Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energiezertifikat: Was sie über eine Immobilie verraten

Timothea Imionidou
Hallo und herzlich willkommen zu einer neuen Folge unseres Willi-pedia Podcasts. Heute geht es um zwei Dokumente, die beim Immobilienkauf auf Mallorca immer wieder eine wichtige Rolle spielen: die Bewohnbarkeitsbescheinigung und das Energiezertifikat. Was diese Dokumente genau sind, wofür man sie benötigt und wann sie vorgelegt werden müssen, bespreche ich jetzt mit Yvonne Plattes, der Geschäftsführerin und Leiterin der Rechtsabteilung der PlattesGroup. Hallo Yvonne.

Yvonne Plattes
Hallo Timo.

Timothea Imionidou
Wir sprechen heute über die Bewohnbarkeitsbescheinigung und das Energiezertifikat. Nehmen wir an, ich kaufe ein Haus und sitze beim Notar. Dort müssen verschiedene Dokumente vorgelegt werden. Dazu gehören unter anderem die Bewohnbarkeitsbescheinigung und das Energiezertifikat. Was sagt die Bewohnbarkeitsbescheinigung aus und warum benötige ich sie?

Yvonne Plattes
Bereits im Optionsvertrag, also vor dem Notartermin, werden wichtige Dokumente aufgeführt, die bis zum Notartermin vorzulegen sind. Dazu gehören neben den Nachweisen darüber, dass die Versorgungsleistungen und die Grundsteuer bezahlt wurden, auch die Bewohnbarkeitsbescheinigung und das Energiezertifikat. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist zehn Jahre gültig. Danach läuft sie ab und muss erneuert werden.

Timothea Imionidou
Aber das ist unabhängig von meinem Kaufzeitpunkt, oder? Es kann also sein, dass ich eine Immobilie kaufe und die Bewohnbarkeitsbescheinigung bereits fünf Jahre alt ist. Dann gilt sie noch weitere fünf Jahre.

Yvonne Plattes
Ja, genau. Maßgeblich sind das Ausstellungsdatum und die Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Natürlich hast du als Käufer ein Interesse daran, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung aktuell ist und nicht bereits abgelaufen ist oder in wenigen Monaten abläuft. Wenn sie noch fünf Jahre gültig ist, ist das wunderbar. In der Bescheinigung wird unter anderem festgehalten, für wie viele Schlafzimmer beziehungsweise Betten das Haus registriert ist. Außerdem wird bestätigt, dass die Immobilie bewohnbar ist.

Timothea Imionidou
Ich benötige die Bescheinigung aber nicht nur, wenn ich die Immobilie als Ferienimmobilie vermieten möchte, sondern grundsätzlich auch dann, wenn ich sie selbst nutze?

Yvonne Plattes
Ja, genau. Dein Anwalt sollte darauf achten, dass eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung vorhanden ist. Wenn du ohne Anwalt gekauft hast, nichts davon wusstest und die Bescheinigung bereits abgelaufen ist, passiert zunächst einmal nichts. Das bedeutet nicht, dass du eine Immobilie notariell gekauft hast, sie aber nicht betreten darfst. Spätestens wenn du die Immobilie später wieder verkaufen möchtest, sollte die Bescheinigung gültig sein. Dann musst du zunächst Geld in die Hand nehmen, um eine neue Bewohnbarkeitsbescheinigung zu erhalten. Dafür kommt in der Regel ein Architekt zur Immobilie und schaut sie sich an.

Timothea Imionidou
Das heißt, wenn ich mir eine neue Bewohnbarkeitsbescheinigung ausstellen lassen möchte, kommt jemand und begutachtet die Immobilie. Was passiert, wenn seit der Ausstellung der letzten Bescheinigung Anbauten oder andere Veränderungen vorgenommen wurden? Welche Konsequenzen kann das haben?

Yvonne Plattes
Zunächst prüft der Architekt nicht sämtliche möglichen baurechtlichen Illegalitäten. Er orientiert sich daran, was genehmigt wurde und was in der bisherigen Bewohnbarkeitsbescheinigung steht. Ist beispielsweise ein Haus mit vier Schlafzimmern genehmigt, prüft er, ob diese Angaben weiterhin mit der tatsächlichen Situation übereinstimmen. Er kontrolliert nicht automatisch, ob aus einem Technikraum inzwischen ein Fitnessraum geworden ist, sondern konzentriert sich auf die Bewohnbarkeit. Ein praktisches Beispiel: Eine Dachterrasse muss eine Brüstung mit einer bestimmten Höhe haben, damit niemand herunterfallen kann. Auch bei Treppenaufgängen wird geprüft, ob ein erforderliches Geländer vorhanden ist. Ein Architekt wird keine neue Bewohnbarkeitsbescheinigung ausstellen, ohne solche Punkte geprüft zu haben, denn andernfalls kann ein Haftungsproblem entstehen. Es geht also um die reine Bewohnbarkeit. Du musst nicht automatisch befürchten, dass du keine Bescheinigung erhältst, nur weil du etwas an der Immobilie verändert hast. Die umfassende Prüfung sämtlicher baurechtlicher Veränderungen ist nicht die eigentliche Aufgabe des Architekten im Rahmen dieser Bescheinigung.

Timothea Imionidou
Nehmen wir an, ich kaufe eine Immobilie und bin mir ganz sicher, dass ich sie nie wieder verkaufen möchte. Benötige ich dann trotzdem eine Bewohnbarkeitsbescheinigung?

Yvonne Plattes
Nein.

Timothea Imionidou
Dann kann ich also auch ohne diese Bescheinigung legal in der Immobilie wohnen?

Yvonne Plattes
Ja, du kannst auch ohne dieses Dokument legal, trocken und gut in deiner Immobilie wohnen. Aber woher weißt du heute, was irgendwann einmal sein wird? Du hast keine Glaskugel, die dir sagt, dass du für immer in diesem Haus bleiben wirst. Die Welt ist bunt und flexibel. Du weißt heute nicht, was in fünf Jahren passiert. Vielleicht erhältst du ein besonders gutes Angebot und möchtest die Immobilie doch verkaufen. Spätestens dann musst du dich um die Bewohnbarkeitsbescheinigung kümmern. Beim Notartermin wird sie entweder der Urkunde beigefügt oder der Notar hält ausdrücklich fest, dass sie nicht vorhanden ist.

Timothea Imionidou
In der Bescheinigung wird also auch festgelegt, wie viele Personen beziehungsweise wie viele Schlafzimmer für die Immobilie vorgesehen sind?

Yvonne Plattes
Es wird festgehalten, wie viele Schlafzimmer offiziell genehmigt sind. In der Baugenehmigung, die für das Haus irgendwann erteilt wurde, steht, wie viele Zimmer die Immobilie hat. Diese Angaben sollten mit der Bewohnbarkeitsbescheinigung übereinstimmen. Weniger geht grundsätzlich immer, bei mehr muss man genauer hinschauen.

Timothea Imionidou
Wenn ich die Immobilie touristisch vermieten möchte, benötige ich die Bescheinigung ohnehin. Wird dann beispielsweise nach dem Prinzip gerechnet: vier Schlafzimmer, acht Betten?

Yvonne Plattes
Ja, genau. Darauf bezieht sich auch die Lizenz für die touristische Vermietung. Du kannst nicht offiziell eine Bewohnbarkeitsbescheinigung für drei Schlafzimmer haben, aber eine Vermietungslizenz für vier Schlafzimmer. Das passt nicht zusammen. Weniger ist grundsätzlich möglich, mehr wäre problematisch.

Timothea Imionidou
Wenn ich als Käufer feststelle, dass die Bewohnbarkeitsbescheinigung bereits abgelaufen ist, muss ich mich also um die Erneuerung kümmern oder schon beim Kauf darauf achten, dass eine gültige Bescheinigung vorhanden ist.

Yvonne Plattes
Beim Kauf musst du beziehungsweise der dich betreuende Anwalt darauf achten, dass eine gültige Bescheinigung vorhanden ist. Wenn sie beispielsweise in acht Monaten abläuft, ist es eine Frage der Abstimmung mit dem Verkäufer. Du kannst ihn bitten, sie noch einmal zu erneuern, weil dir acht Monate Restlaufzeit zu wenig sind. Eine Erneuerung kostet im Durchschnitt vermutlich etwa 400 bis 500 Euro, abhängig von der jeweiligen Immobilie. Das ist normalerweise kein Grund, vom Kauf Abstand zu nehmen. Man muss sich lediglich mit dem Verkäufer darüber verständigen, ob er noch eine neue Bescheinigung beantragt oder ob man die bestehende Bescheinigung auslaufen lässt. Ich würde sie grundsätzlich erneuern lassen, selbst wenn sie bereits seit einem Jahr abgelaufen ist. Man weiß nie, welche neuen Anforderungen der Staat künftig einführt und ob sich das Verfahren dadurch verkompliziert. Mit einer Erneuerung hast du wieder zehn Jahre Ruhe.

Timothea Imionidou
Also auch hier gilt: Lieber haben als brauchen.

Yvonne Plattes
Ja, genau. Das sage ich auch immer.

Timothea Imionidou
Kommen wir zum Energiezertifikat. Was sagt dieses Zertifikat über eine Immobilie aus und wie wird sie qualitativ eingeordnet?

Yvonne Plattes
Das Energiezertifikat ist vor allem ein Instrument des Verbraucherschutzes. Der Käufer muss wissen, was er kauft. Mit dem Energiezertifikat wird der energetische Standard der Immobilie angegeben. Die Einstufung erfolgt ähnlich wie bei Kühlschränken in unterschiedlichen Energieklassen. Bei Immobilien mit einer besonders schlechten Einstufung kann Handlungsbedarf bestehen, um den energetischen Standard zu verbessern. Für dich als Käufer ist diese Information wichtig. Wenn die Immobilie in der schlechtesten Kategorie eingestuft ist, musst du wahrscheinlich mit höheren Strom- oder Heizkosten rechnen, weil das Haus beispielsweise nicht gut isoliert ist.

Timothea Imionidou
Das beeinflusst wahrscheinlich auch den Kaufpreis.

Yvonne Plattes
Mit Sicherheit. Vieles sieht man bei einer Besichtigung nicht sofort. Deshalb sollte das Energiezertifikat immer vorgelegt werden. Die Immobilie kann allerdings auch ohne dieses Dokument beurkundet werden. Der Notar wird also nicht automatisch sagen, dass der Kauf nicht stattfinden kann, weil das Zertifikat fehlt. Du hast aber das Recht, das Dokument zu erhalten. Es ist dann die Aufgabe des Verkäufers, es zu beschaffen.

Timothea Imionidou
Der Verkäufer muss mir das Energiezertifikat also zeigen. In welcher Form erhalte ich es?

Yvonne Plattes
Du erhältst ein entsprechendes Dokument, in dem die maßgeblichen Angaben aufgeführt sind. Es kann auch als Kopie vorgelegt werden. Es muss nicht zwingend das Original sein, aber du solltest das Zertifikat erhalten und kennen.

Timothea Imionidou
Was kann eine schlechte Einstufung für den Käufer konkret bedeuten?

Yvonne Plattes
Vor allem höhere laufende Verbrauchskosten. Wenn du eine Immobilie kaufst, möchtest du möglichst alles über sie wissen: baurechtlich, bautechnisch und energetisch. Du möchtest wissen, wie die Immobilie beschaffen ist, damit du die Folgen einschätzen und gegebenenfalls beeinflussen kannst. Du willst schließlich keine Wundertüte kaufen. Diese Dokumente sind ein wichtiger Teil der Informationen, die dir vorliegen sollten. Dann weißt du, welche Punkte nicht optimal sind, was du selbst verändern kannst und wie sich die Situation verbessern lässt. Wenn du umfangreiche Verbesserungen vorgenommen hast, liegt es auch in deinem Interesse, ein neues Energiezertifikat erstellen zu lassen. Dadurch kannst du möglicherweise eine bessere Einstufung erhalten, was bei einem späteren Verkauf von Vorteil sein kann.

Timothea Imionidou
Was passiert, wenn beim Notartermin weder die Bewohnbarkeitsbescheinigung noch das Energiezertifikat vorliegen?

Yvonne Plattes
Dann wird der Notar in der Urkunde festhalten, dass diese Dokumente nicht vorliegen, damit Käufer und Verkäufer darüber informiert sind. Du kannst später nicht beanstanden, dass dir die Dokumente nicht vorgelegt wurden, wenn dieser Umstand ausdrücklich in der Urkunde vermerkt ist. Wenn dir das Energiezertifikat nicht vorgelegt wurde und du später feststellst, dass die Immobilie eine sehr schlechte energetische Qualität hat, kann je nach Einzelfall aus verbraucherschutzrechtlicher Sicht geprüft werden, ob Einwände oder andere rechtliche Schritte möglich sind. Wenn du das Zertifikat dagegen vorher erhalten hast, weißt du genau, was du gekauft hast.

Timothea Imionidou
Es geht also hauptsächlich darum, festzuhalten, welche Informationen Käufer und Verkäufer hatten, damit der Käufer nicht die Katze im Sack kauft.

Yvonne Plattes
Absolut. Das ist sehr wichtig und sollte auf jeden Fall gemacht werden.

Timothea Imionidou
Ich kann mir allerdings kaum vorstellen, dass jemand, der sich wirklich in eine Immobilie verliebt hat, wegen eines schlechten Energiezertifikats vom Kauf Abstand nimmt. Passiert so etwas?

Yvonne Plattes
Das glaube ich auch nicht. Ich habe schon vieles erlebt. Beim Kauf einer privaten Immobilie geht es fast immer auch um Emotionen. Wir kaufen kein Unternehmen und keine rein gewerbliche Investition, sondern häufig ein Zuhause und damit ein bestimmtes Lebensgefühl. Wenn sich jemand in eine Immobilie verliebt hat, kann er manchmal nicht richtig einschätzen, welche Folgen auf ihn zukommen. Dann muss ich die Leute gelegentlich ein wenig auf den Pott setzen und fragen, ob sie an bestimmte Punkte gedacht haben. Ein Beispiel ist die Heizung. Viele sagen: „Das brauche ich nicht, hier ist es doch immer warm. Ich bin auf Mallorca.“ Aber das stimmt nicht. Auf Mallorca kann es im Winter kalt und feucht werden. Aus Deutschland ist man es außerdem nicht gewohnt, in einem Haus ohne Heizung zu leben. Wenn man eine sehr teure Immobilie kauft, sollte man deshalb darauf achten, dass eine vernünftige Heizung vorhanden ist. All diese Informationen sind wichtig. Ich möchte wissen, was ich kaufe und wie meine Immobilie beschaffen ist.

Timothea Imionidou
Wenn ihr als Experten Mandanten beim Immobilienkauf beratet, weist ihr also auch auf solche Punkte hin. Als Käufer und Laie weiß man häufig gar nicht, worauf man alles achten muss.

Yvonne Plattes
Für mich steht außer Frage, dass ich diese Dokumente haben möchte. Ich habe auch noch nie erlebt, dass sie am Ende nicht geliefert wurden. Häufig hatte der Verkäufer die Unterlagen zunächst nicht und musste sich erst darum kümmern. Dass sich ein Verkäufer aber grundsätzlich geweigert hat, diese Dokumente zu beschaffen, habe ich bisher nicht erlebt.

Timothea Imionidou
An wen wende ich mich, wenn ich ein Energiezertifikat ausstellen lassen möchte?

Yvonne Plattes
Es gibt Fachfirmen, die Energiezertifikate erstellen. Genauso gibt es Fachfirmen, die sich um die Erneuerung der Bewohnbarkeitsbescheinigung kümmern. Ich würde mich dabei von dem Anwalt beraten lassen, der mich beim Verkauf betreut. Er kann die Ausstellung und Beschaffung der erforderlichen Dokumente für mich organisieren.

Timothea Imionidou
Das klingt also alles halb so wild. Man muss es einfach erledigen.

Yvonne Plattes
Es handelt sich vor allem um administrative Angelegenheiten. Wichtig ist immer: Lieber haben als brauchen. Ich möchte alle Unterlagen rund um meine Immobilie vollständig vorliegen haben. Wenn du irgendwann verkaufen möchtest, wird der Käufer diese Dokumente verlangen. Dann musst du sie ohnehin beschaffen. Deshalb ist es besser, sie bereits zu haben.

Timothea Imionidou
Vielen lieben Dank, Yvonne, für die Informationen zum Thema Bewohnbarkeitsbescheinigung und Energiezertifikat.

Yvonne Plattes
Danke, sehr gerne!

Timothea Imionidou
Und Ihnen natürlich wieder vielen Dank fürs Zuhören und Zusehen. Alle weiteren Informationen finden Sie auf willipedia.plattes.net.

Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit: C. Schittelkopp