Mallorca-Immobilien in Kapitalgesellschaften: Bundesfinanzhof schafft Entlastungen und schärft Spielregeln

Mallorca ist und bleibt ein beliebtes Ziel für Deutsche. Viele haben in der Vergangenheit ihre Immobilien über Kapitalgesellschaften erworben. Die Gründe hierfür waren vielschichtig. Heute ist ein Erwerb über eine Kapitalgesellschaft meist nicht mehr der bevorzugte Weg. Aus der Historie heraus ist die Anzahl von Kapitalgesellschaften, die auf Mallorca Immobilien halten, groß. Wird die Immobilie durch den/ die Gesellschafter oder deren Familie und Freunde sind viele Fragen offen. Hierzu hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit einem aktuellen Urteil nun Entlastungen geschaffen und die Spielregeln geschärft. 

Bloße Nutzungsmöglichkeit nicht steuerbar, dauerhafte Überlassung zur Nutzung schon

Ein gängiges Argument der Finanzverwaltung war bisher, dass die bloße Möglichkeit der Nutzung der Immobilie durch Gesellschafter, Familie oder Freunde bereits ausreiche, um eine steuerbare Vorteilszuwendung an den Gesellschafter (sog. verdeckte Gewinnausschüttung) annehmen zu können. Diesem Argument hat der BFH nun den Boden entzogen. Zum einen ist streng danach zu unterscheiden, ob der Gesellschafter die Immobilie dauerhaft (z.B. keine Fremdvermietung) oder nur zeitweise nutzen kann (z.B. Fremdvermietung). Zum anderen kommt es darauf an, ob tatsächlich eine unentgeltliche oder verbilligte Überlassung stattfindet. 

Klare Vorgaben zur Bemessung der Vorteilszuwendung und des Referenzpreises für die Überlassung

Der BFH hat außerdem die Berechnung der Vorteilszuwendung bzw. den Referenzpreis für die Überlassung präzisiert:

• Dauerhafte Nutzung: Wird die Immobilie zur dauerhaften Nutzung an Gesellschafter, Familie oder Freunde überlassen, ist die sogenannte „Kostenmiete“ anzusetzen. Die Kostenmiete liegt in der Regel deutlich über einer ortsüblichen Miete und ist daher unvorteilhaft. 

• Kurzzeitige Nutzung: Für eine tageweise Nutzung gilt hingegen die ortsübliche Miete als Bemessungsgrundlage. 

Vorsicht: Finanzverwaltung wird genauer hinsehen

Das Urteil sorgt zwar für mehr Rechtssicherheit, dürfte jedoch auch dazu führen, dass Immobilien in Kapitalgesellschaften wieder verstärkt in den Fokus der Finanzverwaltung rücken. Daher ist es ratsam, bestehende Überlassungsverhältnisse zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Aufgrund der erhöhten Mitwirkungspflichten sollte bei Auslandssachverhalte zudem eine umfassende Dokumentation der Nutzung der Immobilie vorgehalten werden.

Dieser Beitrag ist in Zusammenarbeit mit Senior Manager Christian Kempges und Jens Binding (Rechtsanwalt, Steuerberater sowie Partner) von der internationalen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Grant Thornton entstanden.