsste ich mich da absprechen. Und ich kann auch keine grundlegenden, essenziellen Änderungen an der Immobile vornehmen, nur mit dem Nießbrauch. Das müsste ich mit den anderen Eigentümern absprechen. Eine andere Situation, wo das günstig ist, in Spanien haben wir ja die Vermögensteuer und da könnte sich aus vermögenssteuerlicher Hinsicht im Sinne einer Optimierung anbieten, dass man Vermögen aufteilt unter mehreren Personen. Das ist ja eine dieser Optimierungsoptionen, die wir bei unserem Podcast über die Vermögensteuer schon erwähnt haben. Das heißt, je weiter ich das Vermögen aufteilt, umso mehr Freibeträge kriege ich, umso tiefer bin ich in der Progression. Das heißt, ein Familienverbund kann durch eine möglichst gute Aufteilung des Vermögens große steuerliche Vorteile erzielen. Und da ist eine der Möglichkeiten, wie man so was machen kann, dass man zum Beispiel Immobilien, die jetzt in den Händen der beiden Elternteile sind, in dieser Weise aufteilt, dass die Eltern den Nießbrauch behalten und den Kindern lediglich das nackte Eigentum übergeben wird. So ein Nießbrauch kann entweder temporär sein oder lebenslänglich sein. Und im gerade erwähnten Fall ist das logische, dass der Nießbrauch lebenslänglich ist, dass also die Eltern bis ans Ende ihres Lebens über diese Berechtigung verfügen und dann erst mit dem Ableben der Nießbrauch erlischt und die Kinder dann das volle Eigentum erlangen.

Jörg Jung
Wie viel ist so Nießbrauch eigentlich wert?

Thomas Fitzner
Das ist eine wichtige Frage hier in Spanien, eben weil wir hier die Vermögensteuer haben. Das wird hier anders bewertet als in Deutschland. Hier gibt es eine einfache Formel. Das ist die Zahl 89 minus Lebensalter ergibt den Prozentsatz, zu dem der Nießbrauch angesetzt wird, wobei ich aber niemals unter 10 Prozent komme. Das heißt, ab 79 steht dann der Nießbrauch fix bei 10 Prozent und logischerweise ist das bloße Eigentum genau den Rest wert. Das heißt, ich habe 35 Prozent Wert des Nießbrauchs, dann wären 65 Prozent Wert des bloßen Eigentums. Und das verändert sich natürlich jedes Jahr aufgrund des fortschreitenden Alters um 1 Prozent. Das heißt, der Nießbrauch nimmt im Wert ab. Und das bloße Eigentum nimmt ihm Wert zu. Und das hängt einfach damit zusammen, dass wenn ich jetzt zum Beispiel das bloße Eigentum verkaufen würde, das natürlich auch mehr wert ist, je weniger Jahre ich, sagen wir mal, wenn man eine durchschnittliche Lebenserwartung zum Maßstab nimmt, je weniger Jahre ich darauf warten müsste, dass dieser Nießbrauch erlischt und ich dann das volle Eigentum an der Immobilie erlangen würde.

Dann gibt es noch den temporären Nießbrauch. Der wird mit zwei Prozent für jedes Jahr der Dauer des Nießbrauchs berechnet. Das heißt, wenn ich einen Nießbrauch erstelle auf fünf Jahre, also ich übertrage an eine Person für fünf Jahre die Berechtigung sämtlichen Nutzen aus einer Immobile zu ziehen und übertrage aber auch alle Verpflichtungen. Und wenn das fünf Jahre sind, dann würde dieser Nießbrauch mit zehn Prozent angesetzt und mein Immobilienwert wäre dann 90 Prozent des gesamten vermögensteuerlichen Immobilienwerts.

Jörg Jung
Jetzt fliegen mir gerade sämtliche Arten von Steuern im Kopf rum. Vermögensteuer, hast du selbst schon angesprochen. Dann sind wir auch bei Erbschaftsteuer. Zum Beispiel also auf welche Steuern kann ich das in Spanien überhaupt ansetzen, den Nießbrauch? Und was sind die steuerlichen Besonderheiten hier in Spanien?

Thomas Fitzner
Also, grundsätzlich muss man festhalten, dass ich mit dem bloßen Eigentum praktisch keine steuerlichen Verpflichtungen habe, mit einer einzigen Ausnahme, das ist die Vermögensteuer, während der Inhaber des Nießbrauchs nicht nur allen Nutzen zieht, sondern auch alle sonstigen steuerlichen Verpflichtungen übernimmt. Also sei es die Einkommenssteuer auf Mieterträge, sei es die Grundsteuer, also jegliche steuerliche Belastungen, die im Zusammenhang des Haltens und Nutzens einer Immobile zu bezahlen sind, obliegen dem Nießbraucher. Weil du die Erbschaftssteuer angesprochen hast, da gibt es eine Besonderheit und da habe ich eine kleine Anekdote, das muss eine exotische Besonderheit sein, weil ich habe nämlich mal bei einem Seminar den Leiter der balearischen Steuerbehörde darauf angesprochen. Der wusste davon absolut nichts zu meiner Überraschung. Das hat mich verunsichert. Wir haben dann aber tatsächlich ermitteln können, dass diese Besonderheit tatsächlich besteht. Es ist nämlich so, dass wenn jetzt zum Beispiel eine Immobilie erworben wird und dann über den Weg einer Schenkung zerfällt in ein Nießbrauchsrecht und in bloßes Eigentum, dass im Erbfall ich dann keine Erbschaftssteuer zu bezahlen hätte, sondern dass im Erbfall jene Steuer anfällt, die beim Auseinanderfallen des Volleigentums fällig wurde. Das heißt zum Beispiel, wenn ein bloßes Eigentum per Kauf übertragen wird, dann hätte ich tatsächlich im Falle der Erbschaft Grunderwerbsteuer zu bezahlen statt Erbschaftssteuer. Das heißt, dass ich mir mit dem Nießbrauch, die Regelungen oder die Steuerfolgen bei einer Erbschaft ein bisschen verkompliziere. Das kann positiv sein, das kann aber auch negativ sein. Auf den Balearen ist es jetzt eher negativ bei den Verwandtschaftsgruppen eins und zwei. Das heißt, die allerengsten Verwandten, weil ich hier im Wesentlichen eine Nullbesteuerung habe. Aber der Gesetzgeber geht davon aus, dass mit einer solchen Erbschaft ein Vorgang abgeschlossen wird, der mit dem Auseinanderfallen eines Volleigentums begonnen wurde. Und deswegen wird in einem solchen Fall dieselbe Steuer angewendet, wie das zu Beginn dieses Verhältnisses Nießbrauch und bloßes Eigentum der Fall war.

Jörg Jung
Ich wollte gerade eben sagen, Grunderwerbsteuer sind ja auch 10 Prozent. Da kann man schon mal in besonderen Fällen anfangen zu rechnen.

Thomas Fitzner
Ja, die Grunderwerbsteuer ist auf den Balearen, meine ich jetzt zwischen 9 und 13 Prozent. Das ist auch eine progressive Tabelle, die Grunderwerbsteuer würde übrigens im Fall einer Nießbrauchsübertragung oder Übertragung von bloßem Eigentum per Verkauf auch dann anzusetzen sein, wenn das eine neue Immobile wäre, die mit Umsatzsteuer verkauft wird. Das heißt, dass genau dieselbe Steuer zur Anwendung kommt im Erbfall stimmt nicht ganz, aber es wird eine äquivalente Steuer angesetzt. Das ist bei Grunderwerbsteuer und Umsatzsteuer bei der ursprünglichen Übertragung ist es im Erbfall dann eben immer die Grunderwerbsteuer. Aber wenn das auf dem Schenkungsweg erfolgt, dann hätte ich tatsächlich einen erheblichen Nachteil, weil ich dann die Erbschaftssteuerbefreiung, die ja tatsächlich nur bei Erbfällen, also bei Übertragungen im Todesfalle anzuwenden ist, die würde ich dann verlieren. Die Schenkungssteuer besteht ja weiterhin auf den Balearen unverändert.

Jörg Jung
Die Frage aller Fragen, wenn wir beide von Steuern reden, ist ja immer, gibt es irgendwelche Fallstricke, wenn man bei Nichtbeachtung eventuell dann vor einem ganz großen Haufen Problemen steht?

Thomas Fitzner
Ich würde sagen, wenn der Leiter der balearischen Steuerbehörde diese Besonderheit nicht auf dem Schirm hatte, wäre das jetzt eine Steuerfolge, die ich jetzt mal ganz oben ansiedeln würde, dass ich also mit einer solchen Aufteilung des Eigentums bewirken kann, im Erbfall tatsächlich einen Nachteil zu haben.

Jörg Jung
Vielen Dank, lieber Thomas Fitzner. Ein weiteres Steuerthema haben wir an dieser Stelle dann behandelt, nämlich den Nießbrauch. Noch einmal Gesundheit und lieber Thomas, wir hören uns dann bei einer der nächsten Podcastfolgen wieder. Unter anderem zum Beispiel, was Selbstständige alles so zu versteuern haben. Sind wir da einer Meinung?

Thomas Fitzner
Sehr gerne, natürlich, Jörg. Bis dann.

Autor: Jörg Jung / Mitarbeit: Timothea Imionidou