Legal oder illegal? Was Sie über Schwarzbauten auf Mallorca wissen müssen

Timothea Imionidou
Hallo und herzlich willkommen zu unserem heutigen Podcast! Heute sprechen wir über ein Thema, das viele Eigentümer auf der Insel betrifft, aber oft unterschätzt wird: die Legalisierung von Schwarzbauten auf Mallorca.
Was ist eigentlich ein Schwarzbau? Wer kann legalisieren – und unter welchen Voraussetzungen? Und warum könnte gerade jetzt ein günstiger Zeitpunkt sein?
Ich bin Timothea Imionidou, Podcast-Producerin bei der PlattesGroup, und freue mich heute auf zwei tolle Gäste:
Yvonne Plattes, Geschäftsführerin der PlattesGroup und Leiterin der Rechtsabteilung – herzlich willkommen!
Und Curd Manthey, Architekt, Sachverständiger und Gutachter, spezialisiert auf baurechtliche Fragen – schön, dass du da bist. Ab wann spricht man eigentlich von einem Schwarzbau? Und was ist der aktuelle gesetzliche Stand auf Mallorca?

Curd Manthey
Schwarzbauten sind im Grunde Gebäude oder bauliche Anlagen, die ohne die erforderliche Genehmigung errichtet wurden.

Yvonne Plattes
Aber ist ein Schwarzbau wirklich immer ein Schwarzbau? Was ist, wenn ich ein Haus gekauft habe, das damals regelkonform gebaut wurde, aber sich die Baunormen inzwischen geändert haben – ist es dann plötzlich illegal?

Curd Manthey
Gute Frage. Es gibt grundsätzlich drei Kategorien:

1. Gebäude, die mit Genehmigung gebaut wurden und heute noch der Bauordnung entsprechen – das ist der Idealzustand.
2. Gebäude, die zwar genehmigt, aber nach einer inzwischen überholten Bauordnung errichtet wurden – man spricht dann von „nicht adäquaten“ Gebäuden.
3. Und schließlich Gebäude oder Umbauten, die ohne Genehmigung entstanden sind und damit heute nicht den geltenden Bauvorschriften entsprechen – das sind echte Schwarzbauten.

Timothea Imionidou
Was hat sich denn zuletzt auf Mallorca in Sachen Legalisierung getan?

Curd Manthey
Es gibt zwei Verfahren zur Legalisierung:
Ein normales Verfahren, das jederzeit möglich ist – dabei müssen aber alle baurechtlichen Anforderungen erfüllt sein.
Und seit Ende letzten Jahres ein außerordentliches Legalisierungsverfahren – bei dem die Gebäude nicht alle aktuellen baurechtlichen Parameter erfüllen müssen. Das ist eine Besonderheit.

Timothea Imionidou
Gibt es da einen Unterschied, ob das ganze Gebäude betroffen ist oder nur einzelne Teile?

Curd Manthey
Ja, klar. Oft gibt es auf einem Grundstück einen legalen Hauptbau – aber z. B. Anbauten oder Umbauten wurden später ohne Genehmigung errichtet.

Yvonne Plattes
Typischerweise eine Garage oder ein kleiner Anbau …

Curd Manthey
Genau. Das heißt: Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Grundstück sowohl legale als auch illegale Bauten aufweist – eher die Regel als die Ausnahme.

Yvonne Plattes
Und wenn z. B. das Haupthaus legal ist, ein Anbau aber nicht – kann ich dann nur den Anbau legalisieren?

Curd Manthey
Nein. Es ist nicht möglich, nur einen Teil zu legalisieren. Entscheidend ist das Grundstück als Einheit – alle baulichen Anlagen müssen am Ende legal sein.
Das bedeutet: Alles, was nicht legalisiert werden kann, muss zurückgebaut werden.

Yvonne Plattes
Also keine Teillegalisierung nach dem Motto: Ich mache 30 % legal, der Rest bleibt illegal?

Curd Manthey
Genau. Ziel ist immer ein vollständig legales Ergebnis.
Beim normalen Verfahren müssen sämtliche baurechtliche Vorgaben eingehalten werden.
Beim außerordentlichen Verfahren gilt: Es kann legalisiert werden, wenn die Verjährung greift, also wenn die öffentliche Hand keine rechtlichen Schritte mehr einleiten kann.

Timothea Imionidou
Was heißt das konkret – wie lange ist die Verjährungsfrist?

Curd Manthey
Das hängt vom Zeitpunkt ab, wann gebaut wurde.
Im Allgemeinen ländlichen Bereich lag die Verjährungsfrist bis 2018 bei acht Jahren.
Seit dem neuen Baugesetz von 2018 gelten andere Fristen – aber das Gesetz ist erst seit sieben Jahren in Kraft. Die Übergangszeit sorgt also für viele Unsicherheiten.

Yvonne Plattes
Als das neue Gesetz herauskam, hieß es in der Presse: „Jetzt kann alles legalisiert werden.“ Wir wurden mit Anfragen überhäuft.
Wie geht man in der Praxis vor? Was muss ich vorlegen? Und wecke ich damit möglicherweise schlafende Hunde bei der Gemeinde?

Curd Manthey
Das war jetzt eine Handvoll Fragen auf einmal.

Timothea Imionidou
Ein ganzer Absatz in einem Satz.

Curd Manthey
Also, wir prüfen in der Praxis immer zuerst: Liegt die Immobilie im ländlichen Bereich?
Denn das außerordentliche Verfahren gilt nur für ländliche Grundstücke (Rustico). Alles, was als Bauland (Urbano) ausgewiesen ist, fällt nicht darunter.

Yvonne Plattes
Woher weiß ich, ob mein Grundstück rustico oder urbano ist?

Curd Manthey
Das steht im Kataster oder im Grundbuch – dort ist gleich am Anfang der Eintrag entweder mit „Rustico“ oder „Urbano“ versehen.
Wenn es „Rustico“ ist, dann kommt das Gesetz in Frage – andernfalls nicht.

Timothea Imionidou
Okay, das ist also die erste Voraussetzung.

Curd Manthey
Genau. Die zweite ist die Verjährung der baurechtswidrigen Maßnahme.
Und da wird’s spannend. Denn:
Die Unterlagen der Gemeinde enthalten oft nicht alle Informationen. Im Grundbuch steht nicht zwingend, was genehmigt ist – sondern nur, was vorhanden ist.

Timothea Imionidou
Also besteht die Gefahr, dass ich durch eine Prüfung etwas „aufwecke“?

Curd Manthey
Nicht unbedingt.
Auch wenn ich als Architekt eine legale Planung machen soll, muss ich bei der Gemeinde Akteneinsicht beantragen. Das ist gängige Praxis – keine Alarmglocke.
Die alten Bauakten sind oft archiviert. Im ersten Schritt passiert da also gar nichts – niemand fährt raus zur Immobilie.

Yvonne Plattes
Aber was, wenn doch?

Curd Manthey
Wenn Unterlagen fehlen oder ein Verfahren nicht abgeschlossen ist, könnte die Gemeinde tätig werden.
Es gibt auch Fälle, bei denen es bereits ein Disziplinarverfahren gibt – etwa nach einer anonymen Anzeige durch einen Nachbarn oder einen Gemeindemitarbeiter.

Timothea Imionidou
Stimmt es, dass mit Drohnen kontrolliert wird?

Curd Manthey
Ja. Aber das heißt nicht automatisch, dass man als Eigentümer sofort informiert wird.
Erst wenn ein offizielles Verfahren eingeleitet wird, muss die Gemeinde den Betroffenen informieren – sonst macht das Verfahren keinen Sinn.

Yvonne Plattes
Und wenn das Verfahren verläuft im Sand?

Curd Manthey
Auch das kommt vor. Wir haben einen Fall, bei dem es sogar zwei Abrissverfügungen aus den 90er Jahren gab – aber nichts ist passiert. Die Verfahren sind inzwischen verjährt, auch die Abrissverfügungen.
Das kann sogar bei der Legalisierung helfen, um die Verjährung zu dokumentieren.

Yvonne Plattes
Gibt es dafür klare Fristen?

Curd Manthey
Im Verwaltungsrecht gibt es viele Fristen – aber auch viele Ausnahmen.
Wichtig ist: Selbst wenn eine Frist mal versäumt wird, kann die Gemeinde ein Verfahren neu eröffnen – und die Fristen laufen dann von vorn.
Entscheidend ist daher: Ist die Maßnahme verjährt – ja oder nein?

Yvonne Plattes
In dem Moment, wo die Gemeinde etwas feststellt und die Verjährung noch nicht eingetreten ist, unterbricht das ja auch die Laufzeit der Verjährung – richtig?

Curd Manthey
Genau. Die Laufzeiten von Verfahren, sofern sie mitgeteilt wurden, unterbrechen die Verjährungsfristen. Das kann also dazu führen, dass ein Verfahren, auch wenn es später eingestellt wurde, zum Beispiel zwei Jahre lief – und diese zwei Jahre müssen dann angerechnet werden.

Yvonne Plattes
Viele empfinden das als ungerecht. Da hat jemand damals ein illegales Bauwerk errichtet, sich nicht gekümmert – und jetzt gibt es ein neues Gesetz, das ihm erlaubt, das nachträglich zu legalisieren. Und plötzlich kann derjenige das Ganze ordnungsgemäß anmelden.
Was ist mit Strafen oder Nachzahlungen? Muss der Eigentümer, der 10 oder 15 Jahre später legalisiert, noch mit Sanktionen rechnen? Oder sagt die Gemeinde: „Dank des neuen Gesetzes verzichten wir auf Strafen, aber es gibt gewisse Beiträge, die gezahlt werden müssen“?

Curd Manthey
Wenn etwas verjährt ist, sollte man davon ausgehen, dass es keine Strafen mehr geben kann. Deshalb nennt der Gesetzgeber das Ganze auch nicht Strafe, sondern einen „finanziellen Beitrag“.

Yvonne Plattes
Also eine Art Sonderabgabe?

Curd Manthey
Genau. Und das ist juristisch durchdacht – man will verhindern, dass jemand das Ganze anfechtet, weil es als Strafe deklariert wird, was ja nicht zulässig wäre.
Aktuell gibt es eine Frist von drei Jahren, in der man ein Legalisierungsverfahren beantragen kann – das heißt nicht, dass das Verfahren in dieser Zeit abgeschlossen sein muss, aber der Antrag muss innerhalb dieser drei Jahre gestellt werden.

Curd Manthey
Diese Beiträge sind gestaffelt: Im ersten Jahr 10 %, im zweiten 12,5 %, im dritten 15 % – bezogen auf die aktuellen Baukosten.

Yvonne Plattes
Also auf die Baukosten, die heute für den Baukörper notwendig wären?

Curd Manthey
Genau – heutige Baukosten, was natürlich einen großen Unterschied machen kann.

Yvonne Plattes
Das kann dann schnell teuer werden. Da muss man sich gut überlegen, ob sich das für einen überhaupt lohnt.

Curd Manthey
Ja, das ist auch der Punkt: Es ist nicht gerecht. Wer alles ordentlich beantragt hat, wurde vielleicht abgelehnt – zum Beispiel wegen alter Pläne oder sonstiger formeller Fehler. Gerade im ländlichen Bereich passiert das häufiger.
Wir sprechen hier übrigens nicht über klassisches Bauland, sondern oft über Ackerflächen, Wälder oder geschützte Zonen.

Curd Manthey
Das Recht, Einfamilienhäuser zu bauen, gilt nur für bestimmte Bereiche und nur unter bestimmten Voraussetzungen. Viele, die korrekt einen Antrag gestellt haben, konnten nicht alles umsetzen, was sie wollten, und mussten Einschränkungen akzeptieren.
Und jemand, der ohne Genehmigung einfach gebaut hat, kann jetzt legalisieren. Natürlich fragt man sich da: Ist das gerecht?

Yvonne Plattes
Vor allem, weil eine Legalisierung den Immobilienwert massiv steigern kann.

Curd Manthey
Klar. Jemand, dessen Immobilie mit Schwarzbau heute vielleicht 1 Mio. Euro wert ist, könnte mit einer Genehmigung plötzlich 1,5 oder 2 Mio. erreichen. Das ist eine klare Ungleichbehandlung.
Natürlich hätte man theoretisch schon immer legalisieren können – aber nur unter Einhaltung der aktuellen Bauordnung. Und oft ist der jetzige Eigentümer gar nicht derjenige, der den Schwarzbau errichtet hat.
Die Immobilie wurde möglicherweise mehrfach verkauft, und nun steht der aktuelle Eigentümer vor der Herausforderung: Will ich alles korrekt machen, obwohl ich dafür vielleicht die Hälfte des Gebäudes zurückbauen müsste?
Dieses Gesetz ist also ein Versuch, Ordnung zu schaffen – aber es ist teuer. Neben dem „Beitrag“ laut Gesetz fallen auch noch alle üblichen Kosten an: Genehmigungsgebühren, Bausteuer, Honorare der Techniker etc.

Timothea Imionidou
Wie funktioniert das ganz konkret? Was ist der erste Schritt?

Curd Manthey
Das Verfahren entspricht grundsätzlich einem normalen Bauantrag – mit dem Unterschied, dass man nicht plant, sondern den Bestand aufnimmt. Statt einer Entwurfsplanung gibt es also eine Bestandsaufnahme.
Die Genehmigungsplanung ähnelt der eines Neubaus, man muss Flächen darstellen, Nutzung erklären, Auswirkungen auf das Grundstück etc.

Yvonne Plattes
Oft ist der heutige Eigentümer nicht der Verursacher – das erleben wir häufig. Aber wer beim Kauf eine ordentliche Prüfung gemacht hat, wusste, dass da etwas nicht stimmt.
Vielleicht hat er gesagt: „Das Haus gefällt mir so gut, ich nehme das in Kauf.“ Und jetzt bietet ihm das Gesetz die Möglichkeit, diesen Schwarzbau zu legalisieren – was natürlich den Wert deutlich erhöht. Was ist aber, wenn ich sage: „Das wird mir zu teuer – ich will das gar nicht machen.“ Beispiel: Ich habe ein legales Haupthaus, einen illegalen Anbau und einen Pool, der auch nicht im Grundbuch eingetragen ist.
Jetzt will ich nur mein legales Haupthaus umbauen – aufwendig, mit einer großen Maßnahme. Hat der Schwarzbau Einfluss auf meine neue Baugenehmigung?

Curd Manthey
Ja. Am Ende muss ein legaler Gesamtzustand entstehen. Die Gemeinde kann die Genehmigung nur erteilen, wenn entweder die nicht genehmigten Teile legalisiert oder zurückgebaut werden.

Yvonne Plattes
Und wie ist das mit dem sogenannten „Bestandsschutz“? Wenn das alles nachweislich alt ist und nie beanstandet wurde?

Curd Manthey
Der Begriff „Bestandsschutz“ ist irreführend. Es gibt keinen echten Schutz. Es gibt eine Duldung, weil die Gemeinde nicht rechtzeitig gehandelt hat.
Aber sobald du etwas Neues genehmigen willst, kann die Gemeinde genau dort ansetzen und Genehmigungen verweigern. Deshalb sollte man mit dem Begriff „Bestandsschutz“ sehr vorsichtig sein – das gibt es eigentlich nur bei denkmalgeschützten Gebäuden.

Yvonne Plattes
Das ist ein häufiger Irrtum. Ich schätze mal, dass 70–80 % der Immobilien irgendeine Form von Illegalität aufweisen.
Viele sagen dann: „Ist doch verjährt, hat Bestandsschutz – kann mir keiner mehr nehmen.“ Und dann denken die Käufer: „Super, ist ja legal.“ Aber sie vergessen: An diesen Teilen darf man eigentlich gar nichts mehr ändern. Ich darf also nichts am illegalen Teil verändern – keine Fliesen erneuern, keine Fußbodenheizung einbauen, nicht mal das Dach neu eindecken?

Curd Manthey
Theoretisch ja. Es gibt aber unterschiedliche juristische Meinungen: Manche sagen, jede Veränderung ist kritisch, andere sagen, nur tiefgreifende bauliche Maßnahmen setzen die Verjährungsfrist neu in Gang.
Wichtig ist jedenfalls: Man muss nachweisen können, dass seit Abschluss der Baumaßnahme nichts verändert wurde, um sich auf die Verjährung zu berufen. Und das wird oft schwierig – manchmal reicht schon der Austausch von Fliesen.

Yvonne Plattes
Letzte Frage: Mit dem neuen Gesetz, diesem Hype um die Legalisierung – wie viele Verfahren hast du tatsächlich durchgezogen?

Curd Manthey
Ehrlich gesagt: Nicht viele.
Oft kommt man bei der Prüfung zum Schluss, dass es zwei Möglichkeiten gibt: Entweder legalisieren – mit Rückbau, Instandsetzung, Gebühren etc. – oder nichts tun.
Wenn man nichts tut, hat man erstmal keinen Verlust – es sei denn, es erfolgt eine Anzeige. Die wirkt sich dann aber auch nur auf nicht verjährte Bauteile aus.
Letztlich ist der Vorteil der Legalisierung, dass man dann wieder Genehmigungen bekommt und frei mit der Immobilie arbeiten kann. Aber viele sagen sich: „So wie es ist, reicht’s mir – ich lasse es so.“ Diesmal hat man versucht, viele Zweifel auszuräumen – dieselben Zweifel, die damals schon in ähnlicher Form entstanden sind, wie wir es heute besprochen haben. Aber es ist nicht gelungen. Es kann auch gar nicht gelingen, weil das Thema einfach stark diskutiert und sehr umstritten ist. Wir haben heute ja auch die Frage auf dem Tisch gehabt: Ist das überhaupt gerecht?
Im letzten Jahr gab es sogar den Einwand – oder besser gesagt: eine Pressemeldung – dass die Zentralregierung gegen das Gesetz vorgehen wollte, weil es angeblich gegen das Grundgesetz verstößt. Das ist zwar nicht passiert, aber die Diskussion war da. Das Gesetz – und das ist noch einmal eine ganz eigene Debatte, über die kaum gesprochen wird – hat auch Auswirkungen auf übergeordnete Rechtsvorschriften. Man sagt uns, wir müssten die aktuellen Bauordnungen nicht erfüllen. Aber bezieht sich das auch auf technische Bauordnungen? Die sind ja nicht lokal, sondern national geregelt. Und da stellt sich die Frage: Wie kann ein Bundesland oder eine autonome Kommune solche übergeordneten Vorgaben einfach außer Kraft setzen? Ist das überhaupt legal? Ich bin kein Jurist – zum Glück, ich muss das nicht beurteilen. Aber die Fragen stehen im Raum, und viele davon sind noch unbeantwortet.
Worauf ich eigentlich hinaus will: Das Gesetz ist umstritten. Viele auf der Insel halten es nicht für gerecht – und es gibt auch Gruppen, die aktiv verhindern wollen, dass eine Legalisierung überhaupt möglich wird.
Mallorca hat 53 Gemeinden – und jede Gemeinde hat ihre eigene Bauordnung. Zum Vergleich: In Deutschland gibt es 16 Bundesländer und 16 Bauordnungen. Diese basieren alle auf einer Musterbauordnung.
Die Bebauungspläne sind lokal, das ist hier wie dort gleich. Aber hier ist sogar die Bauordnung lokal geregelt. Das bedeutet: Auf Mallorca haben wir im Schnitt eine Bauordnung pro 20.000 Einwohner. In Deutschland kommt eine Bauordnung auf etwa 5 Millionen Einwohner.
Letztendlich liegt die Kompetenz – und ich glaube, das hatten wir noch nicht explizit erwähnt – bei der Gemeinde. Sie entscheidet auch über Legalisierungsfragen und Bauanträge.
Wenn man also in einer Gemeinde auf wenig Wohlwollen stößt, was die Legalisierung betrifft, kann es einem schwer gemacht werden – zum Beispiel beim Nachweis der Verjährung bestimmter baulicher Elemente.
Letztes Jahr hat die Agentur zum Schutz des Territoriums, hier ADD genannt, dazu etwas veröffentlicht. Sie hat inzwischen in 35 der 53 Gemeinden die Zuständigkeit für die Einhaltung der Bauordnung im ländlichen Raum übernommen – einfach weil die Gemeinden personell gar nicht in der Lage sind, das selbst zu leisten.
Diese Agentur hat klargestellt, dass ein einfaches Luftbild eines Gebäudes nicht ausreicht, um die Verjährung eines Bauverstoßes nachzuweisen.

Timothea Imionidou
Es ist und bleibt komplex – aber auch sehr spannend. Ich habe auf jeden Fall einiges gelernt. Und wir sprechen ja gleich noch einmal in einem weiteren Podcast, dann zur baurechtlichen Prüfung. Wir bleiben also im Thema.

Autorin: Timothea Imionidou / Mitarbeit: C. Schittelkopp