Justiz kippt Spaniens Zentralregister für Kurzzeitvermietungen

Der Oberste Gerichtshof Spaniens hat das im vergangenen Jahr eingeführte zentrale Register für Kurzzeitvermietungen gekippt, das auch für Ferienvermieter auf Mallorca relevant ist. Das Register erfasst Wohnungen, die über Plattformen vorwiegend Urlaubern angeboten werden. Begründung: Der spanischen Zentralregierung fehle die Zuständigkeit, ein solches nationales Register einzurichten. Die Richter sehen in dem Verfahren, das auf Grundlage einer verbindlichen EU-Richtlinie eingeführt worden war, eine Überschneidung mit bereits bestehenden Registern der autonomen Gemeinschaften, und geben damit einer Klage der Region Valencia teilweise statt. 

Wichtig: Das Register der spanischen Zentralregierung ergänzte das Registrierungs- und Genehmigungsverfahren für die Ferienvermietung auf Mallorca (DRIAT, eigenverantwortliche Erklärung zur Aufnahme der touristischen Tätigkeit), für das der Inselrat zuständig ist und das von der jetzigen Entscheidung unberührt bleibt. Darüber hinaus gibt es auch die Vorschrift, innerhalb von 24 Stunden nach Ankunft die Daten der Gäste den Polizeibehörden zu melden. Mit den zusätzlichen Vorgaben der Zentralregierung erhielten alle Mietobjekte zur Kurzzeitvermietung eine spanienweit eindeutige Identifikationsnummer (NRA, NRU oder auch NRUA), die nicht zu verwechseln ist mit der vom Inselrat vergebenen Lizenz zur Ferienvermietung.

Streit um das Zentralregister

Das zentrale Register war am 2. Januar vergangenen Jahres gestartet und am 1. Juli verbindlich und spanienweit in Kraft getreten. Es verpflichtete Eigentümer dazu, Wohnungen zu identifizieren und registrieren zu lassen, die über Plattformen wie Airbnb oder Booking als Ferienunterkünfte angeboten werden. Nach Angaben der Zeitung “El País” wurden seitdem spanienweit mehr als 340.000 Immobilien erfolgreich registriert. 

Spanien war das erste Land der Europäischen Union, das auf die Vorgaben aus Brüssel zur Kontrolle von Ferienwohnungen und befristeten Mietverhältnissen reagiert hatte. Das Ende 2024 beschlossene Verfahren hatte dabei eine breite juristische und parteipolitische Auseinandersetzung ausgelöst. Mehrere Regionen, darunter die Kanaren, Murcia, Valencia und Andalusien, sowie Verbände der Ferienvermieter gingen dagegen vor. Die Regionen sahen in der Regelung einen Eingriff in ihre Zuständigkeiten, da Fragen des Tourismus in ihren Kompetenzbereich fallen.

Das jetzige Urteil vom 19. Mai erklärt zwar die Vorschriften für nichtig, die das zentrale Register begründen. Bestehen bleiben hingegen die Regelungen zur digitalen zentralen Anlaufstelle, die Pflichten der Online-Plattformen zur Datenübermittlung sowie die Weitergabe von Daten zu statistischen Zwecken. Die spanische Regierung verweist denn auch in einer Stellungnahme zu dem Urteil auf die Anlaufstelle als entscheidendes Instrument, um illegale Angebote vom Markt nehmen zu können. Seit Einführung des Registers seien in Spanien mehr als 111.000 illegale Vermietungsobjekte identifiziert worden.

Das Urteil im Detail

Das Urteil erkennt ausdrücklich an, dass die Sorge um die starke Zunahme von Kurzzeitvermietungen über Online-Plattformen berechtigt sei. Diese Entwicklung habe dazu beigetragen, dass weniger Wohnungen langfristig vermietet würden, während Mieten stiegen. Maßnahmen gegen Missbrauch bei Kurzzeitvermietungen seien grundsätzlich gerechtfertigt. Dennoch sei der Staat nicht die zuständige Ebene, um ein derart umfassendes Register einzurichten - zumal die staatliche Regelung über bloße Grundlagen oder Koordinierungsmaßnahmen hinaus gehe und auch nicht als Festlegung grundlegender Bedingungen gerechtfertigt werden könne.

Die Richter verweisen darauf, dass die Europäische Union ihre Mitgliedstaaten zwar verpflichtet habe, bestehende Register- und Informationssysteme an die europäischen Vorgaben aus dem Jahr 2024 anzupassen. Diese verlangten jedoch nicht, dass ein solches Register zwingend national organisiert sein müsse. Ebenso greife die EU-Regelung nicht in die Kompetenzverteilung innerhalb der Mitgliedstaaten ein.

Abzuwarten bleibt, welche Folgen das Urteil für die Praxis hat, speziell für die seit Jahresbeginn geltende jährliche Meldepflicht über anonymisierte An- und Abreisedaten der Vermietungsgäste. Eine erste Frist dafür war am 2. März ausgelaufen.

Vorschriften für die gesamte EU

Das für die gesamte EU verbindliche Regelwerk basiert auf drei Pfeilern: 

• Zum einen müssen sich die Anbieter von Kurzzeitmietobjekten online registrieren. Dies soll den Behörden die Identifizierung von Gastgebern und die Überprüfung ihrer Angaben erleichtern.
• Die Ferienvermietungsgäste wiederum können mehr Verlässlichkeit der Informationen auf den Portalen erwarten: Die Online-Plattformen wie Airbnb, Booking, Trivago oder Expedia sind verpflichtet, die Vollständigkeit und Gültigkeit der Immobilienangaben zu überprüfen und hierfür auch stichprobenartige Kontrollen auszuführen.
• Ein dritter Pfeiler schließlich nimmt die Portale auch hinsichtlich der Transparenz in die Pflicht. Das Regelwerk sieht hierfür einen umfassenden Datenaustausch vor: Über einen digitalen Zugangspunkt erhalten die lokalen Behörden Daten von den Plattformen über Gastgeberaktivitäten, mit denen sie die Mietaktivitäten besser verstehen können.