NRA | NRU | NRUA

Die Kürzel NRA, NRU und NRUA bezeichnen in der Praxis dasselbe Registrierungsumfeld für Kurzzeitvermietungen in Spanien. Die eigentliche Rechtsnorm – das Real Decreto 1312/2024 – spricht überwiegend neutral vom „número de registro“ als dem eindeutigen Identifikator einer vermieteten Einheit. In den Registerunterlagen des Colegio de Registradores wird häufig NRA für „Número de Registro de Alquiler“ verwendet; in behördlichen Beschlüssen und Registerentscheidungen tauchen außerdem NRU („Número de Registro Único“) und NRUA („Número de Registro Único de Alquiler“) auf. Inhaltlich geht es dabei nicht um drei verschiedene Nummern, sondern um ein einheitliches spanisches Registrierungsverfahren für Kurzzeitvermietungen.

Wofür braucht man NRA, NRU oder NRUA überhaupt

Die Nummer ist der gesetzlich vorgeschriebene Identifikator, um Einheiten für Kurzzeitvermietungen über Online-Plattformen anbieten zu können. Das Real Decreto verpflichtet Vermieter ausdrücklich dazu, die Nummer vorher über das Register zu beantragen, und verpflichtet die Plattformen, diese Nummer im Inserat sichtbar zu machen und vor Veröffentlichung zu verlangen. Ohne gültige Nummer darf eine Einheit nicht über Plattformen für Kurzzeitvermietungen vermarktet werden.

Seit wann ist die Nummer in Spanien Pflicht?

Das Real Decreto 1312/2024 ist am 2. Januar 2025 in Kraft getreten; seine materiellen Wirkungen gelten seit 1. Juli 2025. Ab diesem Zeitpunkt ist das Verfahren für die Vermarktung über Plattformen praktisch relevant.

Für welche Vermietungen gilt das System?

Erfasst sind Kurzzeitvermietungen gegen Entgelt, die über Online-Plattformen angeboten werden. Das gilt in ganz Spanien. Die Norm erfasst sowohl touristische als auch bestimmte nichttouristische Kurzzeitvermietungen, sofern der Hauptzweck nicht die dauerhafte Wohnnutzung nach Artikel 2 LAU ist, sondern ein vorübergehender Anlass, etwa Urlaub, Arbeit, Studium oder medizinische Behandlung. Auch die Vermietung einer gesamten Einheit, eines Zimmers oder eines Teils einer Immobilie kann erfasst sein, wenn dies nach der jeweils anwendbaren Fachnorm zulässig ist; zudem fallen auch bestimmte Boote oder ähnliche Unterkünfte unter das System. Unentgeltliche Überlassungen sind dagegen nicht erfasst.

Sind touristische und nichttouristische Kurzzeitvermietungen gleich behandelt?

Nein. Das Verfahren unterscheidet ausdrücklich zwischen Kategorien und Typen. Für Immobilien nennt das Real Decreto insbesondere zwei Hauptkategorien:

• Kurzzeitvermietung mit nichttouristischem Zweck

• Kurzzeitvermietung mit touristischem Zweck

Daneben gibt es eine eigene Kategorie für Boote und ähnliche Einheiten. Eine einzelne Einheit kann grundsätzlich gleichzeitig eine touristische und eine nichttouristische Registrierungsnummer haben, aber jeweils nur eine Nummer pro Kategorie und Typ.

Wo wird die Nummer beantragt?

Das spanische Verfahren läuft über das Registro de la Propiedad oder – bei Booten und vergleichbaren Einheiten – über das Registro de Bienes Muebles. Der Antrag wird grundsätzlich über die Sede Electrónica del Colegio de Registradores gestellt; alternativ ist auch eine Papier-Einreichung beim zuständigen Register vorgesehen. Das Real Decreto stellt außerdem klar, dass dies das einzige in Spanien anwendbare Registrierungsverfahren für diesen unionsrechtlichen Bereich ist.

Welche Angaben und Unterlagen muss der Antrag enthalten?

Für jede Einheit müssen mindestens die genaue Anschrift, der Código Registral Único (CRU), die Katasterreferenz, die Art der Einheit (ganze Immobilie, Zimmer oder Teil einer Immobilie), die Art der Nutzung als Haupt- oder Nebenwohnsitz oder zu anderen Zwecken sowie die maximale Belegung angegeben werden. Für jedes auf Mallorca an Urlauber vermietete Objekt muss eine Vermietungslizenz des Inselrats vorliegen. In der Praxis geben Vermieter eine eigenverantwortliche Erklärung zur Aufnahme der touristischen Tätigkeit (DRIAT) ab, wobei die Zahl der Gästebetten gedeckelt ist und nur in dem Umfang zur Verfügung stehen, wie sie an die Institution zurückfallen. 

Ist die Nummer sofort endgültig?

Das Verfahren ist faktisch zweistufig. Mit der Einreichung der vollständigen Unterlagen wird zunächst automatisch und sofort eine Registrierungsnummer erzeugt. In der Praxis sprechen die Registerunterlagen dabei von einer vorläufigen Nummer. Erst nach der positiven registerrechtlichen Prüfung wird die Nummer mit Kategorie und Typ als nota marginal im Registerblatt der Einheit vermerkt und dem Antragsteller mitgeteilt.

Kann eine beantragte Nummer wieder gesperrt oder entzogen werden?

Ja. Wenn Mängel in Antrag oder Unterlagen bestehen und diese nicht innerhalb von sieben Arbeitstagen nach negativer Mitteilung behoben werden, wird die Gültigkeit der Nummer ausgesetzt. Außerdem kann die Nummer wieder entzogen werden, wenn die Zugangsvoraussetzungen fehlen, wenn der Vermieter die Löschung beantragt oder wenn sich aus dem jährlichen Informationsmodell ergibt, dass die Nummer für eine andere Kategorie oder einen anderen Typ verwendet wurde als registriert. In diesen Fällen wird die Ventanilla Única Digital de Arrendamientos informiert und die zuständige Generaldirektion kann den Plattformen die Entfernung oder Sperrung der betroffenen Inserate anordnen.

Welche Pflichten haben Plattformen wie Airbnb oder Booking im Zusammenhang mit der Nummer?

Plattformen müssen Funktionen vorhalten, mit denen Vermieter ihre Einheiten über die Registrierungsnummer identifizieren. Sie müssen sicherstellen, dass die Nummer klar im Inserat erscheint, sie müssen Zufallskontrollen durchführen und die relevanten Aktivitätsdaten zusammen mit Nummer, Anschrift und URL der Anzeige an die Ventanilla Única Digital de Arrendamientos übermitteln. Bei einer behördlichen Anordnung zur Entfernung oder Sperrung müssen Plattformen dies innerhalb von 48 Stunden umsetzen.

Müssen Vermieter nach Erteilung der Nummer noch weitere Pflichten erfüllen?

Ja. Änderungen der ursprünglich eingereichten Informationen müssen aktualisiert werden. Außerdem verlangt das Real Decreto alle zwölf Monate die Einreichung eines Informationsmodells je Kategorie und Typ. Dieses Modell wurde durch Orden VAU/1560/2025 konkretisiert und muss mindestens eine anonymisierte Liste der abgeschlossenen Kurzzeitvermietungen sowie die Angabe des Zwecks enthalten, der die jeweilige Kategorie rechtfertigt. Wenn daran begründete Zweifel bestehen, kann der Registerführer ergänzende Nachweise verlangen.

Was bedeuten NRA, NRU und NRUA für Mallorca und Ferienvermietung praktisch?

Für Mallorca ist die Nummer nur ein Teil der Compliance. Die Registrierungsnummer ersetzt nicht die tourismusrechtliche oder kommunale Zulässigkeit. Wenn für die konkrete Nutzung nach balearischem oder lokalem Recht eine Lizenz, DRIAT oder ein anderer Nutzungstitel erforderlich ist, muss dieser zusätzlich vorliegen und im Registrierungsverfahren nachgewiesen werden. Die Nummer ist deshalb kein Ersatz für die eigentliche touristische Genehmigung, sondern ein zusätzliches Registrierungselement für die Vermarktung über Online-Plattformen.

Welche Fehler passieren bei NRA, NRU und NRUA in der Praxis am häufigsten?

• Es wird angenommen, NRA, NRU und NRUA seien drei verschiedene Register oder drei verschiedene Nummern

• Die Nummer wird mit der touristischen Lizenz oder der DRIAT verwechselt

• Der Antrag wird gestellt, ohne vorher die lokale oder autonome Nutzungszulässigkeit zu prüfen

• Die Kategorie touristisch oder nichttouristisch wird falsch gewählt

• Änderungen werden später nicht aktualisiert

• Das jährliche Informationsmodell wird übersehen

• Es wird angenommen, eine Plattformanzeige ohne gültige Nummer sei nur ein formaler Fehler, obwohl die Norm ausdrücklich die Entfernung oder Sperrung der Anzeige vorsieht

(Stand: April 2026/ng)